大樓管理費詳細資料

買房不僅得背房貸，每個月還得繳交數千元的社區管理費，荷包大幅縮水! 因此民眾多會想挑選管理費較低的社區入手，不過專家也提醒，不是公設少的社區管理費就會比較便宜，戶數同樣也會影響管理費的高低；另外若是忽略了社區公共基金的財務狀況，未來當社區需要重大修繕時，恐怕會因為經費不足而開天窗。 消極的做法：知悉管理費調漲的3個月內，先發存證信函，告知管理委員會「基於什麼理由、所以只願意繳納原先的費用、調漲的差額部分不繳」，然後每個月準時繳納原先的管理費，如果管理委員會沒有提出異議，就持續繳。 大樓管理費 從必要性來看，該社區的公共基金每月有結餘，因此必要性不足；合理性方面，是因為店面最近突然有什麼會大幅增加管理成本的問題嗎？ 如果沒有，片面針對性調漲，就可能不合理；再看公平性，為何只調漲少數戶別？

• 答：以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收方式代替區分所有權人會議之決議乙節，並不符合條例第30～34條之規定。
• 但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。
• 許多民眾會抱怨自家的管理費太高，不知道錢到底花到哪裡去了，卻又不主動去了解，甚至從未看過財務報表！
• 而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。
• 答：按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，為公寓大廈管理條例第三條第九款所明定。

答：依公寓大廈管理條例第五十三規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍，應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定，申請開發許可建築者，以其申請開發許可之範圍為限。 答：第五十八條第一項之建造執照，當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照，若為再求週延，可於施行細則中明訂之。 故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照，自不得辦理銷售，否則便屬違反第五十八條第一項，直轄市、縣（市）主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。 一、查公寓大廈管理條例第38條第1項規定之立法原意，乃基於管理委員會依民事訴訟法第40條可以為訴訟之當事人，且必需依公寓大廈管理組織報備處理原則完成報備。 答：按地方主管機關依同條例第二十九條第六項輔導推選管理負責人或指定住戶一人為管理負責人，與同條例第五十五條成立管理委員會或推選管理負責人並向直轄市、縣(市)主管機關報備，各有規範，應毋庸同時辦理。

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居住的處所十分重要，不論是居住環境，亦或是鄰居關係的和諧與否，對於住戶而言，都直接或間接的影響生活的每一個層面，對生活空間緊密相依的公寓大廈住戶而言更是如此。 遇到惡鄰居的時候，一定要知道自己有何權利可以主張、如何主張，才不會讓「家」這個詞等同於麻煩的代名詞。 且［區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估。 重大修繕項目其中一項是四部電梯更新費用估計要400萬，且每個社區的戶數、公設都不一樣，拿其他社區的管理費來對比有失公允，目前社區的管理費存款還有約700萬元，於是原po想問問，「上述理由是否可作為調漲管理費的充分理由呢？」、「各個項目的估價是否有高估？」。 銀行貸款、領現金借貸、信用瑕疵貸款還款年限： 最低一年最長七年 房貸還款年限：最低十年～最長三十年 本方案貸款機動利率2.98%~12.98%，實際依銀行核貸方案為準。

來函所述區分所有權人之配偶依條例第三條之定義，其應為住戶，依前開說明其亦屬利害關係人，故得依前揭條例第三十五條規定請求閱覽或影印。 Q136.在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？ 如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。 答：依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得為身心障礙者之福利服務使用時，則不得以公寓大廈規約另予限制。 二、另「按建築物設置騎樓係供公眾通行之用，建築技術規則設計施工編第57條第2款已有明定，不得裝設任何台階或阻礙物。騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢，妨礙公共交通，除得依『道路交通管理處罰條例』處理外，亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。」。 答：依據印花稅法第五條第二款規定，銀錢收據係屬印花稅之課徵範圍。

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二、同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈，如分別成立管理委員會或推選管理負責人，該公共基金之分配，依上開函釋意旨，仍應由其召開同一宗基地之區分所有權人會議決議之，以符合公共基金應分別獨立運用之規定，非由直轄市、縣（市）政府直接按各領有部分使用執照建築物之工程造價佔總建築物工程造價金額之比例，分配並撥付該公共基金。 有關大樓管理費，《公寓大廈管理條例》第10條規定，公共區域（法律稱之為「專有部分」）的修繕、管理和維護，由住戶共同負擔費用，這就是管理委員會因此可以請求住戶繳納管理費的依據，不過，法律並沒有明確規定管理費繳納的方式，因此要交到管理室或是透過轉帳方式，都是可以的。 二、管理費（即條例之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用）之分擔方式依前揭條例規定係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；但屬管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定分擔方式者，從其規定。

購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。 答：按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。 區分所有權人併購隔鄰之專有部分後，原來共同壁變成為內牆，將之拆除有無違反規定，端視該牆壁在構造上之作用而定。 依據第七條第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。 答：按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。 而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。

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二、同時考量各直轄市、縣（市）政府執行違反條例第8條、第9條、第15條、第16條等規定之處置時，亦有涉及規約之規定，為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料，俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理，管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後，如依前揭條文及函釋辦理報備申請，直轄市、縣（市）主管機關自當受理。 答：按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。

例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。 依第二十九條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。 大樓管理費 答： 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第2項第2款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。 答： 公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。

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管委會自行決議調整管理費可能並不合法，得視規約授權之範圍。 再進一步看，調漲費用若經住戶大會同意，也不一定公允，如果通過，也應依法規流程：住戶大會應做會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之，不能僅以電話通知。 依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，應該得到頂樓住戶同意；否則即便是區分所有權人會議通過的決議，依法也不生效力。 大樓管理委員會如有營業收入(如租金收入)，應以該營業收入減除與該營業有關的成本費用後申報為所得額，依法繳納營利事業所得稅。 大樓管理費 大樓管理費 而該所得因並無盈餘分配的問題，可免辦理未分配盈餘申報，免設置股東可扣抵稅額帳戶。

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因此，公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前，雖已互推產生召集人，於管理負責人推選或管理委員會成立後，其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，如具有區分所有權人身分，自應由其擔任召集人，召開區分所有權人會議。 答：本條例對於受託人，依第二十七條第三項規定，受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 又委託書內容是否應記載授權範圍，參酌民法第五百三十二條規定，委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任，故委託事項應於委託書應可記載授權範圍。 至有關委託書可否事後為之，按委託書係有無受託行使權利之依據及證明，似不得於事後補正。

說了這麼多大家最關心的應該還是修法後大樓公設比多少才合理？ 大樓管理費 到底是要買比較經濟實惠的公寓，還是要買屋齡輕又很多設施的新大樓？ 關於這點，其實真的沒有標準答案，端看個人自身需求，為什麼這麼說呢？ 公設比低，代表該建案雖擁有較大的室內空間坪數，但可能刪減了一些娛樂性質公共設施，又或者是樓梯、電梯、大廳空間較小；公設比高的新大樓社區，雖多了健身房、游泳池、視聽室、宴會廳等公共休閒空間，不過相對的，民眾在享受較完善的生活機能時，也需付出更多的購屋成本，甚至需要負擔較高的管理費以維護保養這些公共設施。 答： 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。 答： 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」所有區分所以權人因故無法親自出席會議時，得以書面委託他人代理出席，但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。

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答： 公寓大廈管理條例第14條所訂區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，強制出讓之受讓人資格及其出讓價格應如何規範，查該條例並無明文規定，惟該條例未規定者，適用其他法令規定，為該條例第1條第2項所明定，仍依照前揭規定辦理。 答： 依公寓大廈管理條例第33條規定區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」故不論區分所有權人會議是否通過決議，只要頂層區分所有權人反對頂樓平台設置無線電基地台時，則不得設置。 答： 經主管機關同意報備有案之公寓大廈管理委員會變更其名稱者，係屬該區分所有權人會議之決議事項，應依公寓大廈管理條例第31、32條規定程序開會決議始得辦理。 答： 依公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故非區分所有權人之住戶除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

買房、租屋陷阱多，現今社會不景氣的狀況下，許多人的夢想都是能夠擁有一間自己的房子，不用再四處受房東限制，看人家臉色。 不過，有一名網友砸下大錢購屋後，卻發現新住戶除了要預繳3萬元管理費以外，每月還要再繳管理費，令他相當不解。 信義房屋河堤店店長周清源表示，管理費固定成本中，人事費用占比近半，包含櫃檯人員、警衛保全、清潔員等費用，粗估每月起碼要15萬元起跳，其中保全是24小時或半天管理，花費也差很多，另外還有垃圾清潔費用、公共水電費，以及電梯、水塔、健身房等機電保養維修，都是必須的支出。 此外，如果這名住戶即便經過法律程序、強制執行後，依然故我，又再次積欠管理費，大樓住戶已忍無可忍，有沒有其他的方法可以一勞永逸？

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換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。 答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三條第五款「本條例用辭定義如下：……五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面（分管協議書）或依條例第三十一條規定均可。 故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。 起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體，故其應無效力之疑義。 次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。