房屋交易舊制計算9大優勢

貸鼠先生告訴你：過去出售土地和房屋的財產交易所得有所缺漏，為改善制度上的缺失，2016 年開始實施房地合一稅，之後為了防止房價再高漲， 2021 年修正後「房地合一税 2.0」就誕生了，所謂房地合一稅新舊制，即是房地合一稅1.0 房屋交易舊制計算 vs. 房地合一稅 2.0 。 財政部指出，個人110年度出售適用舊制課稅之房屋，始有上開標準之適用，該部業請各地區國稅局加強查核個人出售不動產之財產交易所得，落實租稅公平及居住正義。 王瑞鴻提醒，財產交易所得是以核實申報為原則，部分納稅義務人會誤會在申報財產交易所得時，可選擇對自己最有利的方式申報，但若稽徵機關掌握到所得人之相關成本資料，仍可按查得資料補徵所得稅。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。 林志翔表示，所謂的舊制即是指房屋作為財產交易所得，在申報時機上，只要於出售日的隔年5月，併入個人綜合所得稅申報即可，不過這部分不在國稅局提供的所得清單當中，因此所得人容易疏忽漏申報。

台南美食名店「阿堂鹹粥」近期漲價掀熱議，有網友質疑漏開發票，南區國稅局台南分局指出，目前尚無接獲民眾檢舉，已留意店家開立… 本土疫情升溫，確診隔離人數持續攀高，財政部今天宣布，因COVID-19接受治療、隔離與檢疫等，無法在5月1日至31日期間… 今年地價稅將於11月1日開徵，繳納期限至11月30日止，根據財政部統計，今年開徵戶數881萬戶，開徵稅額約937億元，相… 安永會計師林志翔表示，華人社會普遍存在著「有土斯有財」的觀念，不動產一直是大眾偏好的資產配置項目之一，但高房價議題已引發政府關注，政府除了持續更新不動產稅制，更在既有的法令架構下，持續加強查核力道。 多數人可能會為了居住地的育兒津貼、學區或要申請租屋補貼等，而有遷入戶籍的需求，但往往因為房東希望繼續使用自用住宅稅率繳地…

房屋交易舊制計算: 計算遺產稅時的幾…

個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。 舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅率」，才是所需要繳的稅額。 都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，而非所得稅。

跟這幾年受到高度關注的房地合一稅不同，林志翔指出，房地合一稅主要針對2016年以後購入的不動產，因此市面上大多的中古屋交易，仍適用舊制課稅模式。 塗銷設定費：不到20年屋齡的房子通常還有銀行的房屋貸款未繳完，所以賣屋的人要請代書到銀行去進行產權設定的塗銷登記（塗銷設定之後，才能過戶成買方的名字），這筆塗銷設定費大約是2,000元，賣方最好事先交給代書。 2.購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。 購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

房屋交易舊制計算: 繼承取得房地之交易所得課稅

再將這筆屬於建物的財產交易所得，併入個人綜所稅申報繳稅，依所得淨額的級距不同，適用5％～40％的累進稅率。 自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。 各地區國稅局於綜合所得稅結算申報期間提供納稅義務人查詢部分捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、購屋借款利息、身心障礙及教育學費等7項扣除額資料。 【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，自2016年1月1日開始，營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應按房地合一課徵所得稅。 A：財政部臺北國稅局表示，個人如有出售房屋而獲利，係屬財產交易所得，應併入個人綜合所得總額，辦理結算申報。

1.交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。 2年內重購新自住房地者，可於重購新自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，且無論是「先售後購」，或是「先購後售」皆適用。 也建議大家做任何安排之前務必尋求專業的諮詢，畢竟房地產屬於高價值產品，加上房地產交易除了涉及所得稅以外，尚有契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等，且各稅目的規定不盡相同，最好能事前做好完整妥善的分析與規畫，以免掛一漏萬，造成權益受損。 林志翔提醒，舊制房屋交易的查核，雖不像房地合一稅受到高度關注，但國稅局也能透過金融機構、建商、房仲業者、交易當事人等管道，取得房地交易資訊，進而掌握不動產交易成本，採推計課稅的模式，容易事後遭到追稅。 安永聯合會計師事務所昨（30）日提醒，出售適用舊制的老房子，申報時機、所得認定是國稅局最重視的二大議題，舊制房地交易，須於5月申報綜所稅，且原則上應以成交價核實申報，便宜行事容易被視為漏稅處罰。

房屋交易舊制計算: 舊制房地，出售應核實申報「房屋」交易所得

房地合一稅上路後，出售房屋有分「舊制」財產交易所得與「新制」房地合一稅，許多繼承出售的民眾，沒搞清稅制，莫名其妙遭課重稅。 就有案例是，爸爸過世，媽媽繼承老公寓，結果同年媽媽也過世，子女繼承房子後想賣，卻得被課「短期交易」稅率高達35%的房地合一稅。 二、除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例(詳見附件)計算其所得額。

如個人出售房屋非屬新制課稅範圍者，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課稅(簡稱舊制)，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額，列為財產交易所得併入出售年度個人綜合所得稅辦理結算申報，倘未核實申報，經稽徵機關查獲，除補稅外另處罰鍰。 「核實認定」是指個人出售房屋時，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定，也就是說以售出價格，扣除當初買價，再減去相關支出費用後的所得進行申報。 財政部南區國稅局表示，個人105年1月1日以後出售104年12月31日以前取得且持有期間超過2年之房地，非新制房地合一所得稅課稅範圍，應就「房屋」部分核實計算財產交易所得，即以房屋出售時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後之餘額為所得額，課徵綜合所得稅。 財政部說明，自2016年起實施房地合一稅制，個人交易房地若屬新制課稅範圍，應以實際成交價格為基礎計算交易所得課稅；若非屬新制課稅範圍，可適用舊制的財產交易所得申報課稅，但未申報財產交易所得、未提供實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得實際成交金額或原始取得成本者，按財政部公布標準計算所得。 上述所謂的「高總價房屋」，在台北市為七千萬以上，新北市為六千萬以上，其他縣市則為四千萬以上的不動產。 財政部規定這些「高總價房屋」的出售人，在即便未能舉證取得成本的前提下，仍須以房地出售的實價，乘上出售時之「房屋評定現值」 占「 公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例，區分出「房屋」部分的交易價格，再依照15%的稅率去計算「房屋交易所得」，並按5%~40%的所得稅率繳納個人綜所稅。

房屋交易舊制計算: 營利事業所得稅

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• 某甲向某乙購買位於台中市的房屋一棟，房屋標準價格800,000元，雙方於100年1月1日訂立買賣契約，買方某甲即為契稅的納稅義務人，應於100年1月30日前向台中市稅捐稽徵處申報繳納契稅，應繳契稅為800,000×6％＝48,000元。
• 核實認定〔售價-取得成本-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)。
• 所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，若能提出證明，房屋財產交易所得的計算是以出售時成交價額減去原始取得成本及因取得 、改良及移轉房屋而支付的一切費用後之餘額；若無前述之費用憑證則依規定之所得額標準計算交易所得以為申報。
• 看到這裡，你可能發現了：其實「新制」所繳的稅不見得比較多，政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源，是否真能如期增加稅收，我持保留態度。
• 針對出售之土地部分徵收；目的是將持有土地的這段期間，土地自然增值的部份（即土地不因個人或投資因素所增值的部份）予以合理課稅方式歸公，分「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」。

換大屋(以金額區分)：全額扣抵；換小屋：比例(按重購價額占出售價額之比率)扣抵。 要特別注意，因自用優惠住宅土增稅和重購退稅都有規定，賣的前一年不可以出租或營業。 一般來說，這樣條件的物件，就算本來出租，最後一年收回來空屋或自用都還很划算，因為所省的稅非常可觀，建議可以這樣規劃。 2021 年的房地合一稅 2.0 改革的重點，是拉長短期交易的課稅其，從一年變成兩年；提高企業的稅率，原本是統一 20%，現在改成一持有時間來課稅；把預售屋還有特定條件公司納入，來防堵假借公司股權轉移，規避稅金的行為。 土地所有權人確因疫情戶籍遭遷出，且無其他符合條件的人設籍，只要在2023年9月22日前提出申請，並檢附該戶籍遭遷出者出具其出境未回國期間無法返國係因受疫情影響之切結書，2021年、2022年可准恢復按2‰稅率課徵地價稅。 2022年地價稅繳納期限至11月30日截止，新北市政府稅捐稽徵處籲請民眾如期繳納，以免逾期繳納需加徵滯納金。

房屋交易舊制計算: 舊制新制該用哪一制？房地合一稅已實行4年，繼承、配偶贈屋，要怎麼「稅」才對？

取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費（如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等）。 2.房屋現值的評定是由縣市稅捐處指派相關稽查人員，依房屋建築構造形式與建築材料還有登記使用種類及工商業交通情形評價…等。 房屋現值＝房屋標準單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率。 某甲向某乙購買位於台中市的房屋一棟，房屋標準價格800,000元，雙方於100年1月1日訂立買賣契約，買方某甲即為契稅的納稅義務人，應於100年1月30日前向台中市稅捐稽徵處申報繳納契稅，應繳契稅為800,000×6％＝48,000元。 年開始房屋買賣已經實價登錄了，所以國稅局可以調閱資料的管道甚多可以跟仲介、建商、銀行或是前手拿買賣契約，所以國稅局要查到這些資料已經比以前容易太多了，請民眾不要抱著僥倖的心態在已知實際成交金額的情況下以此報稅。 本表估算之稅額，係依土地稅法及其施行細則有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算，僅供概算之用，實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準。

• 土地增值稅的計算是，從買進到賣出這一段期間，土地公告現值的漲價總數額依漲…
• 如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。
• 近年不動產交易熱絡，房地合一2.0預計在7月上路，針對個人處分不動產的所得稅如何申報？
• 如有損失，應於當年度財產交易所得範圍內扣除，當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度財產交易所得扣除。
• 二、除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例(詳見附件)計算其所得額。

房屋買賣最常分算補貼的費用有：房屋稅、地價稅、水費、電費、瓦斯費及管理費。 民眾如想節稅，可使用匯票、本票或支票方式支付租金，並在租賃契約書上載明票據名稱及號碼，就可以免繳納印花稅。 林志翔表示，可是在坊間的中古屋交易中，很多所得人可能不諳法令，或打算便宜行事，而採用推計課稅方式，以致低報實際獲利。 進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… ︎ 購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。 出售房屋勢必會出現一些必要的費用，其中有些是可以扣抵的，如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，至於不可扣的費用有金融機構借款利息、等。

房屋交易舊制計算: 綜合所得稅

除前述區域規定情形外，則可按房屋評定現值並依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率，計算其所得額，不用加成計算。 (二)未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。 房屋核定契價值參考房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。 附「109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」及「108年度及109年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準簡表」。 移轉費用：如交易房地所支付之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；未能提示相關費用證明文件或提示相關費用金額小於成交價額×3%者，按成交價額3%計算，以 30 萬元為限。 ※但使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。

款規定計算財產交易損益時，其得減除受贈與時該房屋之時價，應以受贈與時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格為準。 當初規定這條是有點為了要針對有錢人課徵所以若沒有當初原始取得成本或是前一次買價就國稅局就當作賺15%來課徵，意思是說若民眾賺的比15%少的話那就要想盡辦法提供前次買賣合約或取得成本不然很划不來。 提醒，土地所有權人已使用土增稅「一生一次」優惠稅率10%以後，第二次出售自用住宅用地，必須符合下列5項條件，才能適用10%優惠稅率。 他提醒，父母親的不動產登記是在105年以前取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，可以主張以舊制申報，免除房地合一稅的困擾。 若是在105年以後取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，就必須受到新制房地合一稅的規範，課徵房地合一稅。

房屋交易舊制計算: 房屋買賣申報(舊制)

如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。 他舉出一個棘手案例，一對姐弟的父親在民國86年買了一間3樓公寓，父親在108年2月往生，遺有配偶及子女2人，公寓繼承登記給媽媽，但同年8月，媽媽也往生了，姐弟繼承該戶房子，各自取得2分之1所有權。 2.交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。 2022 Gogolook Co., Ltd. 本公司通過國際資訊安全標準 ISO27001、國際隱私資訊標準 ISO27701、銀行等級傳輸驗證。

舊制的土地、建物分開課稅，依售出總價扣掉相關成本後，可得到出售不動產所得。 但由於土地獲利已經按公告現值課徵土增稅，為避免重複課稅，出售不動產所得就要扣掉土地的部份。 房屋交易舊制計算 財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。

房屋交易舊制計算: 繼承房地遺產，當年度「房地稅」該怎麼計算

此外，納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得，倘日後考量新、舊制稅負差異，以採舊制較為有利者，亦得於交易日次年5月底前註銷原新制申報案件，改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報。 (三)如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。 房屋交易舊制計算 若屬於「舊制」原則上應核實申報財產交易所得，但王瑞鴻提到，個人出售不動產極有可能無法像是營利事業，完整保存帳簿憑證記載交易事項，再加上所出售的不動產可能是多年前取得或繼承而來，導致無法舉證原始取得成本或相關費用。 官員表示，舊制房屋交易所得的計算方式，是以該套房地產賣出時的總金額，減掉原始取得的成本及相關必要費用，試算出房地交易所得後，再依房屋評定現值、土地公告現值差異，區分「房屋」部分的交易所得，併入綜合所得課徵。

每年的年底，就是善用父母親的贈與稅免稅額，將不動產登記給子女的好時機，也為地政士業者帶來不小的商機。 房屋交易舊制計算 官方簡式版，但若為台北市或新北市出售總價新臺幣八千萬元以上、其他地區新臺幣五千萬元以上的案件，則有另外不同的計算方法。 看到這裡，你可能發現了：其實「新制」所繳的稅不見得比較多，政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源，是否真能如期增加稅收，我持保留態度。 貸鼠先生為您比較各種銀行貸款方案，一次 10 間以上銀行貸款比較，整理各家銀行信貸，提供快速試算功能精算每月還款金額，找出最低利息負擔方案，最適合精打細算的您。 您使用的是已經不支援的過時作業系統，將無法瀏覽本網站，請更新您使用的作業系統以確保瀏覽的流暢與安全。

在已知實際購屋成本的情形下，我們就不能只用評定現值乘上所得額標準率來申報所得了，否則有可能會讓稅捐單位主動來要求補稅… ， 正確的做法應是，我們要先算出「房地交易所得」。 官員表示，舊制房屋的特色，在於土地不用課稅，所以並不用計算土地交易所得，只要就房屋部分計稅即可，房屋的交易所得則要併入當年度綜所稅當中計算。 想要知道賣房適用的是新制或舊制，其實很簡單，南區國稅局指出，房地合一稅是2016年上路，所以凡是2016年1月1日以後取得的新房子，皆屬房地合一稅的課稅範圍；至於2015年12月31日以前取得，且持有期間超過二年的老房子，就是所謂的舊制房屋。 土地增值稅的計算是，從買進到賣出這一段期間，土地公告現值的漲價總數額依漲… 因政府有感於部分地區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，故對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，自100年6月起課徵特種貨物及勞務稅。 當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種。

只要所有權人持有不動產，都需要繳交地價稅，以8月31日為納稅義務基準日，以納稅基準日登記之所有權人為納稅義務人。 不過，考量部分地區新建案交易熱絡帶動當地整體房市價量上揚，或因所得額標準已多年未調整而與實際交易情形有相當差距等因素，財部政調增部分地區的所得額標準1%至3%，以反映地區差異及市場行情。 不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？ 如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。

近年不動產交易熱絡，房地合一2.0預計在7月上路，針對個人處分不動產的所得稅如何申報？ 專家指出，個人出售不動產會因為屬2016年之後或之前取得，會適用「新舊制」，尤其處分2016年之前取得的不動產，又會因為納稅義務人是否能舉證相關成本費用，而有不同的申報方式。 年度出售房屋之房地總成交金額如有達到上開標準，在無法提供原始取得成本情形下，應依據該項標準計算房屋交易所得申報納稅，以免造成短報所得需補繳稅款情事。 因新制下個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內自行向戶籍所在地國稅局申報繳納，毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

房屋交易舊制計算: 土地增值稅

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