不動產估價師法必看攻略

所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。 公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認的國外專科以上學校不動產估價相當科、系、組、所、學程畢業，領有畢業證書。 不動產估價師法 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。

為了避免弊端，台灣在民國 89 年正式公布施行《不動產估價師法》，上市上櫃公司的資產重估、關係人交易、公告地價、都市更新、信託、政府土地徵收、 法院拍賣、銀行核貸擔保品等相關事項，都需經過估價師鑑定、簽證後才有法律效力。 期滿前，不動產估價師應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機關（構）、學校、團體完成專業訓練三十六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關辦理換證。 有下列情形之一，不得充任不動產估價師；其已充任不動產估價師者，撤銷或廢止其不動產估價師資格並註銷不動產估價師證書：一、曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。 三、依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。 有下列情形之一，不得充任不動產估價師；其已充任不動產估價師者，撤銷其不動產估價師證書：一、曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。 在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。

不動產估價師法: 不動產估價師薪資行情是多少？

近年來，政府推動都市更新權利變換、土地市價徵收、不動產實價登錄及未來可能施行的實價課程等政策，將會和您的權益息息相關。 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。 於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。 受有土壤或地下水污染之土地，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤或地下水污染之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。

不動產估價師登記開業，應備具申請書，並檢附不動產估價師證書及實際從事估價業務達二年以上之估價經驗證明文件，向所在地直轄巿或縣（巿）主管機關申請，經審查登記後，發給開業證書。 特定價格係指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。 特定條件舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。 實際情形則須由不動產估價師於應用特定價格時，確實敘明該特定條件。 不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時，被合併之不動產常能創造較高的附加價值。

不動產估價師法: 第二章 登記及開業

前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。 不動產估價師法 勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。 蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。 由於不動產的地域性或異質性特征，不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異，如果公按不動產的面積徵稅，則會造成嚴重的稅負不公平；若根據該物業的收益價格來徵稅，則相對公平。

• 民國89年我國通過不動產估價師法，並陸續建立不動產估價師考試制度、簽證制度、實務培訓制度等，使不動產估價師與傳統專業人士律師、會計師、建築師等有過之而無不及。
• 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。
• 前項應試科目總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。
• 無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。

土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。 不動產估價師法 第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。

不動產估價師法: 不動產估價師法 (民國108年)

不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定，客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受，為當事人提供公平可信的價格參考依據。 不動產定價往往是當事人的行為，不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。 不動產估價師法 不動產估價師法 不動產估價師法 當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格，即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。

(四)不動產經濟領域相關課程：包括不動產經濟分析或土地經濟(理論)與分析、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學。 不動產利用相當多元，與市場多元經濟活動息息相關，一個案件可能涉及交通、地質、建材、都市計畫、農業、商業、工業、科技產業趨勢、資產歷史脈絡等等族繁不及備載，不動產估價師需要整合這些資訊，評估出不動產之合理價位。 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

不動產估價師法: 不動產估價師是什麼？薪水多少？學分班怎麼挑？一次看！

估價上常見案例如：某一宗地面積過小或畸零，無法自行開發利用，須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。 在評估該宗地價值時，係以已完成合併前提下之價格，即形成限定價格。 另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。 指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。 不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。 不動產估價師法 五、正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。

不動產估價師法: 不動產估價師學分班怎麼選？

據此，從一個城市來看，總體而論市中心的不動產價格相對昂貴，賦稅就重；而越遠離市中心，不動產價格相對越低，則賦稅越輕。 公平的收益分配製度是經濟運行的基礎和根本保證，對於不動產業來講，也是如此。 在不動產開發經營過程中，其收益分配問題涉及不動產的多元產權主體、多元投資主體。 著作權法這樣說著作權主要保障權利所有人的著作人格權與著作財產權，但《著作權法》亦有規定，若是在合理範圍內使用他人著作，可以例外不需獲得權利所有人的授權。

因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。 並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。 不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

不動產估價師法: 第二章　 登記及開業

前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。 未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 不動產估價師開業後，有第八條第一項規定情形之一或死亡時，得由其最近親屬或利害關係人檢附有關證明文件，向直轄市或縣（市）主管機關申請撤銷或廢止其開業資格並註銷開業證書。 直轄市或縣（市）主管機關知悉前條或前項情事時，應依職權予以撤銷或廢止其開業資格並註銷開業證書。

藉由不動產估價師的協助，亦有助於降低不動產糾紛問題的發生，確保交易的公平及安全性，因此不不動產估價師在交易雙方間扮演著非常重要之角色。 在１８年期間，尚上不動產隨著台灣經濟發展業，已完成中大型土地開發、商用不動產、區段徵收、市地重劃、捷運聯合開發、９２１震災更新、老舊社區都市更新、ＲＥＩＴＳ及ＲＥＡＴ等重蹟顯著，並出版「捷運聯合開發與估價」書籍，分享同儕，為業界翹楚。 二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。 農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。

不動產估價師法: 不動產估價師法 (民國91年11月立法12月公布)

公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。 無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。

以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。 七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。 四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

不動產估價師法: 不動產估價師法

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