公寓大廈管理條例解讀詳細介紹

此規則須具普遍性，也就是說任何具備此特定要件之個人，均受此規則之拘束，例如：滿20歲之成年男性，均須服兵役。

第17條規定，住戶於公寓大廈內依法經營具危險性的事業或存有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管委會應代為投保。 公寓大廈管理委員會，可否禁止區分所有權人在約定專用的汽車停車位停放機車、自行車？ 第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。 第二十五條，區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。

公寓大廈管理條例解讀: (一) 管委會與區分所有人會議

公寓​大廈管理條例(下稱本條例)基本上是民法的特別法，但其內容也包含行政法與特別 公寓大廈管理條例解讀 … 什麼是責任，就法律觀點來看，就是當一個人違反法律規定，或有違法可能時，法律使行為人居於接受制裁之地位。 我們認為每一個人均是具有自由意思的理性的人，行為人基於主觀之意思而表現於外之各個行為，如果由法律上予以評價，認為在特定情況下，得期待行為人為合法行為，行為人能為而不為合法行為，那麼我們就認為行為人應負法律責任。 法律要求應適用於一切情況，一切人物，不論其貧、富、貴、賤，但此僅為形式的平等。 此時如何分類成為重要課題，必須考慮到整體社會的現實因素，此為我輩汲汲努力探求之方向。

• 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
• 第三十一條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分 …
• 第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。
• 而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。

召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人或依規約輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。 之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。 答： 依公寓大廈管理​條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一 公寓大廈管理條例解讀 … 如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次。 第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理條例解讀知識摘要

在民國84年頒布公寓大廈管理條例前，法院及行政機構，就是透過這條規定，處理公寓大廈所衍生的爭執。 依第14條規定，大樓經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權，或同意後不依決議履行義務，管委會可以訴請法院命區分所有權人出讓所有權及其基地所有權應有部分。 針對約定管理之必要性，公寓大廈管理條例 設有區分所有人會議之相關規定，包括決議方式、召集程序等，以作為區分所有人團體之最高意思決定機關，而透過區分所有人會議決議之共同遵循事項，即稱為規約 …

」民法第184條第2項及公寓大廈管理條例第10條第2項訂有明文。 公寓大廈管理條例 亦屬保護他人之法律，故如因管委會或管理負責人未善盡維護、修繕責任，導致造成公共管線漏水之情形，除非管委會或管理負責人能證明其行為無 … 法律諮詢：公寓大廈戶數不多的話可以不要成立管理委員會嗎? 答：公寓大廈管理條例第29條第1項規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」因此如果規模不大的社區大廈，可以選擇以推選管理負責人的方式來推動大廈事務的運作。

公寓大廈管理條例解讀: 第一章

第二、三項之規定，因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後，以管理費係按戶數收取者，自應從其規定。 規定，「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。 答：區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時，自當解任。 至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如公寓大廈仍 …

同理，本條例是處理公寓大廈中區分所有權人及住戶的權利義務關係。 公寓大廈管理條例解讀 因此，本條例是民法的特別法，有關公寓大廈住戶間所生爭執，優先適用本條例的規定，本條例未規定時，始適用民法相關規定。 原因在於，管委會或區分所有權人會議根據該條例所決議某些事項或規約，卻不時發生部分住戶不認同，進而產生衝突的情事，最後甚至得要對簿公堂才能得到調解。 諸如規定不得加裝鐵窗或防摔設施，甚或只是調整(高)管理費等。

公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理條例解讀-金石堂

這時，社區管委會就會搬出公寓大廈管理條例指出，他們是據此訂出不准裝設相關裝置的規約；如此情況，就演變成建物外觀維護與幼童安全之間，孰輕孰重的拔河，這當然毫無交集可言；然而問題並未解決，悲劇仍一再重演。 依照公寓大廈管理條例第29條的規定，管委會是應設置而非得設置，也就是強制規定必須要設置管委會的意思，不能夠主動申請解散。 但是依照現行管理條例的規定，並沒有對於「如果選不出下任管委會成員」有任何配套方式，也因此會出現放著不管，讓管委會空下來的狀況，事實上也與主動解散管委會沒有任何不同。 依照公寓大廈管理條例第29條第3項規定，區分所有權人會議或規約可以在1到2年的任期內決定讓主委可以做多久，並且可以連任1次；但如果沒有透過區分所有權人會議或規約決定任期，主委的任期就是1年，只是同樣可以連任1次。

• 同理，本條例是處理公寓大廈中區分所有權人及住戶的權利義務關係。
• 之規定，按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。
• 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
• 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。
• 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、 召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。 第三十一條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分 … 規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約約束，以維護全體住戶之生活品質。 規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。 也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。

公寓大廈管理條例解讀: 第二章 住戶之權利義務

公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 公寓大廈管理條例解讀 答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。

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