不動產估價師考古題詳細資料

實例D：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積70平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年12月1日之成交價格為490萬元，至價格日期漲2%。 實例C：為一臨8公尺道路之長方形基地，地勢平坦，面積80平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同，98年5月1日之擬售價格為640萬元，議價空間15%，至價格日期未漲。 實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。 壹、請以下列所給估價條件為基礎，分別採用正確之估價方法，評估勘估標的不動產之價格。 應考人就現有題目所給條件與資料發現評估仍有困難時，得進一步自行界定必須之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明，提醒請勿任意變更或添加任何非必要之估價條件。

4.於民國九十二年六月一日簽訂租賃契約，租期二年，租金簽訂為每月新台幣430,000元，押金為月租金之三個月。 3.於民國九十一年十月一日簽訂租賃契約，租期二年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,300元，押金為月租金之二個月。 4.該買主隨後於次年五月一日，將實例E 出租，租期一年，租金簽訂為每坪每月新台幣3,500元，押金為月租金之三個月。 不動產估價師考古題 3.於民國九十二年十一月一日簽訂租賃契約，租期一年，租金簽訂為每月新台幣290,000元，押金為月租金之三個月。 4.該買主將第五層保留自用，並於九十二年三月一日，將實例B 之第四層出租，租金簽訂為每坪每月新台幣1,100元，押金為月租金之三個月，租期為一年。

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他強調，尤其是實價登錄上路後，市場對於估價師的專業能力更加要求，估價師所出具的報告更要依其專業能力去估算價格、不能隨便估價，因此市場對於具有公信力、專業形象以及經驗資深和具有執照的估價師，更是求才若渴。 卓輝華指出，取得估價師執照後，即使不在估價師事務所工作，未來出路也很廣泛，例如銀行的徵信部門、壽險和產險業者的管理部門、建築管理部門、資產管理部門或是建設公司高階經理人等，都需要專業的估價能力。 考選部指出，這幾項考試及格的認定不同，及格率也相差很大；會計師考試採科別及格制；專利師以選試科目全程到考人數的10%為及格，但總分不得低於50分；不動產估價師、民間公證人及社工師採總分60分及格。 依據該租賃契約，承租人於期初支付25,000,000元權利金予出租人，租賃期間另行逐期支付年租金5,200,000元。

• 考選部在日前的考試院會上，針對去年會計師、不動產估價師、專利師、民間公證人及社會工作師考試及格人員的資料，做出統計分析，並且針對分析結果調整考試政策。
• 不動產估價實務方面，他指出，該科是考對於教科書的了解，例如對於辦公大樓、廠房等不同物件的估價，考生必須融會貫通教科書的內容，才能得到高分。
• 2.甲公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積1,000平方公尺；乙公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積3,600平方公尺。
• 所以平常除了準備考試科目之外，掌握一些臨場的小技巧，也是必須的準備，說不定原本在及格邊緣的你，會因為這些地方注意到了，多一些印象分數，勝負往往在於那麼一點點差距。
• 按該近鄰地區之東邊1/3部分，業經規劃為都市計畫範圍內之住宅區；西邊2/3.部分為工業區。

各實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之比較價格，若有不予採用者，請述明理由。 6.綜合判斷分析，實例G 為住宅大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的略差，修正率為12%。 6.綜合判斷分析，實例D 為新穎商業辦公大樓，以實例D 屋齡較新，與勘估標的之屋齡比較需修正7%，另實例D 整體管理佳，其個別條件比勘估標的為佳，修正率為5%。 4.綜合判斷分析，實例C 為商業大樓使用，大樓維護管理較差，該項因素使本大樓與勘估標的比較，需向下修正8%。 7.綜合判斷分析，實例B 為商業辦公大樓混合使用，維護管理情況略差，其個別條件比勘估標的為差，修正率為4%。 請儘量使用試題內所提供之資料，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，唯應於不動產估價報告書詳為敘明之。

不動產估價師考古題: 不動產估價師考試心得分享:一次考上不動產估價師之我見~

勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。 半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。 每平方公尺之成交價格為395,000元，該價格之形成係以下列交易條款為要件：「該地由出售人回租，雙方訂定30年地上權，經查該地上權之市場租金水準為16,000元/平方公尺，但是依據契約規定，賣方回租該地只需逐年支付買方3,400元/平方公尺」。

雖然市場對於估價師的人需求日益增加，但偏低的錄取率讓估價師出現人才荒問題。 卓輝華指出，在錄取率偏低下，現階段市場至少出現300至400位的人力斷層，若政府可將錄取率提高至10％、每年增加30至50人，就能舒緩人才荒的窘境。 卓輝華表示，過去估價師對每個都更案的估價收費標準約40萬元，近期因政府都更法規傾向於抽籤決定選擇估價師，不僅讓第三方的估價師更具公正客觀角色，也讓此行業不致陷入殺價競爭，在良性競爭下，估價師事務所更用心經營本身專業、品牌，對於優秀的估價師人員需求更甚以往。 宏大不動產估價師所長卓輝華表示，以過去十年來說，平均每年大約有1,000至1,200人報考估價師，但平均每年錄取率僅5.64％，其中還有一年更只有0.3％。

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二、勘估標的土地座落於○○特定區，土地使用分區為商業區，○○段○○小段，地號○○○，面積1,200平方公尺。 3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。 林韋宏說，擁有不動產估價師執照和實務經歷之後，年薪百萬元不是難事，但不論下雨天或是大太陽日子，都要常到估價物件現場進行場勘、調查資料，職業本身也有業務壓力，因此除了本身專業能力也要具備業務能力，考生投入估價師行業前，一定要先衡量自身興趣，投入工作後才能享受帶來的成就感。 考選部表示，去年召開地政士考試審議委員會時，邀請內政部及不動產估價師全國聯合會代表，共商改革的方法。 最後決議將先從考生平均成績較低、且試題品質較不穩定的兩科先建立題庫，包括「不動產投資分析」及「不動產做價理論」。 考選部在日前的考試院會上，針對去年會計師、不動產估價師、專利師、民間公證人及社會工作師考試及格人員的資料，做出統計分析，並且針對分析結果調整考試政策。

• 比較標的B：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積250m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年12月1日之交易單價為37,000元/m2，至價格日期漲4%；比較標的的加權數為35%。
• 依據調查當地金融機構1年期定期存款利率為3%，勘估標的購買後如果出租可以收取押金3個月，此一押金係以民國96年的租金一次收取3個月，往後即使租金調整，出租者並不會增加押金金額。
• 實例C 之區域因素較對象地優良2％（故差異調整率為98/100）；個別因素較對象地差3％（故差異調整率103/100）。
• 價格日期為100年8月1日，勘察日期為100年8月20日，估價種類重劃前為正常價格，重劃後為特定價格。
• 4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。
• 依據Ａ、Ｂ、Ｃ三個實例及不動產估價技術規則之規定，先行計算勘估標的之比較價格，再決定其試算價格。

建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 三、房地連同買賣實例，計算建築改良物現值時，應依地價調查估計規則第十二條規定辦理。 不動產估價師考古題 計算重建價格時，按本表所列標準單價上、下限範圍內，由估價人員視實際情況估計之。 綜合判斷分析，比較標的七管理良好，其個別條件與勘估標的相當；而其所在地區則較勘估標的地區佳，判斷其修正率為4%。 綜合判斷分析，比較標的五管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為3%。

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4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。 融資利率為3.5%，定存利率1.5%，自有資金30%，貸款比率70%，土地價值比例為0.6。 前四題請以本試題所設定之各項條件及資料，運用指定的估價方法評估勘估標的價格。 提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。 規劃設計費用採營造施工費2％，廣告銷售費用採營造施工費3%，管理費用採營造施工費2%，稅捐及其他負擔採營造施工費1%，資本利息綜合利率採自有資金（利率3.5%）三成與銀行資金（利率4%）七成計算，施工年期2年。 五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約NT$12,000,000~22,000,000，一般的銷售率可以達八成。

茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。 2.交易實例坐落於第四層及第五層及地下二層車位，第四層登記及使用現況為辦公室，面積150坪；第五層登記及使用現況為辦公室，面積100坪，地下二層兩個車位各十坪。 1.本地區為商業中心地區，以大孝路及大義路為商業活動主要軸線，綜合分析當地供商業及一般零售業使用之平均空置率為5%。 四、房屋之樓層高度、層數、材料、用途及建築物設備等特殊者，得按建築改良物標準單價酌予增減計算其重建價格。 實例於民國93年8月15日因公司會計處理之需，以高於市價兩成簽訂買賣契約，帳面金額為新台幣225,000,000元。

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總銷售金額推估：地面層銷售單價以30萬元/坪計，二層以上銷售單價以20萬元/坪計，平面車位銷售單價以150萬元/個計。 該棟大樓上月底簽訂第二層、第六層之出租契約，第二層租約約定所有費用由出租人負擔，租期5年，每月每坪支付租金新台幣1,850元，並且需於訂約時繳交權利金3,000,000元。 價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 價格之計算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數，以逗點標示之（例如100,000,000）。 ※成為會員可以使用各項會員優質服務功能，例：線上測驗、下載歷屆試題詳解、考前重點整理，及訂閱電子報等。 曾文龍老師按：葉玉芬小姐，為曾文龍老師在政大主持「不動產估價師學分班」的學生，上課特別專注認真，生活樸實、堅毅，特別令人印象深刻，雖為中文系出身，但一次考上難度頗高的不動產估價師！

(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。 買賣契約於民國93年8月15日簽訂，第十層成交金額為新台幣40,000,000元，車位為新台幣1,000,000元。

不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 96年(第一次) 不動產經紀法規(一)

價格日期為民國94年9月1日，勘察日期為民國94年8月25日，估價種類為正常價格。 壹、請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、成本法與收益法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、成本價格與收益價格後，以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 又如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 不動產估價師考古題 價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如100,000,000）。 壹、請以下列所給條件為基準，分別採用比較法、收益法及成本法，評估勘估標的甲不動產之試算價格後，再據以決定其適當價格，並將計算過程及評估結果，以不動產估價報告書格式，完整陳述之。 如果下列所給資料無法繼續進行評估時， 貴應考人得進一步界定估價條件，並詳載於報告書中；否則，請勿任意添加估價條件。

由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。 E 不動產與甲不動產座落於同一街廓，乃面臨10.米及20.米道路之平面廠房。 其基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺，法定建蔽率為50%，容積率為100%。 E 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。 經調查結果，於勘估標的近鄰地區，蒐集到A、B、C、D 四宗平面廠房之買賣實例（其位置詳如圖1）。 按該近鄰地區之東邊1/3部分，業經規劃為都市計畫範圍內之住宅區；西邊2/3.部分為工業區。

不動產估價師考古題: 不動產估價師

2.甲公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積1,000平方公尺；乙公司勘估標的土地座落於○○市○○段○○小段，地號○○○，面積3,600平方公尺。 (四)基本描述：四樓透天連棟店面住宅，屋齡10年，土地面積300平方公尺，樓地板面積400平方公尺。 三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。

(一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 不動產估價師考古題 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。 土地面積 1,000平方公尺，可供興建10間四樓透天住宅，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。 不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。

不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 99年 不動產估價概要(一)

1.本實例乃座落於甲不動產西北邊之三樓半透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積280平方公尺。 4.實例H 之一般及區域因素與勘估標的一致，唯有個別因素較勘估標的甲之基地優1%，故個別因素修正率為99/100。 依據委託者提供資料顯示，勘估標的有人願意承租進駐使用，而且勘估標的在出租4年（自民國96年1月至民國99年12月）後，如於民國99年12月期末處分該資產，預計民國99年12月期末處分資產價格可以到達2,300萬元，根據勘估標的價格資料顯示，預估此一標的之期末處分無土地增值稅。 依據委託者提供勘估標的管理維護費資料，民國96年之管理維護費1年支出13萬元。

不動產估價師考古題: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 102年 不動產估價概要(一)

各項開發費用平均費用(元/m2) 規劃及設計費用200 營造及施工費用3,000 管銷費用400 其他費用800 開發者之正常利潤600 合計5,000 (四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。 綜合判斷分析，比較標的八之個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為12%。 實例坐落於近鄰地區商業辦公大樓之第七層，登記及現況使用為辦公室，面積180坪，勘查時之擬售價格為新台幣450,000,000元，一般市場上成交價格約為擬售價格的八成至九成。 1.實例G 位於勘估標的甲之西南角的透天厝，屋主於民國95年6月間購買，並於民國95年7月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期2年，面積共300平方公尺。 不動產估價師考古題 4.綜合判斷分析，實例F 因為承租人與出租人熟識，因此房屋租金較當地行情為低廉，需要進行情況調整，其修正率為8%。

本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。 本實例乃座落於甲不動產西北街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺。 1.本實例乃座落於甲不動產西邊附近之透天厝農舍，基地面積300平方公尺，總樓地板面積250平方公尺。

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(八)本估價報告書內容遵循內政部與考選部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合資產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。 (三)相關營運資料，假設預估每年最高營運總收入（稅前）NT$350,000,000，閒置租金損失10%，營運成本NT$200,000,000，請嘗試以現金流量分析方式，估算遠景公司第1年稅前現金流量。 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。 (二)如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 (二)勘估標的土地坐落於第一市第一區第一段第一小段，地號 001號，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率 60%，容積率 210%，面積 500 坪。

3.於民國九十一年八月十五日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣52,600,000元，其中第四層契約金額為30,000,000元，第五層契約金額為20,600,000元，車位每個為新台幣1,000,000元。 3.於民國九十二年二月一日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣61,500,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。 1.經某乙不動產估價師於同年十二月十日勘查現場，並查證其登記簿謄本紀錄法定用途為：地面層及第二層做為一般零售業及商場使用，三層至七層作為辦公室使用，地下一層及地下二層作為停車場使用，共登載有40個停車位。 請以下列估價報告之資料為基礎，仔細詳讀勘估標的之基本資料，及估價師之訪價資料；並請依據前述之資料，就以下問題回答之。 2.勘估標的甲之基地為：A 縣A 市A 段A小段A 地號；基地上建築改良物之建號為B，門牌號碼為A 縣A 市B 路B 段B 號。 (四)本報告書提供之估價金額，僅作為受託人在報告書所載之估價前提下參考，估價前提變更可能使該估價金額發生改變。

(四)自實例G 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 自實例D 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-1％（故期日修正率為99/100）。 自實例C 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-3％（故期日修正率為97/100）。 自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。 7.綜合判斷分析，實例E 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的為差，修正率為10%。

4.該買主隨後於同年七月一日，將實例A 之第六層出租，租期二年，租金簽訂為每坪每月新台幣1,500元，押金為月租金之三個月。 3.鄰近之大樓維護管理情況大致良好，為符合市場需求及創造最高最佳利用狀態，當地大樓之經濟耐用年數平均為四十 年，且無殘值存在。 2.商圈內辦公大樓新舊雜陳，供辦公使用之空置率分析，其屋齡十年（含）以下者平均為5%，屋齡十年以上者平均為8%。

不動產估價師考古題: 不動產經紀人

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