房地合一課徵作業要點8大優點

該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動，除發布本要點外，亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會，加強宣導，俾利新制於2016年1月1日順利上路。 八、獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，應由該房地登記所有權之獨資資本主或合夥組織合夥人依個人房地合一課稅規定辦理，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。 自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。 該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動，除發布本要點外，亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會，加強宣導，俾利新制於105年1月1日順利上路。 二、個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成認屬本法第11條第2項規定之營利事業，其中認定要件第2目有關個人5年內參與之興建房屋案件數，由現行達2案以上修正為逾2案，俾更臻明確。

• 因此，未來個人或法人股東於交易不動產公司股權時，可就不動產公司股權作價值評估，若評估後之價值高於淨值，建議可同時備妥相關佐證資料，供稅務機關審查認定。
• 至於有關交易時標的股權價值是否50%以上由境內房地構成之判斷，並未排除標的公司於105年1月1日前已取得的不動產，故出售視為不動產交易之股權及出資額將可能產生較直接出售不動產更不利之情況。
• 另個人交易2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有本要點之適用。
• 二、個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成認屬本法第11條第2項規定之營利事業，其中認定要件第2目有關個人5年內參與之興建房屋案件數，由現行達2案以上修正為逾2案，俾更臻明確。
• 另一個重點為避免操作課稅主體避稅，營利事業之房地交易所得脫離原有架構，朝向個人2.0 處理，所以營利事業與個人之房地合一2.0 規定原則相同，性質不容者才規定不同，也因為課稅主體不同，雖然皆為分開計稅，報繳程序仍有分開或合併的不同。
• 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。

若為繼承或受贈取得則成本為繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。 以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，佔其已發行股份總數或資本總額比率認定。 交易日起算前一年之期間末日在110年6月30日以前者，以110年7月1日為期間末日。 交易股份或出資額而依據所得稅法第４條之４規定視同房屋、土地交易者課稅者，免依基本稅額條例第7條或第12條課徵基本稅額。 房地合一課徵作業要點 財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。 (五)適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

房地合一課徵作業要點: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」

因應房地合一2.0 適用， 房地合一課徵作業要點 第二次修正的作業要點由今年7 月1 日起適用（ 草案第29點），可見第二次修正是為了因應房地合一2.0而定。 因此，房地交易若發生於今年7 月1 日前，仍適用房地合一1.0，所依循的作業要點則是105 年3 月9 日所發布的第一次修正版本。 房地合一制之交易損失應先自當年度適用相同稅率的不動產交易所得中減除，減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的不動產交易所得中減除；仍有餘額，得自交易年度之次年起10年內之不動產交易所得（房地合一制）減除（後抵10年）。

財政部北區國稅局表示：父母將財產移轉給子女，贈與稅免稅額是以「贈與人」為計算基準，當年度累計贈與金額超過免稅額時，應依遺產及贈與稅法第24條規定辦理贈與稅申報。 財政部台北國稅局表示，遺產土地設有地上權，依遺產及贈與稅法第10條第3項及同法施行細則第31條規定，按公告土地現值減除估定之地上權價值後辦理估價。 房地合一課徵作業要點 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。

房地合一課徵作業要點: 相關連結

在房地合一課稅前，個人交易房地的所得，房屋應課徵綜合所得稅；土地則免課徵綜合所得稅。 在辦理營業登記後，個人所出售的房屋，除了課徵營業稅、營利事業所得稅之外，營利事業分配盈餘後，為個人的營利所得，課徵綜合所得稅。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。

當原土地所有權人（個人、營利事業）參與都更或危老取得更新或重建後房地並銷售，其中，土地部分，可回到所有權人原取得土地之日判斷是否應適用房地合一2.0，若土地為104年12月31日前取得，仍可適用舊制（土地交易所得不課稅）。 而，房屋部分，係以所有權移轉登記日為準，亦即，仍應適用房地合一2.0課稅，持有期間計算以土地持有期間為準，若持有期間不到5年，可適用較低的20%稅率課徵。 至於有關交易時標的股權價值是否50%以上由境內房地構成之判斷，並未排除標的公司於105年1月1日前已取得的不動產，故出售視為不動產交易之股權及出資額將可能產生較直接出售不動產更不利之情況。 依營利事業之總機構在中華民國境內、境外，分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。

房地合一課徵作業要點: 個人理財

適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。 本法第24條之5第4項規營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，指營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地。 ‒ 自地自建、或以自有土地與其他營利事業合建分屋、參與都市更新或參與危老重建，計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。 ‒ 拆除自住房屋自建或與營利事業合建分屋或以自住房屋參與都市更新或參與危老重建取得房屋，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。 ‒ 全部股權或出資額之價值額之價值：以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證之財務報告每股淨值計算；交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產每股淨值計算之。 財政部說明，房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑，所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義並改善貧富差距。

(三)個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。 房地合一課徵作業要點 四、個人交易股份或出資額之必要費用包含證券交易稅、手續費及其他相關必要費用；未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。 營利事業交易股份或出資額之成本費用計算，應依所得稅法及營利事業所得稅查核準則規定辦理。 (三) 個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。 尤其需要注意的是，個人與建商合建分售判斷是否須辦理營業登記時，分為合建與銷售兩階段。 申報作業要點第18點第（一）款為合建階段的判斷標準，第（二）款則為銷售階段的判斷標準。

房地合一課徵作業要點: 財政部因應嚴重特殊傳染性肺炎專區

個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地；(二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。 另個人交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有本要點之適用。 例如，房地合一2.0 重點之一，是拉長短期持有的期間，由1、2 房地合一課徵作業要點 年拉長為2、5 年，並增加視同房地交易項目、懲罰稅率豁免項目，因此，作業要點就以上各項目之交易日、取得日、持有期間、交易所得計算等增訂細節規定。 另一個重點為避免操作課稅主體避稅，營利事業之房地交易所得脫離原有架構，朝向個人2.0 處理，所以營利事業與個人之房地合一2.0 規定原則相同，性質不容者才規定不同，也因為課稅主體不同，雖然皆為分開計稅，報繳程序仍有分開或合併的不同。

從制度改變之差別略可窺得修正幅度，房地合一從1.0 到2.0，個人制度皆與綜所稅分開計稅及報繳，無大幅變動；而營利事業由營利事業所得額合併計稅及報繳，改為分開計稅、合併報繳，變動幅度較大。 房地合一課徵作業要點 因此作業要點屬於個人之制度架構未變動，但營利事業的制度架構翻新，將帶動子法令、申報書表、查核作業等有嶄新的一頁，後續發展應持續關注，始能掌握以利運用。 因應房地合一稅2.0（下稱房地合一2.0）於今（民國110，以下同）年7 月1 日開始適用，財政部擬修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（下稱作業要點或草案）。 本文彙整作業要點草案之修正重點，以及衍生之實務疑義，在現有其他相關法令下，企圖尋找適法之見解，提供給納稅義務人參考，於實務運用時可向稅局諮詢相關見解。

房地合一課徵作業要點: 個人仲介不動產佣金收入，應申報綜所稅

總機構在中華民國境外之營利事業，交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定，於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。 過去由於土地的交易所得免納所得稅，因此如何判斷個人是否屬於以營利為目的，均以房屋銷售為主。 隨著房地合一課徵所得稅即將於105年度開始實施，財政部日前所發布的申報作業要點第18點，即新增個人銷售土地之情形，以補強房地交易在新制須否辦理營業登記之標準。 個人及營利事業自2016年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地；(二)2016年1月1日以後取得之房屋、土地。 另個人交易2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有本要點之適用。

財政部南區國稅局表示，被繼承人死亡前5年內，繼承之財產可列為不計入遺產總額，是指該項財產在被繼承人死亡前5年內，繼承前次被繼承人之財產已申報繳納遺產稅者為限。 土地所有權人確因疫情戶籍遭遷出，且無其他符合條件的人設籍，只要在2023年9月22日前提出申請，並檢附該戶籍遭遷出者出具其出境未回國期間無法返國係因受疫情影響之切結書，2021年、2022年可准恢復按2‰稅率課徵地價稅。 2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。 肇於國人通常將「理財」與投資，或單純的購買理財商品劃上等號，而相關的如收支，信用，風險，稅務，投資等管理或是符合自身價值觀的人生理財目標設定，及財商教育，經常忽視或是欠缺而不完整的。

房地合一課徵作業要點: 財政部推動智能客服「地稅小幫手」

配合105年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)，財政部業訂定｢房地合一課徵所得稅申報作業要點｣，俾利實務施行。 因應都市更新事業及土地重劃規範與實務，該部於今日修正該要點第4點及第18點，規範納稅義務人實施都市更新事業取得房屋、土地，以及以資金參與自辦土地重劃取得之抵費地，其取得日之認定規定，並修正個人從事房地交易應認屬營利事業之認定條件，俾使規定更臻合理明確。 但提醒注意，在營業稅方面，仍有可能被視為經常出售房屋而被認定為營業人情況，此時應辦理稅籍登記及開立發票（房屋銷售額）。 七、營利事業交易房屋、土地於辦理營利事業所得稅結算申報時，應依持有期間適用差別稅率分開計算稅額，合併報繳。 但營利事業為起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地，該房地交易所得計入營利事業所得額按20%稅率課稅，不適用分開計稅之規定。

不動產交易損失（房地合一制）與營利事業所得分開計算不能互抵，計算所得為負數者，不得減除該筆交易之土地漲價總數額，當年度交易二筆以上之房屋、土地者，應逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額。 ‒ 土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之時價：參酌下列資料認定，金融機構貸款評定之價格、不動產估價師之估價資料、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價、法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋及土地之價格、報章雜誌所載市場價格、其他具參考性之時價資料。 ‒ 指交易該營利事業股份或出資額時，其中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之時價，占該營利事業全部股權或出資額價值之比率。 (一)個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。 2.適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。 (一) 個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。

房地合一課徵作業要點: 財政部及所屬機關

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