法拍屋不點交全攻略

法拍屋另一個麻煩的事情，就是分為「點交」與「不點交」。 若該物件被判定為「不點交」，那麼法院只會保障得標人房屋的所有權，若該物件裡面有合法的租客，根據根據「買賣不破租賃」原則，就算房屋已經拍賣出去，得標者也只能讓合法租客住到租約期滿，在這之前得標者都沒有使用權。 海蟑螂如果是查封前已違法無權占用（如無合法權源，例如：租約、使用借貸等關係），則拍定人自得基於所有權人地位，請求、訴請無權占有人返還房屋。 另外，如果是在法院查封後才違法占用，則通常會為法院點交效力所及，而可強制遷出，併此敘明。 受禁止處分時，債務人無法進行買賣、設定，也無法向銀行貸款，因為大部分的銀行並不受理被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借貸。 點交範圍應及於房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。

則在2月1日起，也由統聯客運接續服務；但就在過年前，日統四條國道路線全收，70、80名的員工，也恐將面臨資遣的命運。 房子所坐落的土地與隔壁土地未分割，譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋，房屋各自登記自己名字，土地則各登記持分１／２，這種房子您買到，再與隔壁協議土地分割，就可恢復持分全部了。 拍定人不可申請分割的，因為在法定拍賣之前，土地以分 割完成，盡而拍賣，因此不會在另行分割土地。 一棟法拍屋總共可以拍賣 4 次，當然若拍賣最高出價未達到公告的最低價，亦會流標，流標後每一次拍賣最高可減價 20％。 如果繳不出來，保證金會被沒收形成所謂的流標，執行法院也會再次進行拍賣，且若再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。 保證金約底價 2 成到 3 成，可為現金或銀行支票、匯票、本票。

法拍屋不點交: 得標後優先承買權人也可買回

無權佔用：拍定人於取得權利後，需另依民法之侵權行為提起訴訟，要求 佔用人遷讓，必要時得另提起損害賠償之請求，以縮短佔用排除之時間。 Ａ：依據契約自由，私法自治之精神，拍定人投標前與承租人或占用人之協議完全有效，故拍定人可逕依該協議，請求遷讓房屋。 法拍屋不點交 Ａ：拍定人因買賣不破租賃之規定，承受租賃契約，須依原契約內容，忠實履行是拍定人無法拒絕承租人共用客廳，廚房，浴廁。

• Ａ：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條規定，是債權人要不得以拍定人前手（即債務人），與其訂有使用借貸契約，主張對拍定人有使用房屋之權利。
• 江蘇揚州廣陵區商務局副局長戴璐日前被爆料出軌淮安市副市長韋峰，兩人甚至還在婚房內偷情，最後出軌實錘被錄下公開，經紀委監委調查，戴璐確實與韋峰有「生活作風問題」。
• 此一法拍屋「點交」制度乃係民事強制執行為提高應買人之應買意願，於強制執行法設有點交制度，除可提高應買人之應買意願進而為拍定外，尚可增加執行債權人之債權獲得滿足機會。
• 就算真的是假租約，新買家也要自己想辦法舉證，而且還要經過打官司曠日廢時。

首先，第三人占有法拍屋，通常是債務人在房子被查封前，已將房子出租給第三人，訂有租賃契約，之後，房子經法院拍賣而由他人得標，拍定人取得房屋所有權。 （強制執行法第113條準用第51條），換言之，出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。 房屋現使用人卻不能以該租賃或借貸契約關係對抗債權人之意，拍定人可以要求法院解除使用人之占有。 免責聲明本公司僅係提供協助向法院或台灣金融資產服務股份有限公司委託法院執行拍賣提出承買服務，並無就銀行或金融機構之貸款條件、內容有所擔保。 本公司所提供關於承買標的之相關資料、描述均係依法院拍賣公告或其他公眾可取得之資訊為主，委託人仍就欲承買之拍賣標的有查證義務。 且承買標的物之現況、日後可能產生之訴訟、法律風險或糾紛，本公司得提供承買人排除、處理方式與程序之建議。

法拍屋不點交: 法拍屋不點交 花5千萬拖2月不能入住 怎麼辦？

例如房地合一稅實施後，不論繼承或買賣取得房產，出售時都須課重稅，然而實務面卻常見長輩接連過世後，房產再度轉繼承，一旦變賣便須面對高額的稅賦，慘變「天上掉下來的債務」。 戴德梁行董事總經理顏炳立今（18）日在戴德梁行官網上，最新發表2023年的市場觀點，指出在政策打房、斷金流下，「房市爽日子結束了！但是自用型買家的爽日子來臨了！」今年第一季預估買賣雙方還是會處於拔河狀態，但第二季，預期價格將下修5～10％，價格處於鬆動，就看誰要開出第一槍。 日前有民眾在臉書社團抱怨，參加公司尾牙非但沒有餐敘，竟還只收到一個裝著麵包、啤酒、果汁的餐盒。 隨即就有眼尖網友發現該公司就是富邦金，質疑因是去年防疫險賠太慘，才會全體員工「共體時艱」。 然而隨著今（16）日年終獎金入袋，原本怨聲載道的員工也瞬間破涕為笑。 法拍屋不點交 據悉，今年富邦金的年終平均6個月，績效表現佳者，最高甚至可領超過10個月。

• 房屋現使用人卻不能以該租賃或借貸契約關係對抗債權人之意，拍定人可以要求法院解除使用人之占有。
• 若更進階能實地走訪附近鄰里，推敲出成功拍下後可能遇到的問題，並能評估好解決辦法，那對您來說投資法拍屋確實是一項不錯的投資選擇。
• 法拍屋的注意事項不可不慎（上），當中提醒了許多法拍屋的注意事項。
• 參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要，可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。
• 法拍土地或法拍屋是指依強制執行法之規定進行拍賣程序，而拍賣的不動產通常是因為債務人欠債但無力償還，由債權人對債務人名下的不動產取得執行名義後，向法院依法聲請執行拍賣。

執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。 此一法拍屋「點交」制度乃係民事強制執行為提高應買人之應買意願，於強制執行法設有點交制度，除可提高應買人之應買意願進而為拍定外，尚可增加執行債權人之債權獲得滿足機會。 基本上拍賣的相關資訊可以從三個地方查詢，分別是：法院前的拍賣公佈欄、司法院網站、民間的法拍屋資訊公司。

法拍屋不點交: 法拍屋陷阱【禁止處分】

投標人所出標價超過底價而且是出價最高者，不動產即告拍定。 在買受人依規定繳清價款以後，執行法院依第九十七條的規定，應發給買受人權利移轉證書，買受人領到權利移轉證書當天起，就取得拍定的不動產所有權，這時拍定的不動產在查封以前已由第三人承租或者占有者，執行法院不負點交責任。 債務人自己占有應交出拍定的不動產而不交出，或者是第三人在查封後占有不動產者，依第九十九條第一項規定，執行法院應解除債務人或第三人的占有，點交給買受人或承受不動產的債權人；如有抗拒交出或其他情事時，得請警察協助。 這件點交事件，執行法院已知陳老先生會有抗拒動作，事先即請警察協助，才能及時將自焚的陳老先生拖出，未釀成屋毀人亡的悲劇。

常見不點交的原因其中之一為帶有租約，根據買賣不破租賃原則（即民法第425條第1項），對於合法租客得讓他住到租約期滿，若遇到惡意霸占的租客，就可能得走到訴訟程序。 投標法拍土地或法拍屋時，必須提出20～30%的保證金，得標後7天內須繳足全數價金，如果繳不出來，保證金會被沒收，執行法院會再拍賣。 日前有民眾因想撿便宜而買法拍屋，但是拍到後進屋一看簡直傻眼，因為屋內堆滿垃圾等廢棄物，甚至連神像、祖先牌位都沒帶走。 達人表示法拍屋內有遺留物其實很常見，反而是「不點交」的狀況比較棘手，需要多花時間精力來處理。 沒經驗投標人可花六，七萬律師費，也可花點心思自己處理。 簡易不點交提起訴訟，保證能取得勝訴判決，只是多花半年時間，而簡易不點交可以市價六七折得標，耗費半年時間，市價１０００萬，便宜３，４百萬取得，是不是很划算啊。

法拍屋不點交: 三 投資法拍屋有什麼風險嗎？

前屋主反告侵入住宅，警方勸楊先生離開，被拒絕，只好強行帶上警車，回派出所作筆錄，一棟五千萬法拍屋，讓買方賣方互相提告。 Ａ：關於標得房屋，而遭屋主恐嚇，已不是單純的民事問題，而兼含涉有刑法第三百零五條恐嚇危害安全的罪嫌，當然拍定人得以〔被害人〕地位依法訴追屋主刑事責任（告訴或自訴之提起）但為防屋主嗣後狡辯卸責，最好先備妥錄音設備，或請傳訊在場證人，俾資佐證以懲不法，保障拍定人之權益。 無論是要投資當包租公，增加被動收入，或者是自住，法拍屋相較來說會比外面的市價低約1~2成，有精準的眼光和經驗下，是非常值得入手的投資。

借用法律關係是無償使用房屋，也就是不需支付租金，二十年借用契約，得標後要給對方免費住二十年，這太恐怖了，沒經驗投標人保證卻步 不敢進場。 法拍屋裡面如住的是屋主，法院會公告拍定後點交，如住的是第三人，可能是租用，借用或者無權佔有，法院一律公告拍定後不點交，得標人要自行解決交屋問題。 快速圓滿交屋 案例 林口早期知名社區，住戶質高，管理完善，超大中庭綠景，令人心曠神怡，吸引白領階層入住。

法拍屋不點交: 法拍屋怎麼買？快速重點整理：

優先承買權，是指該土地被拍賣時，地上權人、典權人或承租人可享有優先承買權；而當房屋被拍賣時，則是基地所有權人享有優先承買權。 另外，若在設定抵押權當下，若債務人欺騙債權人的情況，債權人為了保障自己的權益，會在貸款聲明書中要求貸款人切結房屋無出租、無增建聲明書，保護其債權。 從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。 二‧拍定人在１５天後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。 法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。 同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。

至於如何研判競爭者的多寡，則以投標單十封為準，若少於十封，就算是競爭者少。 法拍屋不點交 天王周杰倫舉辦「嘉年華」世界巡演，15日在馬來西亞武吉加里爾開唱，對於上個月在新加坡演唱，卻有部分網友給負評，說他「嗓子狀況不好」、「都給歌迷唱」回應，透露其實自己都會看IG的留言，還要大家拍下唱歌的畫面TAG他，大方說自己會檢討。 香港《有線新聞》報導，綽號「洗米華」的太陽城集團創辦人周焯華，日前被指控創立及領導犯罪集團、非法賭博及洗黑錢等共289項罪名，18日上午由澳門初級法院宣判，創立及領導犯罪集團等多項罪成立，判處18年有期徒刑。 農曆春節快到了，許多縣市都有年貨大街，聚集攤商販售各式各樣散裝食品，食藥署特別教大家4撇步，提醒民眾在購買回家大啖朵頤前，先為自己的健康把關。

法拍屋不點交: 法拍屋不點交風險大！法拍屋的注意事項不可不慎（下）

法院只會依當下查封時所看到的、聽到的訊息公布在法拍訊息上，接收到的訊息是真? 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內。 發動「通謀虛偽」有個小撇步：要讓對方舉證，證明他的租約是真的，而不是你舉證他的租約是假的。 一名女網友表示，女友是單親家庭，經濟方面沒有很優渥，租屋處也很小，連廚房都沒有。 由於近來有求婚打算，因此她想要送一間公寓給對方，可是朋友的意見兩極，讓她有些猶豫，不知道此舉是否恰當，因此PO文尋求意見。

如果占用者只是想強討些搬家費都還算小事，如果是長期賴著不走就相當讓人頭痛了。 就算真的是假租約，新買家也要自己想辦法舉證，而且還要經過打官司曠日廢時。 法拍屋不點交 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。

法拍屋不點交: 土地、建物分開賣

若是假租約或不適用買賣不破租賃，即可打官司請求占屋者返還並強制執行。 Ｑ：標得房屋係公寓頂樓，不在拍賣之內，屋主要搬遷至頂樓增建，應如何處理？ 法拍代標公司，即為代理標購法院拍賣的房屋或土地，服務內容如提供法院拍賣標的物件資料、評估與過濾法拍物件、產權過戶到點交房屋等。

Ａ：這種情形，應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第七百九十六條規定意旨不外為： 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。 法拍屋不點交 但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得謮求賠償。 至於越界建築之土地為國有地，則應視其情形辦理承租及承購手續。 Ａ：標得房屋，該屋是屋主自住則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，則依強制執行法第九十九條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的占有，點交於拍定人。 房屋的「所有權」給你，但若有使用權的相關衍生問題，買受人需自行解決；若為點交的物件，那法院在移交時就會協同清點交付，此時若有影響買受人「使用權」的狀況，法院可以用公權力協助排除。 由此可知，如果走到強制點交的階段才能入住房子，那麼買到法拍屋的民眾也已經是疲憊不堪，因此建議有意參與競標法拍屋的民眾，在投標前可以選擇屋內沒有居住者、以及有點交的法拍屋，並且多準備一些資金做為原屋主的搬遷費（大約是得標金額的1%），就能比較順利搬入標下來的房屋。

法拍屋不點交: 法拍屋注意事項（五）：詳讀法院公告

警方不確定該不該出手制止，因為這是楊先生的外甥，兩個月前得標的法拍屋，但前屋主還沒搬走，直到現在還無法入住。 至於海蟑螂如果是以暴力、恐嚇、竊佔、破壞（毀損）等不法方式占有、毀損法拍屋，則可能有刑事責任的問題，拍定人自得依法提出刑事告訴。 三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。 要主張他人租約為假、主張其租約不成立，不可以主張對方租約係通謀虛偽(意思表示無效)，因為舉證責任在主張通謀之人。

要提高投資法拍屋的獲利率，可以挑選土地持分較大者、日後有都市更新商機的，還有包括複雜性高、難度大的法拍物件，例如兩、三戶一起合標的，整批資產被拍賣的，介入門檻高，競爭者就會少，獲利率自然提高。 值得一提的是，都更或重劃前法拍物件往往是增值潛力最大的產品，舉例而言，都更前的老公寓得標成本普遍很低，一旦改建後配地、配屋，價值往往翻了數倍。 其次，某些重劃前的老工廠，往往由於地上物和地價都很低，也很容易取得龐大的土地，但重劃後，從工業用地變為住宅或商業用地，這時對於握有龐大土地持分的得標者而言，手上的廢土將立即變成黃金。 這次郭寶國終於認真了，最後以七百萬元成交，短短一個多月之內就賺了一百多萬元，投資報酬率至少超過二十％，對比現在的銀行利率不到二％來看，利差高達十倍！

綜上所述，雖然購買法拍屋，以法院點交的房子，將來取得法拍屋使用、占有較為容易，但是，有時候點交的房子過於熱門、價格過高，民眾也有可能去買不點交的房子。 而且不點交的房子，通常只是此次執行法院不點交，並不代表拍定人不可立即另外訴請占有人返還房屋，更何況民法第425條已經修正限縮買賣不破租賃的適用範圍。 不管如何，民眾若要購買不點交的房子，還是要先作足功課，必須了解相關情形，例如不點交的原因為何？ 如此才能研判是否購買，將來取回法拍屋所需的時間與成本等利弊得失，以避免風險的產生。

法拍屋不點交: 歡迎光臨互助法拍不動產!! 我們有黃正雄老師全套法拍實體課程! 協助大家邁向投資致富的大道!!

法拍屋的特色：低總價小3房，邊間景觀，附有機車位，捷運交通便利，生活機能強，最適合小家庭使用，原屋主也是一家四口居住。 根據「買賣不破租賃」原則，對於合法租客得讓他住到租約期滿，寬頻房訊公關徐華辰表示，而若遇到惡意霸佔的租客，甚至還可能得走到訴訟程序，處理起來反而曠日廢時，民眾若是想要買來自住使用，恐怕無法馬上入住。 不動產經點交後，原占有人復占有該不動產，由買受人或債權人聲請再解除其占有者，其聲請應另分新案。

背負高額還債壓力下，買的新房子，卻不能住，楊先生的姐姐，甚至指控前屋主，找黑道恐嚇勒索。 更倒霉的是遇到了惡意霸佔的租客，通常就得走訴訟程序來處理，整個程序曠日費時，不僅浪費時間與金錢，你買的東西卻不能使用，那感覺實在很差。 所有的債權人比任何人還擔心錢要不回來或標不到好價錢，所以為了保障債權人，在設定抵押權前的租約一律排除，可申請變點交。 根據市場現況，目前法拍屋的底價一開始都會超過市價，並會經過第一次的流標後開始降價。 通常第二次拍賣（二拍）時，大概就會以原本底價的 8 折作為拍賣價，若再次流標來到三拍，那底價就會再打 8 折，依此類推。

法拍屋不點交: 法拍物件怎麼判斷租賃關係是不是假租約？假租約如何處理並解決？

答、拍賣公告上載明點交，表示投標人經本院拍定得標後，如不動產內有人占有，得聲請本院解除占有，將不動產交付拍定人。 如不動產於查封時為債務人自己居住使用，或第三人對其係在查封前無權占有不爭執，或於法院查封前出租、或設定地上權等用益物權因影響抵押權經法院除去該權利，或係於法院查封後出租第三人(因違反法院查封效力)等情形，原則上法院會將拍賣條件定為點交。 如載明不點交，則拍定人須自行解決不動產內有人占有的問題，不得聲請法院代為處理。 第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。 有「債務人受點交後復占有該不動產者」或「債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時」或「第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者」情形之一者，亦同。 因此，拍定人取得權利移轉證書（無庸所有權登記完成），即聲請法院人員（如書記官）與當地管區員警會陪同得標者至房屋現場，進行強制執行，依法點交房屋與買受人，此等程序為原強制執行程序之繼續。

法拍屋不點交: 租約一定要公證嗎？費用誰負擔？租約公證流程／效力總整理！

2.有條件點交：如果可以合法排除占用人，則點交；反之，則不點交。 向法院標購法拍土地，通常較一般市價便宜，因此引起許多民眾興趣，其中若是土地區塊完整且坪數大，更是容易吸引建商前來競標獵地，但法拍土地風險其實存在不少陷阱，如果不尋求仲介業者代辦的話，務必要謹慎小心。 如果想獲得土地法拍資訊，可以同查詢法拍屋一般，上網至司法院法院拍賣公告進行法拍土地查詢，除了可選擇拍賣標的為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。

法拍屋不點交: 法拍屋查詢系統操作流程說明

但有時候會遇到有心人利用「假租約」，也許為了霸佔房子或土地不讓法院點交、也許為了跟拍定人索討一大筆錢才離開 … 等層出不窮的理由。 A.法院會將拍賣公告貼在執行處公告欄，以及房地產所在地或所在地之鄉鎮區公所（揭示）。 而債權人收到法院拍賣公告後，要另外先自費刊登報紙廣告（約1、2000元），再將登報證明送給法院。 索取文件：到法院的民事執行處索取投標單、保證金信封袋，共10元。 保證金可繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行本支（為「本行支票」的簡稱，指一般商業銀行所開立之本行支票，銀行簽發一定之金額，於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據）代替。

法拍屋不點交: 法拍屋流程

新北法院109司執實字第124353號強制執行事件，第三次拍賣110年9月，3拍底價13,227,000元，建物標示100.34坪，拍定後點交，地下一層停車位編號2號，拍定後… 應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。 拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分，點交於買受人或承受人。 5.最後這些清出來的物品還是得通知對方來領取，通常是發出存證信函給對方，如果沒有通知到對方或是對方沒有任何反應，還要再向法院申請公示送達（刊登公告內容在報紙上）。 萬一對方還是沒有任何動靜，法拍屋得標者才能向法院申請拍賣這些物品。 3.有的法院書記官心態較為保守，不希望強制執行落到「開鎖、強入民宅」的地步，但是只要前面的程序都走完了、得標民眾也做好萬全的準備，書記官也不能完全不作為。

江蘇揚州廣陵區商務局副局長戴璐日前被爆料出軌淮安市副市長韋峰，兩人甚至還在婚房內偷情，最後出軌實錘被錄下公開，經紀委監委調查，戴璐確實與韋峰有「生活作風問題」。 戴璐那套「著名的婚房」也被傳已掛牌銷售，僅售209萬（約新台幣941萬元），還用「原汁原味」這個詞，引發網友熱議。 為提供更穩定的瀏覽品質與使用體驗，建議解析度為 1280 X 960 以上，建議瀏覽器：最新版本 Chrome、IE11(含)以上版本. 多年來一直想要購屋圓夢的老劉，看到一間市價１０００萬的法拍屋，拍賣底價只有７００萬，老劉夫婦躍躍欲試。

法拍屋不點交: 購買都更、危老重建案，入住竟超後悔？不想當冤大頭，小心這4大地雷

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