實價登錄影響8大分析
編按：台灣在11月26日剛結束九合一選舉，候選人們在競選期間花招百出，除了掃街拜票、舉辦造勢大會，還要買廣告看板、印製文宣品，… 房租是每個月固定開銷，從金錢的角度考慮，固定開銷愈低愈好，但從安全的角度考慮，房租可能就不是愈便宜愈好，因為生命最珍貴。 2022年進入到尾聲，根據ETtoday報導，今年度的「台灣年度代表字」投票活動也自11月10日至12月5日後出爐！ 2022九合一選舉結束，既如預期又大出意外，國民黨堪稱大獲全勝，而選前驕氣滿滿聲稱「選不好，國際怎麼看我們」的民進黨主席蔡英文請辭，… 違反上述規定者，中時新聞網有權刪除留言，或者直接封鎖帳號！
筆者認為，房地合一稅回溯自2016年，對於短期持有房地滿1年不滿五年的衝擊較大，而預售屋更是首當其衝，預期期間也適用房地合一稅，受5年重稅限制，成屋後年限重新計算，也就是說，重稅期長達7至10年不等。 實價登錄影響 由於新法將於7月1日上路，預期立法實施前會有一小波預售換約或是持有1至5年的成屋轉手潮，不過，由於距離新法上路時間不長，預期對整體房市價量影響不大。 賣預售屋的代銷業者，也應於代銷契約屆滿或終止的三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
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A：實價課稅應該還要很久才會實施，目前完全沒有時間表，而且要等相關配套措施完備、社會都有共識後，才會實價課稅。 九合一選舉已在上週六落幕，台中市長由國民黨候選人盧秀燕連任！ 實價登錄影響 少了新舊政府交替期，業界人士認為，未來台中房市走向「變化不大」，… 房價近年來不斷飆漲，尤其台北市房價更是高不可攀，有些交通或是生活機能都完善的精華地段，即使是屋齡大的老公寓，仍吸引不少人爭相購買出租，對此… 民進黨在本屆九合一選戰受挫，黨內湧現檢討聲浪，曾經因為主張「實坪制」槓上內政部的立委高嘉瑜，日前再次拋出「改實坪制者，得天下；因為民心，…
過去預售屋的買賣猶如潘朵拉的盒子，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「你想看的樓層、坐向、坪數，剛好被賣完」；「張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂」；「建商自己想保留的那戶決定釋出」等種種促銷話術，即將絕跡。 實價登錄影響 2.0版則拉長「短期交易」重稅期，將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%，持有2~5年從20%調高至35%，必須持有超過10年，才享有10%，也將預售屋之間的換約獲利納入，對法人交易更嚴格。 民視新聞／綜合報導浪漫的求婚儀式，對許多人來說，是一輩子的大事，隨著防疫趨緩，許多因為疫情耽誤人生大事的情侶，也迫不急待進入下一個人生階段，就有日系婚戒品牌，特別選在兒童樂園，為30多對情侶，舉辦盛大又浪漫的求婚活動，要讓這些準新人們，度過難忘的一天。 自新冠肺炎疫情爆發後，中國隨即實施嚴格清零政策，但近來在多地學生以及民眾發起「白紙革命」之後，部分地區似乎是「順著民意」宣布鬆綁防疫措施，甚至還有地區「一夜清零」。 一名網友表示，幾年前分到不少財產，還有一間房子，近來房價漲了不少，打算賣掉之後，買大間一點的房子和妹妹們一起住，不過老婆聽到卻不同意，讓他不知道該如何是好。
實價登錄影響: 預售屋實價登錄應更即時，才能避免造假拉抬！
由於現在的低利率環境，加上市場資金氾濫，且原物料上漲、缺工嚴重的問題，短時間內也難解決，使得營造成本居高不下，間接撐起房價。 因此，即使政府積極出招打炒房，頂多會讓房價震盪起伏一陣子，要下跌是不太可能的。 過去由於預售屋的價格資訊不對稱，部分業者會以各種推銷話術，為了高價出售，有些業者甚至還會製作假的銷控表、其他建案機密市調表，來誤導消費者。 此外，買方也不得將預售屋紅單轉售第三人，避免不肖人士炒作紅單交易市場。 新版房地合一稅預計於今年7月1日上路，回溯自 2016 年後取得房地開始計算，若在 7 實價登錄影響 月 1 日新制上路後賣屋，將適用 2.0 版課稅方式。
- 實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路後，許多民眾都期待能減緩房價上漲的速度，甚至讓房價下跌，不過這些人恐怕要失望了。
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- 所以本次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示，以促進交易資訊更加完整透明，避免交易當事人錯誤判斷，促進不動產交易更具公平及效率。
- 因此，佳元建設總經理蔡錫全表示，日後類不二價的物件變多，能殺價的空間不多，開價也將貼近真實售價，尤其在有信任的大品牌建商更為適用。
- 蔡錫全說，在於台灣人多數還是喜歡殺價的快感，「不砍價，就過不去。」真正要施行不二價還不成熟，而即使是施行多年價格透明化的美國，也沒有完全不二價。
新制規定，銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）標明標的物和價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買方事項，以保障消費者權益。 如果你因為換屋需求出售原有的自用住宅，根據現行稅法的規定，只要在賣屋後兩年內重購新屋，而且新屋價格比舊屋高，賣屋時繳交的財產交易所得稅和土增稅都可扣抵或退還。 買賣雙方的個人資料，例如姓名、住址、身分證字號等，將不在公布的範圍；案例的詳細門牌、地號、建號也將去除，而是以門牌區間等方式呈現，例如五十號為一個間隔區間。 不動產交易稅方面，官員強調，民眾只要有換屋需求，出售原有的自用住宅，在兩年內購買價值較高的新屋，可依規定扣抵或退還賣屋時繳納的土增稅、所得稅，也可降低實價課稅對自住換屋族的衝擊。 至於官員說，不動產的稅負分為「持有稅」與「交易稅」兩大類，房屋稅與地價稅屬持有稅，土增稅、契稅與所得稅則是交易稅。 此次實價登錄新制主要有3大重點，包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。
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實價登錄資料可供奢侈稅課稅之用，但不作為其餘不動產交易課稅資料，也不涉及稅制改變。 A：未來不論是權利人、地政士或不動產經紀業者，在完成不動產買賣案件所有權移轉登記，三十天內須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 雖然新制已同步修正簡化申報書格式及應申報的價格資訊，但部分欄位內容對於沒有經常從事房地產買賣的民眾，可能還是不易理解，如果不慎填寫錯誤，就可能面臨裁罰風險。 何世昌說，尤其是二手市場的持有者多是民眾，不若預售屋是建商大量持有，又有上市櫃的業績考量，屋主沒有量大需要降價賣的壓力，就不如先閉鎖不賣。 此外，未來預售屋銷售皆需主管機關備查，不排除地方政府的人力不足讓審核變慢，預計上路後的新建案量減幅至少會超過兩成。
即便實價登錄的正常交易價格，又涉及「時間」、「空間」及「產品」三部分的差異調整，才適合比較參考。 因為當前和過去房市的景氣供需不同，時間落差造成的房價會有所差異。 另外，各個成交個案不論在彼此鄰里設施或相鄰區位遠近，也都有空間區位差異，以及不同樓層、景觀、坪數、格局乃至室內裝潢的產品差異，這些都必須經過專業客觀及個人主觀的調整，才適合參考。
實價登錄影響: 預售屋買賣透明化？
希望未來實價登錄資料及好時價自動估價系統都能不斷精進，讓社會大眾能夠更容易對房屋的「真實價值」有所參考掌握。 若再深入探究房地合一稅2.0上路後對各種產品的影響，我想，應該可以歸納為以下幾項。 第一，針對預售屋來說，由於未來預售期間轉售或換約將課重稅，過去藉由預售屋轉售、換約而賺取價差的投機客將縮手，轉售、換約案件應該會慢慢減少；此外，因重稅的閉鎖期可能長達7至10年，持有時間過長，加上預售屋興建期、交屋等變數多，也可能使預售屋交易買氣降溫。 第二，對於成屋而言，重稅期長達5年，短期投機炒作將銷聲匿跡，反而有利於自住、長期投資、置產需求進場，且能成為市場主流，房市將趨於穩定。
至於後續該如何讓契約更好懂易讀，進而提升審閱效率；以及如何納入法律專業協助，增進備查契約公信力等，均是台北市政府精進預售屋契約管理的重要方向。 柯文哲強調，後續市府將持續精進相關制度，守護預售屋交易安全。 實價登錄上路後許多稅制政策皆圍繞此體系運作，卻也屢傳有心人士虛報登記，先前傳聞中多是「高報」提高貸款金額、拉抬區域行情，但房地合一2.0上路後，近日傳出部分賣方以「低報」進行躲稅，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，此作法對買方風險極大，建議不要接受。 在開賣前，業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等，報請地方政府備查。
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建商業者也指出，該地使用分區為商四，換算容積單價僅66.7萬元，算是實惠，但後續周邊的整合也將成一大考驗。 投機客把房子轉賣給人頭或親戚朋友，先把成交價炒高，過個水後再降一點價錢出貨，過程中少說已經墊高過一次房價，但是新買方在查詢實價登錄的歷次移轉明細時，卻會以為自己買得比前一手便宜，還因而沾沾自喜。 用坊間稱作「技術合約」的假合約，與俗稱「AB約」的做假手法瞞天過海，在不動產圈子裡是常見的事，且同時會出現在中古屋及預售屋買賣時，尤其以往投機客勾串不良仲介經紀人、代書與銀行行員組成的炒房團夥，就經常使用這一招。 在交易中，他們會簽兩份合約，一份是真合約，一份是價格灌水的假合約，假合約除了用來向銀行超貸，也做為登錄實價的依據，把行情拱高。 通常，經紀人會把實價登錄中單價較低的物件挑出來給賣方參考，壓縮賣方出價期望值，相對的，也會把單價較高的物件篩選出來，提供給買方參考，讓買方錯以為成交行情都在這個水位以上。 不良仲介利用塗改等方法加工，虛構或以模糊手法扭曲實價登錄數據，例如把行情較高的非同型態或同區位物件成交價格出示給買方，把行情的被期待值拉高。
因此，實價登錄個案成交價資料應盡可能選取相近時間、相鄰地區（500公尺範圍）以及相似產品個案，最好為相同社區，如此的成交價較能成為市價參考。 但房屋的「真實價值」（Truth Value）該如何得知？ 很多人會說市場的「成交價」就是「真實價格」（Truth Price）。 然而我們都清楚，「價格（Price）並未必等於價值（Value）」，暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異，這背後還涉及「市價」（Market Price）與「成交價」的差異。 想要參考實價登錄務必再三確認資訊的正確性，例如原本4房格局，因裝潢打通變2房，交易紀錄上會顯示為2房，房間數變少，房價必定跟著打折，建議實際詢問房仲或前屋主，才能掌握房屋現況。
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購屋者搜尋定錨的基準，除了以中古屋市場行情進行調整外，只能以建商開價臆測可能的折扣，本次預售屋實價揭露的結果，對未來的預售屋交易頗具參考性。 目前實價登錄對預售屋的規範，為建商可在結案後卅天內整批登錄，但若建商與代銷公司間的契約展期，或是自行銷售，即可規避揭露交易價格之規範，因此除非與代銷公司合約期滿，代銷公司自行登錄，否則對消費者而言資訊仍是五里霧中。 實價登錄2.0上路後，預售屋的價格和銷售狀況就得「邊賣邊公開」，雖然有30天時間差，還是可以大幅減少業者操弄價格的空間。 實價登錄影響 中央銀行昨天也發布新聞稿，表態支持實價登錄政策，因為可有效落實房價資訊透明。 值得注意的是，央行還強調：「交易實價登錄，不等於實價課稅」。 為解決上述問題，柯文哲特別指示地政局與業者公會協商，將契約中有個別差異的補充條文統一放在契約末端，以利消費者和市府審閱。
實價登錄「備註欄」在買賣、租賃與預售屋，申報時皆有特殊欄位可勾選。 以「買賣」來說，共有13項包括親友員工或其他特殊關係間之交易、含增建或未登記建物、建商與地主合建案、受債權債務影響或債務抵償之交易、急買急賣、瑕疵物件之交易等。 內政部為防範實價登錄造假，不是訂有申報不實的處理辦法，按次處以三到十五萬元罰鍰嗎？ 其實，所謂道高一尺，魔高一丈，這些年來居心不良的建築業者、仲介業者與投機客早已經鑽透實價登錄制度與不動產交易的漏洞，把「造假」兩字玩得酣暢淋漓，不論買預售屋、新成屋或中古屋，你千萬別睜著眼卻還上了當。 一般民眾除了要非常仔細參考實價登錄價格外，建議可同時參考利用實價登錄大數據的資料整理，再透過計量經濟模型、地理資訊系統及人工智慧等專業技術建立的房地產自動估價公益平台「好時價」，免費估算標的個案當下行情。
實價登錄影響: 市場攤販「頭期款多幾百萬」 剛..
如果標的物含有車位，對於查詢到的房屋單價，須留心車位價格是否已拆分。 例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件，在進行價格比較時，購屋者應先扣除車位面積與價格，再試算單價。 買方也不必因前例而執意要砍價兩成以上，且不同個案的地段、規畫及建材與建商商譽等，都是影響價格的變數。 第二，交易實價的參考價值具時效性，此基準將隨時間經過及總體經濟變動，須進行調整。 根據筆者對房屋交易議價空間的研究結果顯示，在同一區域範圍內，屋齡愈久或賣方定價過高的不動產，其議價空間愈大；房租成長率或經濟成長率愈高，表示市場景氣愈好，議價空間愈小；利率為賣方持有不動產的資金成本，利率愈高，議價空間則愈大。 實價登錄Q&A 問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度，何謂實價登錄地政三法?
除了實價登錄上的價格有虛高疑慮，在預售建案買賣定型化契約的審閱上，同樣存在改進空間。 柯文哲表示，台北市政府為替消費者把關，自2017年3月起開始推行「預售建案買賣定型化契約」的納管政策，在契約納管過程中，市府發現各建案所訂契約內容，多與內政部訂頒的應記載及不得記載事項無法對應，且參雜各式補充條文，讓契約內容複雜難讀。 因過去實務上，買賣雙方簽約之後，相關產權移轉設定塗銷到最後申報實登等流程，通常都是全部交給代書處裡，但以後可不是這樣，買賣雙方不但要約好時間一起前往地政事務所辦理，更要事先對不動產成交案件實際資訊申報書的內容共同討論填寫並簽名，這點對於民眾就會很困擾。 實價登錄2.0則讓市場「更透明」，內政部地政司表示有5大變革，1.地號門牌完整揭露。
