房地合一稅修法介紹

2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。 適用「自住房地」優惠稅率的限制條件之一，為個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠（6年內適用1次為限）。 成年年齡下修後，子女滿18歲後即可獨立適用6年1次的自住房地租稅優惠。 房地合一稅修法 4.個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

原則上在計算房地所得時，如因取得、改良及移轉房地而支付之費用，得提出證明文件核實認定；對於個人未提示者，為使費用推計基礎符合實情，財政部參考內政部訂頒之相關調查數據，將個人房地交易推計費用率由5%調降為3%，並增訂費用金額上限為新臺幣30萬元。 如房屋、土地在104年12月31日以前取得者，無論於何時出售均適用舊制規定，僅就出售房屋所得部分課徵財產交易所得稅。 房地合一稅修法 房地合一稅2.0新制上路，建議營利事業盤點所持有之房地或相關權利，以及被投資公司持有房地狀況，帳載明確區分各項房地或相關權利之持有期間、交易之成本及費用，以求稅負最佳化及避免稅額計算錯誤。 營利事業以自有土地與其他營利事業合建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者；營利事業提供房地參與都更及危老重建者，其取得房地後的第一次移轉，且持有期間在5年之內交易者，均維持適用20%之稅率。 境內法人(包含本國法人及有固定營業場所之外國法人)比照個人依持有期間按差別稅率課稅，非境內法人(以下指無固定營業場所外國法人)亦延長短期交易房地適用高稅率之持有期間（詳附表），以抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。

房地合一稅修法: 新聞線上》紙蓮花

蘇建榮指出，所得稅法修正主要是針對短期炒作，希望藉此抑制蠢蠢欲動的房價，讓房地產更健全，落實居住正義核心價值；其中自住買賣、建商、跟建商合建、個人調職或因為房地產被強制執行等非自願因素，都不會受到影響。 原則應提示有關帳簿、文據核實減除；未提示者，稽徵機關應依查得資料核定；無查得資料者，得依房屋評定現值土地公告現值核定成本，並按實際成交價額3%計算，並以30萬元為上限核定費用。 房地合一稅修法 這一事件也可驗證，蠻多人應該都知道台灣人很喜歡開公司，很大一部分原因就是「法人」身份，多一個法人身份可以享有法律上賦予的權利、操作的空間多很多，相對於公司要負擔的義務而言，非常吸引人，從這個事件就可以明顯感受到法人的威力！ 平時有在看新聞、關注不動產消息的朋友就會發現，豪宅多數都是公司持有。

4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。 另外值得注意的是，如預售屋交屋後再以成屋出售，其預售屋持有期間不可併計，以避免造成預售屋交屋後立即出售之短期炒作情形。 龔明鑫指出，財政部擬定房地合一稅2.0，加重炒作機會成本，遏止短期炒作，這樣方案比較不會殃及無辜，對自住者、建商、商辦影響很小。 國發會主委龔明鑫說，今天的房地合一稅2.0修法是健全房地產市場方案一環，跨部會小組認為，住宅基本是供居住的，不應該被用來當作投資或投機商品；政府從紅單查緝、實價登錄2.0、選擇性信用管制都是避免利用大眾資金炒作房屋。

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2.以蕾宏事件而言，若已經離婚沒有夫妻關係，且不動產給予不在離婚協議內（依離婚協議做移轉，不算贈與行為），是之後改變心意而給予不動產，此時會變成是贈與。 但是吾疆是法人持有，法人本身沒有贈與稅，變成是公司名義送給蕾，反過來蕾要繳最高40％的所得稅！ 但是若用協議方式取得，一則沒有贈與問題；二來沒有所得問題；三是未來出售時成本認列以前次取得時間點（宏宏買的時間）為基準。

假如該房地僅由子女或者其他親屬設戶籍，且該子女在2023年出售時已經滿18歲，即屬已成年，如果納稅義務人沒有把配偶或其他未成年子女遷入，該房地就不符合自住條件，很可能無法享受自住優惠。 行政院跨部會房市健全小組經兩個多月研商後，日前向行政院長蘇貞昌提出房地合一稅修法版本，有關延長短期持有課重稅35％定義，在研議過程曾經討論過三年、四年和五年版本，最後選擇「最嚴苛」的五年，主因考量炒作房產在五年內都有可能。 學者認為，延長房地合一稅的年限當然有它的效果，但也可能傷及無辜，或製造很多所謂的投機效果，現階段最大的問題還是在於國內房屋持有成本太低，空屋、囤屋狀況嚴重，政府應對囤房稅表態，才能真正符合社會的期待。 此外，房地合一稅也將納入境內法人，依現制，境內法人出售房子所得原只要繳營所稅20％，未來將改最高稅率為45％。

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由於判定經濟弱勢的方式，是依據名下財產而定，易被有心人士利用此權利，奪取財產。 因此，2020年底通過修正案，法院可以就對於家庭付出的貢獻度，斟酌調整，盡可能達成實質公平性。 金管會一向籲請民眾應親洽金融機構申辦貸款事宜，且已多次提醒民眾，透過代辦公司辦理貸款不但沒有保障，而且可能遭收取高額的代辦費，有資金需求的民眾經濟狀況反而更加嚴峻，所以自己親自向金融機構辦理貸款最安全。 金管會已數次函請金融機構不要受理代辦貸款業者轉來之貸款案件，且禁止職員私下受理。 房地合一稅修法 民眾如透過代辦業者仲介借款，恐須負擔額外費用而加重經濟負擔，且可能衍生詐騙或資料遭不當利用等爭議，反而使權益受損。 受疫情影響，這2年許多餐飲、服務業結束營運，連帶影響內部員工萌生創業念頭，也有二代回家接手家業，成為「自營業者」。

因個人是否成年係判斷其有無完全行為能力之標準，因此，與民法規範有關之私法關係都會受到影響，另立法院亦配合修正所得稅法、遺產及贈與稅法等法規，將各條文中原定之「20歲」改為「成年」，統一各法規中對於成年之規定。 財政部先前發現，實務上有人會以拉高作為房地合一計稅減項的「土地漲價總數額」，來降低房地合一所得稅負，因此趁這次修法訂出上限，防堵規避空間，避免等修法通過，「短期交易」稅率拉高後，形成更大避稅空間。 在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。 房地合一稅制(105年1月1日)前取得，而在實施後才為夫妻贈與，以前配偶取得時間為計算稅率之標準。

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該局說明，依所得稅法第24條之5第1項規定，營利事業出售適用房地合一稅2.0土地，其交易所得之計算，應以收入減除相關成本、費用或損失後之餘額，再行減除土地漲價總數額。 復依同法條第2項規定，得自該所得減除之土地漲價總數額，應以依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限，而當次交易所繳納之土地增值稅，除屬超過前述得減除之土地漲價總數額上限部分所繳納之土地增值稅額外，不得列為成本費用。 為抑制投資公司等營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅合併申報。 首先，總機構在我國境內之營利事業，持有房地期間在2年以內者，稅率為45%。 營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%。

新制自110年7月1日起開始適用，即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用新制的規定。 財政部表示，這次房地合一稅制改革，延長短期交易房地適用高稅率的持有期間、修正土地漲價總數額減除規定及視為房地交易納入適用等，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，財政部將積極與立法院朝野各黨團溝通，儘速完成立法。 為了抑制短期炒房，行政院會昨天通過「房地合一」所得稅法修正草案，對「短期交易」加重課稅，為遏止個人、企業藉提高計稅減除項目金額來壓低繳稅金額，同步訂出計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限。 二、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有2年以內房地，稅率45％；持有房地超過2年，未逾 5年，稅率35％；持有房地超過5年，稅率20％，以抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。 一、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，居住者個人交易持有2年以內房地，稅率45％；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35％，以抑制個人短期炒作不動產。

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房地合一稅草案固然是因擔心藉由自行申報移轉現值高於公告土地現值之方式，以增加土地漲價總數額，進而規避或減少房地合一稅。 第二，採實價申報移轉現值、課徵土地增值稅，不就是過去稅改努力方向？ 房地合一稅草案在租稅效果上，等於抑制申報移轉現值不要高於公告土地現值。 對於確實需要以實際交易價格作為原地價的民眾或企業來說，宜仍予公平對待。 計算房地合一稅時，之所以要減除「土地漲價總數額」，主要是為了不與土增稅重複課稅，就土地從買房到賣房期間的價值上漲利益，只課一次稅；計算方式原則上是以賣房年度的公告土地現值，減掉買房年度的公告土地現值計算。 至於「境內法人」交易房地確定納入房地合一稅制，最高稅率將由現行營所稅20％，大幅提高至45％，以避免自然人透過設立公司法人規避高稅負，抑制炒房歪風。

其次，就是民眾最在意的綜合所得稅相關規範，依《所得稅》法第17條第1項第1款規定，子女、同胞兄弟姊妹、合於《民法》規定的其他親屬或家屬，未成年或已成年因在校就學、身心障礙或無謀生能力受納稅義務人扶養者，可由納稅義務人列報為受扶養親屬。 房市潮水退，可從相關稅收看出，財政部今（9）日公布11月全國賦稅狀況指出，土增稅、契稅及印花稅不動產部分等，三項房市相關稅收均持續呈現衰退狀況，不過個人房地合一稅11月入帳31.2億元，年增9.8%，是房市稅收唯一正成長的稅目。 依所得稅法第17條第1項第1款規定，子女、同胞兄弟姊妹、合於民法規定之其他親屬或家屬，未成年或已成年而因在校就學、身心障礙或無謀生能力受納稅義務人扶養者，可由納稅義務人列報為受扶養親屬。

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現行所得稅制度，境內法人交易房地，是併入當年度營利事業所得額課稅，最高稅率僅百分之二十；但財政部觀察到有個人透過成立投資公司炒房情形，因此擬修法將境內公司交易房產納入房地合一稅，最高稅率為百分之四十五。 二、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾 5年，稅率35% ；持有房地超過5年，稅率20%，以抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。 一、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，居住者個人交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%，以抑制個人短期炒作不動產。 對於境內營利事業出售不動產所得，原按照營利事業所得稅單一稅率20%課徵，因此，造成不少個人利用營利事業出售短期持有不動產之情事，藉以規避適用較高稅率之規定。 為防堵此作法，本次修法明定營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。

為保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，民眾出售自住房地繳納的房地合一稅，符合重購租稅優惠條件者，可申請退還或扣抵。 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。 高雄國稅局特別提醒，二親等以內親屬間以「買賣」方式移轉房地，涉及贈與稅與個人房地合一稅申報，納稅義務人如有短報、漏報情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報並補繳稅款，可免予處罰。 財政部高雄國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二親等以內的財產買賣，視為贈與，依法應課徵贈與稅，但如果可以提出證據證明有支付價款的事實，且該已支付的價款並不是向出賣人借貸或出賣人提供擔保向他人借得，便不在贈與稅的課徵範圍內。

房地合一稅修法: 台灣旅行趣

（路透上海8日電）美國媒體報導，電動車製造商特斯拉汽車公司（Tesla Motors Inc.）將縮短中國上海廠的輪班時間，並延後新員工的報到時間。 不過，對於是否推出囤房稅，民進黨立委仍有不同意見，府院知情官員今天表示，若推出囤房稅，未來房東恐轉嫁租金在年輕人身上，因變相漲租金，對年輕人反而增加負擔，政府高層的態度傾向保留。 不過，修正案將訂有日出條款，日出時間有2022年後取得房地、回溯到2016年後取得房地兩種版本，回溯機率較高，但仍待行政院最後決定。 安永聯合會計師事務所/安永家族辦公室林志翔執業會計師及謝欣芝經理將藉由本篇介紹來為讀者逐一解析。 專業的高資產人士與家族企業顧問，以豐富的稅務及傳承諮詢經驗，為高資產人士與家族企業規劃基業長青之道。

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• 並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
• 不過上述修法，仍被認為對抑制炒房效果有限，一般公認最關鍵的稅制工具應為房地合一稅；另外在野黨也紛紛提出提高囤房稅率等修法版本，朝野一致希望健全房市。
• 不動產買賣的4大流程：簽約、用印、完稅、點交中，買賣雙方最期待的應該是點交。
• 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售者，稅率為20％。

其中，證交稅收雖創下20年來最大跌幅，累計1～11月證交稅收為1,614億元，年減925億元，減少金額刷新史上最高，減幅達到36.4％，續創20年來最大跌幅。 今（10日）受到東北季風影響，北台灣呈現濕冷，氣象局針對北北基宜發布大雨特報、花東也有局部短暫雨的機會，中南部白天舒適，早晚略有溫差，… 繼承權的規定有點複雜，但其實透過簡單的圖表，一般人都能輕鬆搞懂遺產繼承的邏輯，其實我們最常關心的，主要還是誰有繼承權、… 中國海關總署，繼日前暫停台灣水產品進口後，再以註冊訊息不完整為由9日新增一批暫停進口名單，其中包括金門高粱、台灣啤酒、金車噶瑪蘭威士忌、… 喝水跟我們的生活息息相關，但白開水喝起來沒味道，讓很多人不愛喝水，因此造成身體一直處在缺水狀態…

房地合一稅修法: 法人投入房市熱　2點揭打炒房動機

Ernst & Young Global Limited 是英國一家擔保有限公司，並不向客戶提供服務。 有關EY安永如何蒐集及使用個人資料，以及相關個人資料保護之權益敘述，請參考網站ey.com/privacy。 為對短期套利者課予重稅，本次修法延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，亦即交易持有2年以內房地，適用稅率45%；持有房地超過2年未逾5年，適用稅率35%。 個人及營利事業只要是從105年1月1日以後取得之房地，於今年7月1日以後交易者，即適用房地合一稅2.0規定；倘若於6月30以前交易，仍適用房地合一稅1.0規定。

如子女於112年度中滿19歲（18歲成年當年度仍可由納稅義務人申報扶養），若未符合在校就學或無謀生能力等條件，納稅義務人113年5月份辦理綜合所得稅結算申報時，不得申報扶養該子女。 第一，出售房屋、土地，如實際產生虧損，雖然不必課徵房地合一稅，但只要出售時公告土地現值高於購入時的公告土地現值，卻仍然要繳納土地增值稅。 財政部官員表示，土增稅自用住宅用地優惠稅率才10%，遠比房地合一稅最高稅率達45%更低，即使「土地漲價總數額」變高，要繳的土增稅增加，仍可達節稅效果。 2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。

房地合一稅修法: 驚！房貸睽違3年「還完比借得多」 專家：房市進入盤整期

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房地合一稅修法: 企業大搶人、員工宿舍成標配？商仲曝優勢

以此來看，成年子女年紀降為18歲，未成年子女的扣除額較未修法前少約100萬元，所繳的遺產稅也會增加。 房地合一稅修法 值得注意的就是與遺產稅有關，依據《遺產及贈與稅法》第17條第1項第2款與第5款規定，繼承人為直系血親卑親屬者，或被繼承人遺有受其扶養的兄弟姊妹，每人可以自產總額扣除50萬元的扣除額，若是未成年，可以按其年齡距離成年的年數，每年增加50萬。 如果子女在2023年度滿19歲，符合在校或者謀生能力等條件，納稅義務人還是可以申報扶養；但若未符合條件，納稅義務人（父母）2024年5月報稅時，就不能申報扶養該子女。

房地合一稅修法: 泰國給10年簽證搶人 中國富豪趨之若鶩

印花稅、娛樂稅存廢議題已討論多年，立法院財政委員會昨舉行公聽會，財政部次長李慶華表示，兩個稅目是地方政府重要財源，在財劃… 財政部昨（9）日公布11月全國賦稅狀況指出，土增稅、契稅及印花稅等三項房市相關稅收，均持… 民眾如想節稅，可使用匯票、本票或支票方式支付租金，並在租賃契約書上載明票據名稱及號碼，就可以免繳納印花稅。 2022年地價稅繳納期限至11月30日截止，新北市政府稅捐稽徵處籲請民眾如期繳納，以免逾期繳納需加徵滯納金。

房地合一稅修法: 台灣好新聞

根據現行房地合一稅的規定，房子持有1年內出售，稅率45％，持有1年以上至2年之內為35％、2至10年的房子為20％、10年以上則為10％。 現在傳出5年內出售房子可能會被視為短期交易後，未來2年內出售的房子課徵稅率45％、2年至5年內35％、5年至10年內20％，超過10年維持10％。 此外，針對預售屋交易，原本從繳付價金到完工交屋就已經有約三年的落差，若是短期持有期間延長為五年，代表購買預售屋的民眾可能要等到八年後才能出售，否則都會被課以35％或45％的重稅，打炒房打到這種程度，似乎亦難謂合理。 行政院推動修法打炒房之立意良善，惟延長短期持有期間至五年是否過長？ 財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。 並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。

個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。 財政部指出，有幾類不受修法影響，維持20%稅率，包括個人非自願因素（如調職）房地交易；個人以自有土地與建商合建分回房地交易；建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易；另外，自住房地持有並設籍超過6年的交易，維持稅率10%及免稅額度400萬元。 為抑制短期炒房，行政院會今天通過「房地合一」所得稅法修正草案，修正「短期持有」定義；個人、法人持有2年內賣房將課45%；持有超過2年、未逾5年課35%；全案將送立法院審議，草案的施行日期由行政院定之。 （中央社記者葉素萍、游凱翔台北11日電）打炒房，行政院會今天通過「房地合一」所得稅法修正草案，財政部長蘇建榮說，自住買賣、建商以及與建商合建、個人調職或因為房地產被強制執行等非自願因素售屋，都不會受到修法影響。 房地合一稅制下，房地交易損益與營利事業所得分開計算，如為損失不能互抵。 房地交易損失，先自當年度適用相同稅率的房地交易所得中減除；減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的房地交易所得中減除；減除前述兩項後仍有餘額，得自交易年度起之次年起10年內之房地交易所得中減除(後抵10年)。

房地合一稅修法: 政府資訊公開

高雄國稅局舉例，李先生2019年以600萬元購入A房地，於2022年以700萬元出售給兒子，有相關交易價金支付流程證明，在申報贈與稅時，國稅局核認確實屬於買賣，李先生應該在所有權移轉登記次日起30日內，辦理個人房地合一稅申報。 台北國稅局提醒，《所得稅法》、《遺產及贈與稅法》有關成年認定，已回歸《民法》規定，自2023年起，滿18歲即成年，納稅義務人欲適用房地合一的自住房地租稅優惠、綜合所得稅列報未成年受扶養親屬免稅額、遺產稅親屬扣除額等，應留意《民法》修正造成的相關變動，以維護自身權益。 不過土地稅法規定，若房屋的「申報移轉現值」比公告土地現值高，可用賣房年度的「申報移轉現值」減掉買房年度的公告土地現值來計算，如此一來，存在交易雙方可約定以較高的「申報移轉現值」來計稅，拉高「土地漲價總數額」的空間，以此降低房地合一稅稅負。 政府打炒房打算祭出連環招，知情官員表示，跨部會房市健全小組近期將召開會議，審視房市變化並訂出後續時程；據悉，財政部將在會中提出房地合一稅修法版本，將現行持有「一年」內課百分之四十五重稅，調整為持有「兩年」內；此外為避免投資公司炒房，財政部版本也將境內法人交易房產納入房地合一稅。 由於獨資、合夥組織營利事業不具獨立法人格，故實務上仍以個人為不動產登記之權利主體，本次修法針對其房地所得，改由獨資資本主或合夥組織合夥人，依個人房地合一稅2.0規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

房地合一稅修法: 營利事業勿利用擴大書審稅制6%隱匿房地交易所得額及規避查核

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