土地交易所得稅6大分析

但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地(原申報)稽徵機關辦理書面更正申報。 還有要注意的是，自105 年1 月1 日起如果出售屬房地合一課徵所得稅制度範圍的房屋、土地，都要按實際交易價格計算交易所得課稅；如果出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地，只要就房屋部分計算財產交易所得課稅，土地部分免納所得稅。 2016年1月1日之後，凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制，其餘皆為新制。 而新制應於房屋、土地產權移轉登記完成的第二天起，於30日內向戶籍所在國稅局申報繳納，不需再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

• 如果賣價為2000萬且適用新制，賣價2000萬減去原始成本後216萬後，可再扣除土地漲價總數額如100萬 及成本100萬(5%的賣價) 後，課稅所得仍高達1584萬元，相當可觀，即使適用10%的稅率，依然要繳高達158萬的房地合一稅。
• 買賣雙方要辦理不動產產權過戶時，需照規定的格式簽署不動產買賣契約書，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉。
• 另外要注意，若出售舊屋時有損失，可在售屋後 3 年分次扣抵財產交易所得，但不得用來扣抵其他種類所得。

財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。 (一) 個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。 (一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。 營利事業之房地合一稅，已可減除土地漲價總數額，因此，企業所繳納的土地增值稅，就不得再列為費用減除了。 舊制財交因為僅對房屋課稅，除了買入及賣出時均將房屋及土地分別約定價格外，原則上都應依上開函釋的規定，以出售當時的房屋土地現值比計算財產交易所得，此即納保法所稱推計課稅的類型之一。

土地交易所得稅: 個人交易預售屋之所得課稅前後比較

房地合一稅2.0同時修正土地漲價總數額減除規定，防此利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負。 營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，營利事業交易持有 2 年以內房地，稅率 45%；持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35% ；持有房地超過 5 年，稅率 20%，以抑制短期炒作不動產。 在房地合一2.0修法前，不少人假藉由設立公司行號，進行股權交易，實則是利用股權的交易的方式達到房地的移轉的目的，以規避房地合一稅(稅率最高45%)，而營利所得稅的稅率最高是20%。 １.申請人於103年經由法院得標買受持分1/2之A房地，嗣於105年經拍賣移轉登記持有期間在2年以內之該房地，未依規定申報個人房屋土地交易所得稅，經本局○○稽徵所依據查得資料核定課稅所得，按稅率35﹪核算應補稅額，並處1倍罰鍰。 B.其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

(五) 適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 國稅局呼籲，個人轉讓預售屋，如有疏忽漏未申報所得，請依稅捐稽徵法第 48 條之 1 土地交易所得稅 規定在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，可加息免罰，以免遭查獲後補稅處罰。 土地交易所得稅 若採網路申報者，在申報期限內將正確資料重新上傳即可，但若超過申報期限，不論用何種申報方式，都須向戶籍所在地的稽徵機關辦理書面更正。 (二)假設個人於100年5月把土地信託給銀行，105年8月塗銷信託後出售，取得時點在105年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。

土地交易所得稅: Q. 個人出售房屋，計算財產交易所得時可減除的必要費用有那些？

而房屋與土地個別價格如何認定，會因稅捐法制有關免稅與否之設計，致生被扭曲的強烈誘因。 從而，法院見解肯認稽徵機關得以實質課稅原則，抑制出賣人違反經濟實質之不當分配，使其更具合理性。 是以，稽徵機關通常以出售時的房地現值作為劃分原則，其法律依據即上述函釋及所得稅法14條之6，此即所謂推計課稅。 永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，售屋時需要繳交的稅負分為 3 種，包括土地增值稅、財產交易所得稅、房地合一稅，其中，土地增值稅是針對土地漲價所產生的價差課徵，而財產交易所得稅和房地合一稅則是針對售屋所得來課徵，以下分別說明 3 種稅負的計算方式和節稅方法。 以下就整理民眾最常見的「房地合一稅〈房屋土地交易所得稅〉」5大誤解，提醒民眾在出售房地時，應仔細釐清房地合一相關申報規定，以免發生補繳應繳稅額、遭國稅局處以新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰或是所漏稅額處3倍以下罰鍰等窘境。 如房屋是在十、二十多年前，由長輩贈與取得時，無法提供成本資料，且國稅局亦無法查得成本資料，則依原始取得當時時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後，核算成本。

房產只要是在 2016 年 1月 1 日之後取得，即適用房地合一稅新制，但若是因繼承或配偶贈與而取得，可放寬適用舊制。 房地合一稅一律採核實課稅，也就是依照買賣契約價認定，稅額的計算公式為：（出售總價－原始取得成本－必要費用－土地漲價總數額）× 適用稅率。 過去，國稅局就曾發生過，有民眾在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日買賣取得的房屋，但未在所得權移轉登記日之次日起算的30天內，辦理個人房屋土地交易所得稅〈房地合一稅〉，結果遭國稅局處以處罰鍰3,000元。 財政部北區國稅局表示，個人交易房地如果是屬房地合一新制課稅範圍，即2016年1月1日以後取得，或是2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房地，在2016年1月1日後出售者，即使虧損，也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。 (一) 105年起實施房屋土地交易所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分申報所得稅。 舊制下，房屋及土地採分離課稅，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅 ，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。

土地交易所得稅: 財政部推動智能客服「地稅小幫手」

如國人適用新制所得稅者，應留意以下課稅稅率： 45%：持有1年以內 35%：持有超過1年但2年以內 20%：持有超過2年但10年以內 15%：持有超過10年 除了上述主要稅費以外，買賣雙方還可依據實際交屋日，按照天數比例分攤地價稅及房屋稅。 至於房屋稅，住家用稅率為1.5%~2.5%，營業用稅率為3%~5%，非住家非營業用稅率為2.5%。 其實，它不是直接課稅，而是併入個人年收入總額裡，稅捐機關再按5%~45%累進稅率課稅。

• 根據規定，居住在中華民國境內者，持有不到一年出售，要課45%的最高稅率〈詳下圖〉；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%。
• 由於房屋及土地的現值往往與市場實際成交金額差距甚遠，若房屋土地價值比過大時，納稅人勢必負擔龐大的綜合所得稅，因而有納稅人主張以繼承當時委由不動產估價師鑑價的金額或同社區於同時間交易的金額…等做為取得成本，但全數均遭稽徵機關改依現值核定，進而部分案件進入行政爭訟階段。
• 一年一度所得稅申報的日子又悄悄地接近了，只要您在去年度曾經賣過房子的人，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定都必須申報財產交易所得。
• 屬配偶贈與者，以配偶原自第三人出價、繼承或受贈取得，分別按前述原則認定。
• 當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種；立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降，因此，自94年2月1日起，房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵，自用住宅稅率則不再優惠。
• 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。

若為自住者，只要持有、設籍、居住滿6 年，且無出租營業，400 萬元以內所得可免稅，超過 400 萬元部分則是以 10% 稅率課稅，而房地合一稅的自住條件和土增稅的「一生一屋」相同，因此若為第 2 屋以上，將無法適用。 與的房子，由於爸爸是在 10年前買進，小李以為可以用舊制核課財產交易所得稅，能節省不少稅金，但一問之下才發現，小李受贈的時間是在 1 年半前，適用房地合一稅新制，而且因為持有期間未滿 2年，所以稅率高達 35%，讓他欲哭無淚。 房地合一新制實施至今，已經邁入第3年，只要2016年1月1日以後取得，或是2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日後出售者，都必須申報課徵房地合一稅。 個人－房地合一稅2.0所產生之房地交易所得採用分離課稅，完成所有權移轉的次日起算30日內完成申報納稅。 將視同房屋及土地交易，需適用房地合一稅2.0，按持有期間之適用稅率課徵計稅。

土地交易所得稅: 個人房屋土地交易所得稅

房屋、土地，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。 買賣雙方要辦理不動產產權過戶時，需照規定的格式簽署不動產買賣契約書，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉。 土地交易所得稅 只要所有權人持有不動產，都需要繳交地價稅，以8月31日為納稅義務基準日，以納稅基準日登記之所有權人為納稅義務人。 土地交易所得稅 只要持有附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物，且已達房屋稅起徵者，都需要繳交房屋稅，房屋稅採會計年制徵收，每年徵收一次，開徵日期為每年5月1日開徵至當年5月31日止。

在轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，需繳納登記規費，規費計算方式是申報價值或權利價值乘上0.1%~0.2%費率。 不動產買賣雙方當事人如要向地政機關辦理過戶時，必須依照規定格式簽署不動產買賣契約書即俗稱的公契，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。 C.經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。 2年內重購新自住房地者，可於重購新自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，且無論是「先售後購」，或是「先購後售」皆適用。 出售自用住宅用地時，土地所有權人已適用過一生一次者，如符合一生一屋條件，仍然可以適用自用住宅用地優惠稅率。

土地交易所得稅: 申報房地合一所得稅應備文件

當無法提出證明文件，出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準，按出售時房屋評定現值，計算房屋出售所得。 該局提醒，營利事業於計算出售土地利益(損失)時，應留意土地取得時間點，並依所得稅法相關規定正確計算及申報損益，以免影響自身權益。 該局舉例說明，甲公司於2019年7月出售一筆土地，出售利益為400萬元。 該筆土地係於2011年7月取得，適用所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。 但因該筆土地係委託仲介代為銷售，支付仲介費50萬元係屬可直接合理明確歸屬於土地之費用，故申報免徵所得稅之出售土地利益金額應為350萬元(即400萬元－50萬元)。

【財訊快報／記者巫彩蓮報導】興農江蘇南通洋口廠將出售給南通施壯化工，業外包袱減輕，農藥原體仍由大肚廠供應，或是外購來支應，不受該廠出售的影響，中國大陸內銷仍以原有上海廠供應為主。 土地交易所得稅 ✎如為財產交易損失可在未來三年（110年、111年、112年）有發生財產交易所得時，抵扣財產交易所得，但如果未發生財產交易所得，也不可自當年度其它所得中扣除。 進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… 房地產買賣除了要了解買賣雙方需負擔的稅賦之外，也要注意持分土地以及權屬問題。

土地交易所得稅: 土地買賣稅—「買」方負擔

必須在短期內賣出房地而遭課高稅率之所得稅，房地合一稅2.0修正規定，特別將下面７種非自願因素短期房地交易情形排除於房地合一稅2.0的適用條件，即使賣出持有期間低於5年之房屋或土地，也只要以20%稅率課稅，並自2021年7月1日生效。 土地增值稅的計算是，從買進到賣出這一段期間，土地公告現值的漲價總數額依漲… 取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。 土地交易所得稅 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉，買方須繳納契稅，賣方則須繳納土地增值稅，若只買土地就不用繳契稅。

房屋核定契價值參考房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。 若是出售在104年12月31日(含)之前取得且持有已滿二年的房地產，即適用財產交易所得稅，出售房屋須於售屋隔年併同綜所稅申報財產交易所得稅。 土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，一般用地稅率分20%、30% 及40% 等3 級，但自用住宅用地優惠稅率則只有10%。 自用住宅就是自己的房子自己住，簽訂買賣契約的前1 整年都沒有出租或營業，而且有本人或配偶、直系親屬設立戶籍，戶籍登記倒是只要簽約當天有在那裡就可以了。 國稅局表示：無論是個人或營利事業非為經常買進、賣出之營利活動所持有之土地，因買賣而發生增益之所得，依所得稅法第4條第16款規定免納所得稅，但營利事業出售土地之盈餘，於分配予股東時，屬營利所得，應課股東個人之綜合所得稅。 計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。

土地交易所得稅: 買賣知識庫Trading Knowledge

一年一度所得稅申報的日子又悄悄地接近了，只要您在去年度曾經賣過房子的人，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定都必須申報財產交易所得。 (四)至4百萬元以下免稅，係以房地交易金額2千萬元(2千萬以下交易件數約占總交易件數91.04%)計算，每年獲利率3%，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20%，使多數出售自用住宅之案件不受影響。 購入房地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、所有權移轉登記完成前向金融機構借款之利息，以及取得房屋後非2年內能耗竭之增置改良修繕費。 (二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。

雖該項增益屬免稅所得，不影響課稅所得額，但必須計入未分配盈餘之加項，故應就該未分配盈餘加徵百分之十營利事業所得稅二百多萬元外並加處罰鍰。 所得稅法第66條之9規定雖於95年5月30日修正，就有關未分配盈餘加徵10﹪營利事業所得稅之計算，自94年度起，係以營利事業當年度依商業會計法規定處理之稅後純益為基礎，然依商業會計法之規定，土地出售增益係屬稅後純益之一部，故猶有未分配盈餘加徵10﹪營利事業所得稅規定之適用。 該局提醒營利事業，如因土地金額龐大而與他人共同出資購買，須注意列帳時應將他人出資之土地成本扣除，出售土地之增益於計算稅後純益時須計入，並據以計算未分配盈餘，以免日後被國稅局查獲補稅甚或被處罰鍰。 國稅局說明，查核甲公司95年度營利事業所得稅結算申報案件，列報免納所得稅之政府徵收土地之交易損失3千1百萬元，但是在計算課稅所得時，並未將該出售土地損失排除，以致短漏報同額課稅所得額，經該局查獲，除予以補稅達7百餘萬元並依所得稅法第100條之2規定加計利息。 財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定必須要申報財產交易所得。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。

土地交易所得稅: 符合哪些情形，個人出售房屋、土地，會被認定為營利事業?

參與法院拍賣取得房屋、土地所有權因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權的房屋、土地。 惟依納稅者權利保護法14條規定，推計課稅之目的仍在核定最接近實額之真實稅額，如有多種推估之可能，稽徵機關應選擇最能貼近實額之方法為之。 故法院見解認為，財政部前開所得分攤公式，並非絕對，如有事證可認另有最接近實額之推計方式，仍許徵、納雙方透過事實認定之方式，以最能貼近實額之方法予以推估核定稅額，自屬當然。 值得一提的是，部分專業人士對此函令的評論都著眼在向金融機構借款，筆者則認為「整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質」才是關鍵，若該貸款是繼承以後或非以該房地為標的借款，應無本函釋的適用。 (二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

財政部台北國稅局表示，遺產土地設有地上權，依遺產及贈與稅法第10條第3項及同法施行細則第31條規定，按公告土地現值減除估定之地上權價值後辦理估價。 財政部說明，房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑，所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義並改善貧富差距。 該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動，除發布本要點外，亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會，加強宣導，俾利新制於105年1月1日順利上路。 土地交易所得稅 (二)被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。

土地交易所得稅: 相關連結

所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，若能提出證明，房屋財產交易所得的計算是以出售時成交價額減去原始取得成本及因取得 、改良及移轉房屋而支付的一切費用後之餘額；若無前述之費用憑證則依規定之所得額標準計算交易所得以為申報。 個人出售土地的所得，免納綜合所得稅；而個人出售房屋的所得屬於財產交易所得，應課徵綜合所得稅。 土地交易所得稅 至於稅額的計算，則要以這間房屋出售時的成交價額，減去原始取得的成本和費用後的餘額作為所得額，納稅義務人如果能提出實際成交價格和原始取得的實際成本等證明文件，經過稅務機關查明確實無誤的話，應該依上述規定核算個人的綜合所得稅。 若是個人出售房屋沒有申報綜合所得稅或不能提出相關證明文件時，該筆財產交易所得則是依照財政部所規定的標準來核定。

土地交易所得稅: 出售土地交易所得，免納所得稅，如有損失，亦不得扣除 2010/4/15

2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。 財政部賦稅署表示，2022年地價稅已於11月1日開徵，繳納期間將於同月30日(星期三)截止，該署提醒納稅義務人儘早繳納，如繳款書遺失或尚未收到者，請即向土地坐落之地方稅稽徵機關申請補發。 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。

土地交易所得稅: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」

那麼，為什麼107年的判決是房屋及土地評定現值加計繼承時的負有負擔，變更為繼承時該借款的未償還餘額與按物價指數調整後的房屋土地之現值擇大認列？ 若可提供實際的成本資料，原則上應核實申報及課稅，所得計算公式為：（出售總價－原始取得成本－必要費用）×房地比（註1），於每年5 月和綜合所得稅合併申報即可。 交易之房地為買賣取得者，取得成本以買入成交價額為準；因繼承或受贈取得者，取得成本以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。

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