土地法104條懶人包

（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。 他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。 倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。 他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。 3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。

另曾○○等13人主張得參酌內政部函頒「實施建築管理前合法建物及其面積認定之辦理方式」，以各該房屋實際面積反推其應留設之必要空地，是否毫無可採？ 此外，實務上也有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，而向法院提起「分割共有物之訴」，此時地政機關通常傾向先駁回多數共有人辦理移轉登記之申請，如果少數共有人擔心地政機關會准許辦理移轉登記，也可以先向法院聲請假處分，禁止多數共有人辦理移轉登記。 土地法104條 一個概念先予以說明，租賃人之土地法第104條規定優先承購權，係指就租用基地出賣時，基地承租人享有與第三人相同條件優先承購的權利。 優先購買權指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產，當義務人出賣給第三人時，享有與第三人相同條件優先承購的權利。 以下會分篇介紹土地法第104條與土地法第34條之1的優先購買權。 三、現本人將出售○○市○○區○○段○○○地號土地（權利範圍為：○分之○），予第三人○○○，約定買賣價金（新台幣）○○○元，故依土地法第34條之1第4項規定通知台端於函至15日內，就上開本人將出賣之土地持分行使優先承購權而以同一條件共同或單獨優先承購，逾期未行使，上開土地持分即出賣予○○○。

土地法104條: 共有土地怎麼賣？律師解析《土地法第34-1條》與共有人之「優先承購權」

需要注意本條主體，僅限於基地上的租地建屋承租人、基地地上權人或典權人；或是基地的所有人。 因此，基地要出賣時，房屋的借用人則不能適用本條；房屋出賣時，基地的借用人也不能適用本條。 典權人於收受出賣通知後十日內不以書面表示依相同條件留買者，其留買權視為拋棄。 依土地法第三十四條之一執行要點第11點（九），可知買受人若是共有人時，其他共有人並不會取得優先購買權。 ﹝1﹞征收之土地，因其使用影響於接連土地，致不能為從來之利用，或減低其從來利用之效能時，該接連土地所有權人，得要求需用土地人為相當補償。 ﹝1﹞前條保留徵收之期間，不得超過三年，逾期不徵收，視為廢止。

此一結果，恐違反土地法第104條房屋與其基地所有權合一之立法意旨。 採擴大解釋：乙為其占有該土地之使用人有房屋產權，故乙有土地法第104條之優先購買權；另，丙雖與甲無直接租賃權關係，惟經過「權利傳導」而與甲有間接租賃權關係，故丙有土地法第104條之優先購買權。 違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理 的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境 之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質。

土地法104條: 優先承購權（二）──土地法第34條之1

況優先購買權雖有其政策功能，然優先購買權具強而有力之效力，除非法律有明文規定，實不宜擴大解釋或類推適用，以免扭曲市場機制及干擾交易秩序。 採類推適用：乙雖非土地所有權人，但日後有取得所有權之可能，故類推適用土地法第104條規定，乙有優先購買權。 此一結果，恐違反土地法第104條房屋與基地所有權合一之立法意旨。 未類推適用：乙於基地上無所有權，故乙無土地法第104條之優先購買權；另，甲雖於基地上有所有權，但甲與丙之間無租賃權關係存在，故甲無土地法第104條之優先購買權。 未擴大解釋：乙於該基地上無房屋產權，故乙無土地法第104條之優先購買權，但仍有民法第919條之優先購買權。

Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式之免費諮詢服務。 要旨：不定期之租賃同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時始得終止租約。 所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。 土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

土地法104條: 第一編　　總　則　　第一章　　法　例

這裡有幾個需要特別注意的「眉角」，第一是「承租權」確實有效，例如租約還在有效租期內，才具備優先購買的資格，若已喪失承租權，也久沒有優先購買的資格。 身份資格符合後，須在接到出賣通知後的十天內表示有意願承購，否則視同放棄。 優先購買權人乙放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。 依照同樣條件行使優先購買權是指：主張優先於第三人而購買的交易條件須與第三人所與出賣人相同。

• 具有物權效力的意思是指本條第2項後段規定：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」。
• 甲、乙以多數決的方式將整塊共有土地賣給建商，其實也等同於是在賣自己的持分，依該項規定，其他共有人也就是丙、丁，可以向甲、乙主張「優先承購權」，也就是說，甲、乙本來要用多少價格賣給建商，丙、丁就可以用相同的價格來買。
• 且承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。
• 相反的，房屋所有權人出售房屋時，其基地所有權人也同樣有優先購買權，並請見圖2。
• 本件依您述，您是因強制執行之拍賣而取得房屋所有權，因此依民法第838條之1的規定，您是該土地的法定地上權人，依法自有土地法第104條之優先承買權。
• 優先購買權人丙放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

嗣國有財產署因徐○藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐○定所行使同法第34條之1之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。 原審審理結果，以：按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 次按土地法第三十四條之一第二項所稱事先、書面通知或公告，書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。

土地法104條: 優先承購權（一）──簡介及土地法第104條

﹝1﹞土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 ﹝1﹞共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 ﹝1﹞外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。 土地法104條 其依前條第一項第八款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。

（四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後，持憑法院核發之提存書，並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。 （五）依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得由同意之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。 土地法104條 前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。 各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為不明，推定為均等。 共有物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得依本法條規定辦理。

土地法104條: 第一編　　總　則　　第五章　　地權調整

因此通常有「優先購買權」的法拍物件比較少人競標，因為拍賣當天出價最高的拍定人，不見得就是最後得標者，仍須視優先購買權人是否行使權利，才能確認最後得標者。 土地法104條 591提醒，為避免得標後又希望落空，在標購法拍不動產前，建議民眾可以從法拍公告中確認該法拍不動產是否有優先購買權。 不管是房屋或土地的買賣，若透過代書或仲介通常都會對優先購買權做把關，避開不必要的糾紛，但在法拍市場中也常有優先購買權人的情形，你以為你已是拍定人，卻半路殺出個程咬金，優先購買權人跳出來說：「我要買！」，那麼得標的人就不是你，而是這位優先購買權人，等於他不用投標，就能直接買到法拍屋。

要旨：土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任。 要旨：土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。 ﹝1﹞前條保留征收之期間，不得超過三年，逾期不征收，視為撤銷。

土地法104條: 第三編　　土地使用　　第五章　　荒地使用

二、本案參依上開行政院文化建設委員會函釋，上開優先購買權僅具有債權效力，既未涉及物權公示性土地資料，非屬應登記事項，應僅得建立於土地資訊參考檔，惟基於政府一體，為執行文化資產保存法第28條規定之優先購買權，私有重要古蹟所有權移轉時，申請人仍應依土地登記規則第97條規定辦理，是為利審查，地政機關應於土地建物登記簿標示部其他登記事項欄註記古蹟。 本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。 此規定在於促進基地與房屋所有權合歸同一人所有，進而減少交易成本，而使土地經濟效用增加，也避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。 當圖1基地所有人A要賣基地時，若有承租該基地的承租人、基地的典權人或地上權人，會享有本條優先購買權。 土地法第104條規定，當基地所有權人要把基地賣掉的時候，承租基地建築房屋的承租人、基地的典權人或地上權人，有優先購買基地的權利，並請見圖1。

二、規定地價後，未經過移轉之土地，於繼承或贈與移轉時，以移轉時之估定地價，超過原規定地價之數額為標準。 ﹝1﹞依都市計畫已公布為道路或其他公共使用之土地，得為保留征收，並限制其建築。 ﹝1﹞新設之都市，得由政府依都市計畫法，將市區土地之全部或一部依法征收，整理重劃，再照征收原價分宗放領。

土地法104條: 第四編　　土地稅　　第五章　　土地改良物稅

﹝1﹞被徵收之土地公告後，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內聲請將其權利登記者外，不得移轉或設定負擔。 土地權利人或使用人並不得在該土地增加改良物；其於公告時已在工作中者，應即停止工作。 ﹝2﹞未依前項規定通知及公告而有前條第一項各款情形之一者，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期限屆滿之次日起十年內，申請收回土地。

如圖1，B與C一起決定出賣整塊土地X，對A來說等同於出賣自己的應有部分，如果A同意出賣，自然沒有問題；而如果A不同意，B與C共同出賣共有地的行為則會被認為是多數共有人B與C的有權代為處分，A的優先承購權不會被剝奪，不同意處分的共有人的優先承購權，並不會因為自己的應有部分被代為處分而消滅。 換言之，若出賣人已通知其他共有人並且超過15日，就不用再擔心自己與第三人的買賣關係還會受優先承購權牽制了。 為了確認15日從何時計算，會建議以「存證信函」通知，可明確知道通知達到的時間。 而其他共有人若欲行使優先承買權，也建議以「存證信函」辦理，可留下行使優先承買權的證據，另外須留意者，所謂的「表示」，是以意思表示達到出賣共有人為準，所以不要等到第15天才寄存證信函，這樣寄達的時候可能就逾期了。 如果今天是法拍不動產的優先購買權人，除了可以於開標現場直接向法院主張行使優先購買權，以和最高價的拍定人一樣的金額買回；或是當法拍屋拍定後，法院會發文通知優先購買權人，於拍定後15天內主張該權利，優先購買權人可在期限內遞狀向法院聲請優先購買權，以拍定價格承買該法拍不動產，若優先購買權人逾期未行使，法院便會通知得標人繳清拍賣價金。

土地法104條: 第一編　　總　則　　第二章　　地　權

已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。 無對價或補償者，應於契約書記明事由，並記明「如有不實，共有人願負法律責任」後免於提出證明。 土地法104條 土地法104條 私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時，如已符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予受理。 但公有部分為直轄市或縣（市）有時，其管理機關於接獲共有人之通知後，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。 依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。 採擴大解釋：乙為其占有該土地之使用人有房屋產權，故乙有土地法第104條之優先購買權；另，丙雖與甲無直接典權或租賃權之關係，惟經過「權利傳導」而與甲有間接典權或租賃權關係，故丙有土地法第104條之優先購買權。

土地法104條: 土地法第 104 條 第107條 基地 房屋出賣時 優先購買權人

香港SEO服務由 Featured 提供