實價登錄不實必看攻略

新制實價登錄即將在7月1日上路，此次修法3大重點包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。 當交易申報的成交價格有誤，直接向雙方開罰3~15萬元，如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊，則開罰6,000元至3萬元。 本案買賣雙方以1,600百萬元為實際交易價格，但要求地政士以3,200萬元作為實價登錄，構成使公務員登載不實罪，審案的法官認為，實價登錄公務員僅有形式審查的義務，實價登錄一般在操作上都是一般公眾或特定人提供資料，公務員即應依其提供的資料登錄，因此認定買賣雙方構成使公務員登載不實罪。 台南市地政局長陳淑美說明，行政機關裁罰僅能處罰申報義務人，但在此法院判決案例中，買賣雙方雖非申報義務人，但因共謀屬共同正犯，皆被量刑，呼籲民眾在申報不動產成交實際資訊時，應據實以報，切勿貪小便宜以身試法，以免得不償失。

復衡以被告徐姓買方犯後不但否認犯行，甚而將責任全推給地政士及告訴人，犯後態度難認良好；被告林姓賣方願意承認犯罪，犯後態度良好。 兼衡被告徐姓買方之前科素行（構成累犯之前科除外）、被告林姓賣方並無犯罪前科、被告2 人之犯罪動機、手段、情節，及其2 人自陳之智識程度、工作情況、家庭生活及經濟狀況等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準。 徐姓買方於民國102年3月7日以新臺幣（下同）2,065萬元向林姓賣方購買坐落新北市○區房地（下稱本件房地），並簽訂A約（總價為2,065萬元），並由徐姓買方指定登記在林姓名義人名下。 吉家網董事長李同榮表示，新制上路後登錄權責分明，可因買賣雙方對於登錄價格相互牽制，避免虛價登錄行為浮濫。

實價登錄不實: 文章導覽

張旭嵐強調，新制上路，價格揭露可望提早1個月，將能提供民眾更即時的價格參考依據。 雖然責任回歸買賣雙方，但忙碌或不諳流程的民眾，仍可委託地政士代為處理申報事宜，避免登錄的遺漏或錯誤，但如果申報價格不實，責任歸屬仍在買賣雙方。 實價登錄新制在7月1日正式上路，「資訊不實」、「價格不實」、「延遲申報」都將會被罰錢，特別是在過去，時常有買家為了增加貸款，將交易價格灌水，新制上路後，申報價格不實，除了罰3～15萬元，如果是涉及偽造文書，使公務員登載不實，還會觸及刑責。 劉韋德律師進一步指出，雖然依據修正後的平均地權條例第81-2條的第3項規定，違反申報登錄價格以外之資訊不實者，主管機關會先給予限期改正機會。 雖然新制已同步修正簡化申報書格式及應申報的價格資訊，但部分欄位內容對於沒有經常從事房地產買賣的民眾，可能還是不易理解，如果不慎填寫錯誤，就可能面臨裁罰風險。 地政局說，不動產權利人（買方）、買賣仲介、地政士都可以申報，市府會依照申報數量的5％，行文地政士事務所提供交易的資料以供抽查稽核，並依一般交易的行情，研判申報交易的價格是否明顯偏高或偏低，同時也會親自到地政士事務所稽查，請地政士出具買賣真正價格的「私契」比對。

熟悉不動產買賣爭議案件的劉韋德律師表示，希望主管機關對於實價登錄的「申報不實」的定義，能予以適度調整或補充說明，免得民眾要額外多花一筆代辦費，跟現行差異不大，良法美意變成一場空。 地政局統計，目前常見的申報缺失，有區分所有建物漏未申報共有部分、共有部分移轉權利範圍申報錯誤、返還登記或親友交易等無交易價格案件、誤以公告土地現值申報交易總價、預售屋權利預約單(紅單)交易價格申報錯誤，以及地政士逕以建設公司單方面資訊申報等情形。 今年有法院判決案例，買賣雙方因實價登錄蓄意高報交易價金，以取得高額貸款，並藉機哄抬價格，被檢察官依刑法第214條，意圖使公務員登載不實罪提起公訴，並經法院判刑確定，而負責申報登錄的地政士則另涉偽造文書罪。 除了一般的買賣雙方，內政部特別提醒，7月1日之後建商賣屋也負有登錄之責，需與購屋者共同在申請買賣移轉登記時申報登錄，如果申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊申報不實，也將直接處3萬元至15萬元罰鍰。

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另108年7月1日平均地權條例修正，不動產買賣實價登錄申報義務將回歸到買、賣雙方，但在行政院公布施行之前，目前申報義務人仍為地政士、經紀業或買方，申報不實者處3萬元至15萬元罰緩。 依實際登錄制度之立法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄「後」，方進行抽查核對登錄資料之正確性，尚非實質審查。 實價登錄不實 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充，實價登錄的用意就是讓房價變得透明，若有價格異常，除了備註特殊交易的可能性，相關單位也有可能進行隱蔽，對消費者而言，還是相當有用的機制。 這個案例出現在今年5月，位於嘉義的買賣雙方以1600萬元成交土地，但要求代書以3200萬元登錄，觸犯《刑法》使公務員刊登不實文書罪，包括買賣雙方以及地政士全數遭到起訴，買賣雙方都被判拘役，但可易科罰金，而登錄的地政士則多加1條「偽造文書」罪名。

針對實價登錄新制即將上路，各縣市政府也祭出不同的便民措施，如台北地政雲揭露系統由每「週」更新改為按「日」，提供更即時的交易資訊，並主動以簡訊通知未申報者儘速申報。 台中市政府地政局則開發簡訊程式，由系統傳送簡訊，提醒申報義務人，應於限期申報書送達後7日內申報實價登錄；並開發申報登錄即時通程式，透過簡訊將實價登錄價格傳送至權利人、義務人及代理人手機，供民眾檢視申報內容，避免申報錯誤受罰。 地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。 刑罰部分，依刑法第214條規定，如果申報實價登錄時明知價格資訊不實，而仍使公務員登載於職務上所掌的公文書，可能產生損害於公眾或他人（例如造成新買主依不實的登錄價格付出高價），可處3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。 依新修正的平均地權條例第81條之2規定，如有實價登錄申報價格不實情形，可按交易戶數每戶最高處罰15萬元；經處罰2次仍未改正，並可加重處罰至100萬元。

實價登錄不實: 房東超硬7條件「嚇跑假面房客」..

實價登錄制度之立法意旨乃著重於買賣實際交易價格之資訊公開，並非要公開權利人自己認定之交易價格，所以必須以「實際交易價格」登載，不能隨便登載喜歡的金額（均屬不實）。 被告2 人利用不知情之林姓地政士辦理實價登錄而遂行前開事實欄所示使公務員登載不實之犯行，均為間接正犯。 又被告2 人均明知本件房地之實際成交價格，卻仍簽訂載有不實價格之本件房地買賣契約，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。 建商左手換右手，墊高實價登錄價格，讓消費者認為這就是行情，以同樣價位購入，事後能主張求償嗎？ 專家表示，買賣還是「一個願打、一個願挨」，獲得賠償的機率不高，建議消費者可多等幾筆實登出來後再購屋。

一名網友表示，幾年前分到不少財產，還有一間房子，近來房價漲了不少，打算賣掉之後，買大間一點的房子和妹妹們一起住，不過老婆聽到卻不同意，讓他不知道該如何是好。 福建泉州一名屋主日前在前租客搬出後，到房子檢查時，結果發現屋內不僅骯髒凌亂、臭氣沖天，對方更遺棄了2隻貓、1隻柴犬和1隻雞。 據悉，未來還有6大修法措施，包含紅單禁止轉售、加強稽查裁罰效力、增加包租代管誘因、限制私法人購買住宅、杜絕分割為小坪數避稅、提高囤房稅。 第41屆世界不動產聯盟全球領袖高峰會今（7）日在高雄展開，這是首次在台灣舉行領袖高峰會，有來自全球27個國家、550位世界不動菁英與會，更邀請到法國JACQUES ROUGERIE國際建築獎，對未來創新空間如海洋或太空提出前瞻計畫，獲獎團隊將有5000歐元獎金（約合新台幣16萬400元）。 買房對不少人來說是一生志願，因此格外慎重，不只再三考慮，還會尋求專業人士的多方意見。 此外，向銀行申請貸款時銀行都會進行「鑑價」的動作，若貸款金額遠超過銀行鑑價的金額，也會令銀行產生質疑而通報，還沒交易就會先曝光。

實價登錄不實: 惡房客退租遺棄「2貓1狗1雞」　房東暖心收編貓狗…卻把雞燉了

台北市某停車位新台幣200萬元交易，卻申報18萬元，地政士因此被處罰3萬元。 請求離婚、子女親權、分配夫妻剩餘財產差額、贍養費及損害賠償等，雖可同時提起，但法律規定相當複雜，宜委任律師處理，以維護自身權益。 消基會房屋委員會委員張欣民表示， 原po提出的情況確實發生過，但畢竟買賣還是「一個願打、一個願挨」，事後獲得賠償的機率不高，建議消費者應多對照幾筆的實價登錄，千萬不要急躁，或過度相信代銷，以免買到高價。

政院5大面向打炒房，除短期的預售屋聯合稽查等10項措施，中長期還有「查核房屋實際用途」、「加強管控預售屋銷售行為」、「持續檢討房屋稅率」、「建立私法人購買住宅核准制度」等4項措施。 千呼萬喚「實價登錄2.0」終於送出行政院，修法後，實價登錄門牌、地號將「全都露」，凡交易申報不實或不申報，罰3次還不改，罰鍰可從現行的3至15萬提高到15至75萬元，且可「連續罰」。 內政部次長花敬群警告，炒房再不降溫，不排除推出「私法人購買住宅核准制」。 地政局指出，申報者是新北市淡水區的地政士，地政局接到台北市移轉的案件，請這名地政士到案說明，地政士雖主張依規定格式的契約（俗稱公契）申報，並推稱是助理算錯、不清楚申報的流程。

實價登錄不實: 網怒「被實價登錄騙」想獲賠償　律師：不實交易舉證難

另申報人亦將依刑法第214條使公務員登載不實罪移送檢調偵辦，呼籲業者及民眾務必依法按實申報。 外傳市場上有不肖業者以不實的高價，登記到實價登錄系統，墊高周邊房價等消息，內政部8日表示，為嚴格遏止不實申報炒作行為，將聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查，對於違規案件按次處罰，最重可罰100萬元，並依法將不實申報人移送檢調偵辦。 實價登錄造假涉及刑法使公務員登載不實罪，要成立本罪必須經他人聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而其登載之內容又屬不實之事項，就會構成本罪。 實價登錄不實 (白話說：你拿什麼資料給公務員，公務員只能依照你給的資料登載於公文書，且資料內容不實)。

貴婦級「英倫產後護理之家-市民館」以總價5.5億元交易，買方是機械設備商。 賣方則為建設公司，其在2020年12月才以5.25億元購入，如今脫手帳面增值2500萬元。 房仲分析，該物件租金推估達120~200萬元，投報率上看3%，但屋齡新穎，至少還需20年才能顯現出改建價值。 中山北路一段上的「亞昕首藏」一樓金店面，過去曾為銀行承租，不過近期空租後，於《591房屋交易網》上開價6.4億元求售。 鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，實價登錄刊載不實往往在幾個情形被發現，首先就是民眾查詢時發現同一社區價差太大，因而向相關單位檢舉，這也是不實刊載最容易被發現的方式。

實價登錄不實: 公設比霧煞煞　專家一句話分清算..

為防範實價登錄不實申報情形發生，縣市政府在公開成交案件資訊前，均會篩選去除顯著異於市價或特殊案件資訊，並進行稽查；此外，在2021年7月1日上路的實價登錄新制，已特別增訂查核權及加重申報不實處罰規定，以遏止不實申報炒作。 實價登錄不實 實價登錄的交易金額應與事實相符，對於當事人權益並不會有影響、不影響買賣的既成事實，也不會影響土地增值稅的課徵（可選擇以公告現值計算稅額），所以實在沒必要造假。 實務上會有造假誘因者，多半是土地或仲介想要哄抬市價，但如果金額太離譜或遭人檢舉，會觸犯刑責，勿以身試法。 實價登錄申報書備註欄裡有38個要謹慎勾選，會影響交易價格相關因素之外，還有特殊交易情況條件中「急買急賣」、「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」等，如果不小心填寫錯誤，可能面臨裁罰風險。 劉韋德律師指出，實價登錄3大修正重點中，對民眾而言，應該以申報義務人主體改變這個部分，可能是最需要去適應改變的。

• ），而使實際買賣價格比原來買賣契約書上記載的價格還要低，卻仍以原來買賣契約書上所記載的價格（比實際買賣價格高）申報實價登錄，即屬申報不實。
• 不過，此次修法仍有許多不足，李同榮指出，實價登錄2.0修法最大遺憾是「詳細門牌全都露」未能通過，以致交易資訊仍然半透明。
• 此次實價登錄新制主要有3大重點，包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。
• 當交易申報的成交價格有誤，直接向雙方開罰3~15萬元，如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊，則開罰6,000元至3萬元。
• 網友在臉書社團表示，去年購買新竹預售屋，並參考同樓層實價登錄是每坪52萬元，但今年交屋後，發現該戶根本沒來住，上網一查還發現該戶以每坪36萬元價格刊售。
• 不動產買賣交易後，買賣當事人須向地政機關申報「不動產買賣成交案件實際資訊」，這就是俗稱的「實價登錄」，而實價登錄制度的實施，讓民眾可以得知該地段大略的交易行情。

舉例來說，若是同1人或家族中2間公司進行的交易移轉，也確實有金流產生，甚至在實價登錄上備註關係人交易，可能就沒有所謂的觸法問題。 內政部呼籲業者，務必依法按實申報，若民眾疑有申報不實案件，請主動向縣市政府檢舉，共同維護實價登錄的正確。 「實價登錄2.0」修法重點，花敬群說，凡交易申報不實或不申報，罰3次還不改，罰鍰可從現行的3至15萬提高到15至75萬元，且可「連續罰」。 若預售屋實價登錄不實，由於每批交易可達30戶至50戶，以50戶按戶開罰計，罰鍰最高達150至750萬。 財政部長蘇建榮也說，如房市炒過頭，會祭出稅制工具，提出《房屋稅條例》修法，最快明年上半年會提出調整住家房屋現值免徵標準；檢討提高囤房稅率則規畫2年內提出。

實價登錄不實: 法律評析：

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於實價並未有強制查核的制度，這類登錄不實確實時有所聞，不過鬧到上法院的案子應是首例。

地政局說，不動產權利人（買方）、買賣仲介、地政士都可以申報，市府會依照申報數量的5%抽查稽核，並依一般交易行情，研判是否申報交易價格明顯偏高、偏低，也會親自到事務所稽查，請地政士出具買賣真正價格的「私契」比對。 地政局查出，同一天其他案件，同一地政士對其他交易案件是依照不動產買賣雙方當事人所訂定書面買賣契約（俗稱私契）實價申報。 地政官員受訪表示，這筆台北市的車位交易，遭查出申報價格與實際交易差距182萬元，相當懸殊，這是新北市首件登錄不實遭裁罰案。 但地政局查出同1天的其他案件，同1地政士對其他交易的案件，是依照不動產買賣雙方當事人所訂定書面的買賣契約（俗稱私契），實價申報。 （主流傳媒記者吳敏慈／台南報導）不動產實價登錄自101年8月1日施行至今，已成為社會廣為關注運用的房地產價格資訊，蓄意申報不實資訊，買賣雙方及地政士恐吃上刑責。 不過，此次修法仍有許多不足，李同榮指出，實價登錄2.0修法最大遺憾是「詳細門牌全都露」未能通過，以致交易資訊仍然半透明。

實價登錄不實: 公設比霧煞煞　專家一句話分清算不算「公設」

過去這些都不是依法令規定的必要記載事項，所以就算沒寫也沒關係，即使地政機關要求說明，但因為地政士都具相當經驗，所以申報上比較不會有問題。 申報者是新北市淡水區的地政士，地政局接到移轉案件，調查資料，請他到案說明，地政士雖主張依規定格式之契約（俗稱公契）申報，並推說是助理算錯、不清楚申報流程。 台北市某停車位200萬元交易，卻申報18萬元，這是新北市首件登錄不實遭裁罰案。

實價登錄不實: 實價登錄不實 重罰5倍 可連續罰

這起全國首件登錄不實遭裁罰的案例，是位於台北市某停車位的車位交易，200萬的交易卻只申報18萬，遭查出申報價格與實際交易的差距相當懸殊。 Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式之免費諮詢服務。 新制改為買賣移轉登記送件同時要附上實價登錄申請書，若接獲限期申報通知書之次日起7日內仍未申報，且買賣案件所有權已移轉，罰3~15萬元。 ），而使實際買賣價格比原來買賣契約書上記載的價格還要低，卻仍以原來買賣契約書上所記載的價格（比實際買賣價格高）申報實價登錄，即屬申報不實。 不過，周念暉提到，雖然民眾有權提出訴訟，但「不實交易」的舉證與界定不容易，得看司法機關的判決。

不動產買賣交易後，買賣當事人須向地政機關申報「不動產買賣成交案件實際資訊」，這就是俗稱的「實價登錄」，而實價登錄制度的實施，讓民眾可以得知該地段大略的交易行情。 行政罰部分，依平均地權條例第81條之2第2項規定，申報登錄價格資訊不實者，可由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並命其限期改正；屆期未改正者，可按次處罰。 最後則是由國稅局端發現，謝志明表示，民眾登錄比實際成交更高的價格，賣方要繳的「財產交易所得稅」勢必增加，若買賣雙方這部分沒有「喬好」，或是課的稅遠超過賣方想像，賣方為了避免被課高額稅金常會全盤托出，不實刊載也就會曝光。 對於想自行申報的民眾，其實操作並不複雜，只需注意資訊正確，便可上內政部網頁依買賣、租賃等需求操作，林哲緯表示，申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」，兩者差異在於身分認證的有無。 以線上申辦為例，需插入自然人憑證，並輸入身分證統一編號及密碼方可登入，待資料填寫完成後，即可選擇線上送件；經由紙本送件者，雖無需憑證登入，但仍需線上填寫，並印出後在紙本上簽章，再送交至地政事務所才算完成。 主管機關對於登載之內容仍有實質查證之義務，是縱使人民申報不實，仍與刑法第214條之使公務員登載不實之構成要件有別。

如買方想高報交易價格違法高貸，就會使賣方因資本利得課稅而多付所得稅款，而若賣方想低報交易價格，就會影響買方未來出售時可能多繳所得稅款，因此買賣雙方在過戶同時可互相牽制如實登錄交易價格，對資訊透明化與正確性可謂跨出一大步。 實價登錄不實 另外，修法上路後，不動產過戶登記時必需同時檢附實價登錄資料，亦使得揭露資訊得已提早30天，確實做到資訊揭露的即時化。 地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權，若人民申報不實，即構成刑法第214條之使公務員登載不實罪。 有見解認為，主管機關對於為實價登錄之價格、資訊有實施業務檢查，並查詢或取閱成交案件有關文書之責任，且於認定申報不實時得以限期改正，並按次處罰，故主管機關具有實質審查及判斷真偽之義務，已甚明確，並非一經權利人（或地政士、經紀業者）申報即生效力。 是以，若當事人明知其不動產購買價格為500萬元，卻申報買賣價格為1000萬元，其申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正，仍以該不實之事項向地政機關申報，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內，即與刑法第214條之犯罪構成要件相當。 應申報之價格資訊部分，即應按辦理登記所依據之原因行為（買賣契約）內雙方合意之價格核實申報登錄。

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劉韋德律師指出，要特別注意的地方集中在申報書第11點的備註欄，這裡面都是會影響交易價格的相關因素，裏面共有13個欄位，13個欄位之中又包含38個要勾選確認的欄位，其中部分欄位屬於客觀事實還比較容易確認，但有些是主觀因素，甚至是一種抽象概念，都會讓民眾不易理解。 此次實價登錄新制主要有3大重點，包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。 （攝影／張文玠）實價登錄申報書備註欄裡有38個要謹慎勾選，會影響交易價格相關因素之外，還有特殊交易情況條件中「急買急賣」、「受民情風俗因素影響」、「瑕疵物件」等，如果不小心填寫錯誤，可能面臨裁罰風險。 新北市府地政局今晚表示，實價登錄上路至今已半年，隨著更多的實價資訊揭露，可以消除一般購屋民眾心中的不安，反映在買賣狀況，有助於交易透明化。 新北市政府地政局今（5）晚表示，實價登錄上路至今已半年，隨更多的實價資訊揭露，可以消除一般購屋民眾心中的不安，有助於買賣交易的透明化。

又被告2 人行為後上開實價登錄之法律有所變更，惟不涉犯罪構成要件之變更而有擴張或限縮，或法定刑度之變更，非屬刑法第2 條所指之法律有變更，自不生新舊法比較之問題。 爰以行為人責任為基礎，審酌近年來房價逐年高漲，政府制定房地產交易實價登錄規定，其主要目的是為了提供房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡資訊不對稱的情況，並實現居住正義。 被告2 人明知實際成交價格，卻簽署不實價格之買賣契約，使不知情之地政士將此資訊申報登載於內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，不但足生損害於地政機關對於土地交易管理之正確性，並損及上開實價登錄之制度目的，被告2 人所為均值非難。

實價登錄不實: 七年前實價登錄不實 買賣雙方於今年均遭判刑數個月

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