房地合一稅舊制詳細攻略

房地合一稅適用對象包含法人與自然人，依規定須在房地完成移轉登記日的隔天起算30日內完成申報，需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、想抵扣的費用證明等相關文件。 郭彥廷地政士指出，實務上審核是否通過得看國稅局裁量，不見得都適用最低稅率課徵。 王先生的兒子之後出售房地時，取得成本以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值（400萬元）按政府發布的消費者物價指數調整後的價值認定，不可以用合約價1,000萬元申報成本。 房地合一稅舊制 自105年房地合一實施以來，不動產所有人可能因不動產取得時點差異，導致不動產買賣時在申報所得稅會有新舊制分割適用的可能。 以上圖為例，地主取得土地的時點是在105年1月1日前，但考慮未來將所持有的土地與建商共同開發來獲取不動產開發的最佳投資報酬。 延續案例2，我們舉以下兩個案例，來進一步說明若丈夫繼承取得不動產，贈與妻子後出售的課稅規定。

如果出售前的兩年內或出售後兩年不會買其他房子，那建議可以先長期持有這間房子，讓增值幅度大一點，出售使用自用優惠住宅土增稅可省一半以上的稅。 2022 Gogolook Co., Ltd. 本公司通過國際資訊安全標準 ISO27001、國際隱私資訊標準 ISO27701、銀行等級傳輸驗證。 貸鼠先生希望能建立一個安全、值得信任的平台，讓民眾可以在這裡找到最好的金融方案，用資金繼續實現夢想的藍圖。

房地合一稅舊制: 買房小心！「搞錯這個」要補貼地價稅給賣方

換句話說，配偶相互贈與土地時的土地增值稅可以緩課，直到日後移轉給夫妻以外第三人時再一次全部課徵。 在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣，也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定，而是以原贈與配偶之取得成本計算。

• 計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。
• 當計算的區間拉得越長，土地漲價總數額就會越高，再加上土地增值稅是累進課稅方式計算稅額，單次申報的土地漲價總額越高，可能會適用比較高的稅率級距，所以配偶互贈時選擇不課稅未必有利。
• 房地合一稅上路後，出售房屋有分「舊制」財產交易所得與「新制」房地合一稅，許多繼承出售的民眾，沒搞清稅制，莫名其妙遭課重稅。
• 如果上述案例2中丈夫的不動產於105年5月5日是因繼承取得，而非出價或受贈取得，若也一概適用新制課稅，似乎有違立法精神。
• 不動產買賣的4大流程：簽約、用印、完稅、點交中，買賣雙方最期待的應該是點交。
• 吳偉傑地政士也提醒，申請重購退稅後，若5年內改作出租、營業等其他用途或再行移轉出售，將會被追繳原扣抵或退還稅額；並且申請重購退稅的房屋本身使用登記必須為住字號，像是一般事務所、工業宅等，就不符合重購退稅的資格。

夫妻互贈不動產的土地增值稅規定與一般贈與有別之外，受贈後再出售不動產的所得稅課稅規定也與一般贈與再出售有所不同。 當計算的區間拉得越長，土地漲價總數額就會越高，再加上土地增值稅是累進課稅方式計算稅額，單次申報的土地漲價總額越高，可能會適用比較高的稅率級距，所以配偶互贈時選擇不課稅未必有利。 房地合一稅舊制 以下圖舉例說明，丈夫取得土地時（時點A）並贈與土地給妻子（時點B），此時的土地增值稅（土地漲價總數額A→B）得申請不課，等到未來妻子出售給其他人時（時點C），再一次課徵土地增值稅（土地漲價總數額A→C）。 舉例來說，假設老王於104年6月1日購買不動產，兒子小王於105年6月1日繼承該筆不動產，並於110年6月2日出售。 由於老王並非於105年1月1日後購買，原則上小王出售該筆不動產適用舊制，但又同時符合新制自住房地優惠，可用新制申報。

房地合一稅舊制: 銀行房貸新貸戶數驚現「負成長」 房仲：猶如過年百業休憩

個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。 台灣經濟雖已從農業社會轉型，但農業社會下的價值觀「有土斯有財」仍主宰國人財富觀，不動產在國人財富配置比例上仍具有一定地位。 房地合一稅的課稅規定，在概念將夫妻視為一體，並考量繼承取得不動產的時點並非繼承人所能控制，而以被繼承人取得房地的時點判斷適用新舊制。 如果上述案例2中丈夫的不動產於105年5月5日是因繼承取得，而非出價或受贈取得，若也一概適用新制課稅，似乎有違立法精神。

根據《財訊》報導，創校近百年的屏東科技大學培育無數精英，也為當年海外農耕隊提供重要後盾。 新任校長張金龍秉持務實精神，要持續為台灣社會，培育跨域整合的技職人才。 受扶養之兄弟姊妹，係指被繼承人之兄弟姊妹未成年，或已成年而因在校就學，或因身心障礙，或因無謀生能力，受被繼承人扶養者。 民眾如想節稅，可使用匯票、本票或支票方式支付租金，並在租賃契約書上載明票據名稱及號碼，就可以免繳納印花稅。 2022年地價稅繳納期限至11月30日截止，新北市政府稅捐稽徵處籲請民眾如期繳納，以免逾期繳納需加徵滯納金。

房地合一稅舊制: 繼承房地遺產，當年度「房地稅」該怎麼計算

財政部重申，房地合一稅是以「房屋買入」時間點為基準，凡2016年買入，且持有未滿2年就出售，就採用房地合一稅新制。 而房屋持有超過2年者及2013年12月底前取得的房屋，計畫今年或日後出售者一律用舊制，都需賣屋後隔年5月併入所得稅一併申報。 自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。 房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵，修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，Money101有整理了房地合一稅新舊制差異和不同持有時間適用稅率。

營利事業於2021年7月1日以後，出售2016年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。 為達到租稅公平，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅。 新制自110年7月1日起開始適用，即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用新制的規定。

房地合一稅舊制: 申報財產交易所得稅的方法｜取得日決定…

實務上，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，待成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。 但目前實施的新制規定，假如買方已支付價金的150萬元，加上利潤30萬元，計算總成本180萬，再乘上3%，最後僅有5.4萬的免稅額度，獲利30萬扣除5.4萬，最後乘上45%，最後需繳納約11萬的房地合一稅，大幅壓縮預售換約的獲利空間。 房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。 近年來房價上漲，政府也連帶調漲公告土地現值，所以大致上呈現逐年調漲的趨勢，以105年全國平均公告現值而言，就比102年時調漲了30.54％。 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。 土地所有權人確因疫情戶籍遭遷出，且無其他符合條件的人設籍，只要在2023年9月22日前提出申請，並檢附該戶籍遭遷出者出具其出境未回國期間無法返國係因受疫情影響之切結書，2021年、2022年可准恢復按2‰稅率課徵地價稅。

年7月1日起開始適用：110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。 然而，即使如此，由於是在特殊精華地段，即使是新大樓，「房地比」一般都偏低，財產交易所得需乘以「房地比」，再乘以個人所得稅率，才是要繳的稅，所以用舊制所繳的稅也不會太高。 如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。 不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？

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不過，預售屋換約部分則不適用，新規改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本。 例如過去預售買價1000萬，換約出售1030萬，因有30萬免稅額，等於獲利30萬不用扣稅直接入袋。 賦稅署表示，房地合一實價課稅主要是為了解決房屋及土地分開課稅缺失，健全不動產市場發展，因此，以房地收入減去成本、費用和土地增值稅等之後的數字來課稅，藉此鼓勵持有自用，減少投資或投機行為。 財政部賦稅署今天發布解釋令，將農業設施比照農舍，一併排除適用房地合一稅，出售的交易所得則依照所得稅法第14條課徵所得稅，解釋令今天起生效。 高雄國稅局特別提醒，二親等以內親屬間以「買賣」方式移轉房地，涉及贈與稅與個人房地合一稅申報，納稅義務人如有短報、漏報情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報並補繳稅款，可免予處罰。

如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。 不過若是不想被課徵高額的房地合一稅，領航地政士事務所吳偉傑地政士指出，則可以把握自住優惠稅率以及重購退稅的方式節稅。 首先為房地合一的自住節稅，只要個人或配偶、未成年子女設有戶籍，實際居住連續滿6年且沒有做為營業或出租用途，未來只要出售房屋時，便享有400萬元免稅額與10％優惠稅率計稅，節省不少稅金。 大腦的損傷暫不討論，不過如果是硬碟損壞的話，我們可以先自我檢測，硬碟是否有壞軌，如果有壞軌建議可以在第一時間將檔案備份後，趕緊將硬碟送修，如果出現無法讀取的狀態，可以先試著更換線材等等，再決定是否送回原廠或者尋求硬碟救援的業者協助。

房地合一稅舊制: 房屋15日前變更使用 當月即可適用新稅率

則原本土地僅須負擔土地增值稅，不用負擔所得稅的情況，會變成土地出售所賺取的盈餘會被國稅局認定屬地主個人的營利所得。 房地合一稅舊制 在此種情況之下，除原本繳納的土地增值稅外，出售土地的利潤，還需併入綜合所得稅申報，按個人適用之累進稅率計算所得稅。 由於不動產開發利益依一般經驗來看，通常是以千萬元起跳的，因此只要地主出售年度的所有淨所得加起來會超過453萬元，則所得稅所適用的稅率就會是40％。

• 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。
• 心想當初仲介公司的發票應該有留底，於是向當初的房屋仲介公司請求幫忙影印，得到的答覆竟然是：該發票開立已經超過5年，依照商業會計法第38條規定，可能已經銷毀。
• 計算課稅所得時，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用，有30萬免稅額上限，未能相關費用證明文件，可按成交價3%計算。
• 因繼承取得後再出售不動產的所得稅課稅規定也與購買或受贈取得再出售有所不同。

出售自用住宅用地時，土地所有權人已適用過一生一次者，如符合一生一屋條件，仍然可以適用自用住宅用地優惠稅率。 取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。 如果不符合自住滿 6 房地合一稅舊制 年的約定，則依持有時間決定稅率為 45%（1 年內）、35%（1-2 年）、 20%（2 年以上）或 15%（10 年以上）。 如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。 例如： 貸鼠先生在 2016 年 5 月買了價值 900 萬元的房子，在 2026 年 9 月以 1200 萬元賣出，取得成本為 20 萬、相關費用為 100 萬，交易當年土地現值為 300 萬、前次移轉現值為 300 萬。 希望以上的說明能讓各位對於出售房地產的所得稅課徵規定，有更清楚的了解。

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