交屋流程6大分析
發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。 網路做完功課後，精選3～5間建案，實際走訪接待中心，先聽一輪銷售人員介紹，除了比較「線上」和「線下」賞屋資訊是否符合，還要感受觀察現場實際買氣氛圍，避免被銷售人員的花言巧語矇騙。 交屋流程 當然，您也可以請專業的「驗屋公司」代勞，他們會有更專業的人員，使用標準驗屋流程和工具，幫助您把關，確保您的權益。 大多數人買房經驗不多，面對斡旋金、定金、用印、完稅（印花稅、契稅）、申辦房貸、代書費、履約保證費等，往往聽得霧煞煞，還有房款如何繳付也搞不清楚。 這個部分建議透過《民法》規定的「瑕疵擔保」義務處理，這個部份不用特別寫進買賣合約中，因為是民法中直接賦予的權利以及規定的義務。
雙方備妥相關文件、並驗明彼此身份、簽約用印，此時買方須付價金5%~10％作為簽約款，此流程通常需1~3天。 《圖解房子這樣買：完全解答購屋 108 問》提到，如果入住後真的發現一些房屋原有的問題，依據法律規定，新屋主有權要求賣方來負責處理。 不過要特別注意，這狀況僅限於「半年內」發現問題，若超過半年，那就不適用。 為避免雙方對於計算日期的起始日想法不同，建議新屋主可以寄送存證信函，告知對方這個問題發生在哪一天。
交屋流程: 一、 簽約
實際行情部分，可以參考住展雜誌及住展房屋網，早在政府推動房價透明化之前，住展便已經提供透明化房價給讀者參考。 買房子就是改變人生最直接的方式，樂觀看待的人，認為這是個人理財好的新開始；悲觀的人則認為，從此要被房子綁住變成「屋奴」了，但畢竟擁有了有形資產，這還是人生必經的過程。 只要在購屋前就做足準備，認真處理每一道關卡，第一次買房子就可以留下愉快的好經驗。
第一次買房子的首購族，面對金額如此龐大的交易，內心情緒勢必是十分緊張不安的。 每個環節都是重要關鍵，購屋的各個關卡究竟該注意甚麼事，才能安安穩穩地完成購屋大事？ 第二是在銀行準備撥款清償原屋主貸款前，一定要再度到現場確認屋況，確認看屋到現在的屋況有沒有產生變化，又或是看屋時，屋主還住在屋內，銀行撥款前才清空，這時更要好好觀察屋況，不然等貸款錢撥出去，其實已經等同交屋了，最後只是走程序而已。 斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼，通常是房屋總價的2%到5%。
交屋流程: 買房流程三：完稅
收到資料後，銀行會根據資料、聯徵信用綜合評估最後的房貸成數、金額、利率以及寬限期。 所有房屋貸款流程跑完後，最後一個步驟就可以撥款了，房貸撥款前銀行會先了解房屋是否仍有貸款，若前屋主仍有房屋貸款尚未繳完，那撥款前就必須先償還前房貸，待債務清償完畢後，剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內，由履約管理公司保管。 買方同時要進行交屋流程，驗無沒問題後就需用印、完稅，買方得另外支付負擔契稅、印花稅、代書費、地政規費、土地跟建物登記謄本費用等雜支，約莫10萬元左右，才能辦理買賣移轉手續。 《看屋驗屋一本通》整理了需取得的 交屋流程 7 種文件，包含：土地所有權狀正本、建築所有權狀正本、使用執照（大樓為影本）、房屋保固證明書、鋼筋無輻射汙染證明書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。 另外，還有一個常被忽略的陷阱，那就是必須請代書調閱房屋最新的土地及建物謄本，確認房屋是否被拿來抵押貸款，若有，是否已經塗銷。 針對這種情況買方有沒有想過，在貸款下來的時候，這筆錢是在你的戶頭裏面，需要你的同意才會轉到賣方帳戶；而同時房子也已經在你的名下了，因為只有房子在你的名下才能貸款阿！
為避免風險產生，過戶之前，雙方應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，由買方開立尾款同額擔保本票，作為尾款支付擔保，一般多由代書暫時保管，待房款全數付清後始將本票退還買方。 依照規定，房子上年度的地價稅及房屋稅須繳清，才能辦理過戶確認完稅，這時買方須再付價金10％，稱之為完稅款。 點交時，最好是買賣雙方一同至現場點交，買方要在此時詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。 賣方將房屋鑰匙、社區門禁卡交予買方，就算完成交屋了！ 買方可以同時了解住戶規約及新鄰居。 在順利交屋後，履約保證機構 (銀行) 也會依約，將賣方應收的尾款匯入賣方指定帳戶中。
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首先銀行還是會先針對個人償債能力及信用評估。 償債能力主要是以所得收入為主，包括年資及薪資；信用評估主要是調閱徵信資料，諸如過去借款紀錄、信用卡繳款紀錄等等，這些資料都會被列入評估，以確保借款人的償債能力。 比如說，賣方開價一千兩百萬，買方希望以一千萬購得，這時就不能直接開價一千萬，而是必須再往下降一成至一成五左右，預留一些價格彈性，還價的空間很重要。
廚房也有一堆設備，要一一打開，確定都能使用。 另外，水槽的進水、排水，各插座有沒有通電，也是檢查重點。 如果在點交及驗屋過程中，沒有發現隱藏的缺陷，就簽完成交屋，事後才發現的缺點，建商很有可能不願意認帳。 交屋流程 中古屋交屋後，「驗屋」也是一項非常重要的任務！
交屋流程: 交屋流程Q&A
在交接時的另一個重點，就是和前屋主確認該房的水電等費用是否都已繳清？ 某些不肖賣家可能會有偷改水電表等小動作，為了避免日後起糾紛，甚至因前屋主違規而被懲罰，交屋時記得共同檢查電表，確認沒有被改裝問題。 驗屋是購買預售屋的最後一道防線，尤其忌諱「未驗屋即交屋」的狀況，如果有發現瑕疵需要修繕，必須要求建商延長保固或減少價金，才能確保買方的權益。 在確認要購買的預售屋後，最重要的是先下訂，請建商保留資格，由買方先付一小筆訂金，賣方則會開一張「預訂單」，也是俗稱的「紅單」，這個動作是確保買方的購買資格。 光是針對房屋鑑價與審核貸款人的信用條件就需要花7個工作天，因為銀行十分注重貸款人還款能力，貸款人必須通過嚴格審核，具有足夠還款能力才能讓銀行降低借貸風險，放心借貸。 房貸代償與房貸增貸差別在於貸款銀行不同，房貸代償是另找銀行或借貸公司代為清償原房屋貸款，而房貸增貸則是向原房貸銀行申辦增貸貸款。
當稅單（增值稅及契稅）核發後，地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅，買賣雙方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。 ● 002、缺失修繕管理：客戶登記缺失管理依工項、分棟、分層、分戶、使用區分（客餐臥、主次浴、廚房、陽台、露臺等）、方向等登記修繕。 建議使用紙膠帶於缺失現場黏貼及標註以利廠商修繕時準確到位。
交屋流程: 中古屋交屋流程
簡易賣屋稅費試算工具及賣方需要負擔費用與說明都在這，… 交屋時，不僅要確認房屋本體，還須確認各種管理費、清潔費等物業費用。 雖然這筆費用金額不大，但若忽略了，往往也可能忘記辦理結算或更名手續，因此也要注意。
依照內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定，預售屋交易需要保留最後5％作為交屋保留款，也是俗稱的「交屋尾款」。 這5%交屋尾款在完成修繕並經過雙方複驗合格後，買方才會支付給建商，而這5%成為買方的籌碼，讓買方在交屋的過程更有保障。 創意家行銷品牌公關陸宜分析，買預售屋，「驗屋」最容易引發爭議，建議消費者在簽約時，確認合約中載明若驗屋有問題，必須完成相關修繕工程和事項後，才會同意銀行貸款的撥款，也可避免還無法入住就得開始繳利息的窘況。 買方準備私章、賣方準備印鑑章，共同完成公定契約。 銀行也會在此流程進行徵信、估價以辦理房屋貸款，同時雙方需負擔印花稅費，印花費為土地及建物公契價格的千分之1。
交屋流程: 費用結清付款
買方可在通知核發的一週內確認有無收到新的所有權狀。 這邊以小筆金額來舉例：前期訂金已支付 1000 元，簽約款是 2000 元，訂金可拿來抵扣簽約金，故完成簽約後買方還需支付 1000 元簽約金尾款。 在簽約當天雙方會約定好支付簽約款的時間，而最一開始的訂金可以拿來抵扣簽約款，買方屆時可以支付尾款。 付完訂金、在簽約前確認好身份，雙方就可以開始討論簽約內容，若雙方在契約內容達成共識，可以由其中一方或代書提供契約，也可以直接到地政事務所拿紙本契約簽約。 如果仲介或賣方已先找好代書，買方若擔心賣方與代書熟識影響自身權益，也可以要求使用自己找的代書來辦理。
- 房貸流程從貸款人向銀行提出貸款申請→繳交審核資料→銀行鑑價房屋→審核貸款人信用條件、財力證明→簽貸款契約書→撥發款項，最少需要2到3個星期的工作天。
- 則是會記錄驗收日期、項目、缺失內容(不符合法規或雙方簽訂的買賣合約書內容)、負責單位與客戶的簽明欄位。
- 中古屋交屋流程中的每個步驟內容及注意事項，將在下面繼續說明。
- 在買房子所有費用完成付款後，接下來就是雙方點屋交屋的流程，賣方須將鑰匙交給買方，買方可以再自行更換鎖，確保大門出入安全。
- 在買方進行驗屋，準備交屋時，銀行會同時進行對保與預備撥款，【注意】這個階段買方一定要確認貸款種類、利率、攤還方式等細節！
- 因此建議預算千萬不要抓太緊，或在簽約時盡量與買方協議貸款成數不足之解約條款，以保障自身權益。
- 今天就由貸款通為各位介紹新成屋交屋時，「點交」以及「驗屋」的重點注意事項，幫助您保護自己的權益。
點交時需要向原屋主索取所有權狀、房屋保固說明書等各種文件。 取得這些文件後，也必須再次核對文件上的資料是否與在溝通過程中得到的資訊相符，如實際坪數與屋主原先講的是否一樣等。 此外要特別注意的是，買方在申辦房貸時，需留意銀行可能估價較低導致貸款成數不足的情況，例如本來希望貸款8成，結果只貸到7成5甚至7成，這時可能無法順利貸款交屋，若不幸違約則之前已付的價款可能會被賣方全數沒收，造成極大的損失。 因此建議預算千萬不要抓太緊，或在簽約時盡量與買方協議貸款成數不足之解約條款，以保障自身權益。 所幸現在這些問題大多可由房仲業者及地政士（代書）代為提醒，協助民眾於簽約後一步步完成步驟，地政士也會預收一筆款項，只要按照約定時間匯款至指定帳戶，先支付相關稅費與規費，日後再將單據與餘額退還，所以真的不用太焦慮，但手上多留一筆現金確實是有必要的。
交屋流程: 房屋貸款流程三、審核聯徵
（1）房屋稅及地價稅是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。 在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，之後在3～5天內補足最終買賣成交價的10%，這10％的簽約金，代書會請買方匯入履保專戶，只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知。 一般依使用者付費原則，以交屋日為分算點。
不要小看斡旋金的法律效力就隨便出價，其實簽下斡旋單後，就等同簽訂了買賣契約，如果這時買家對合約後悔，斡旋金按照法律將會全額沒收。 銀行根據房屋的地段、生活機能、房屋類型、屋齡、坪數等條件進行鑑價，通常會參考房屋買賣的成交價作為申貸金額的依據。 交屋流程 填寫房貸申請書，準備建物土地成本、權狀影本、財力證明、薪資明細、扣繳憑單等資料。 如果經濟條件不好，可以找連帶保證人。 從確認賣屋、找到買方談妥價錢和條件到買方決定交易後，緊接著要面對的就是一連串的房屋產權過戶手續，其中簽約… 買房賣屋過戶流程中，賣房的屋主須需要繳交什麼費用呢？
交屋流程: 買房子流程注意事項4、完稅
火險：每年投保一次，依各保險公司費率計收，各家費用相近，若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費。 申辦流程僅需花費1~3個工作天，最慢3個工作天，最快當天設定完成就會立即撥發款項，給予貸款人最即時的資金救援，救急最給力。 二‧拍定人在１５天後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。 法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。 同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。
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