大樓管理條例10大分析
管理辦法乃是在不違反《公寓大廈管理條例》及社區規約的原則下，為方便各細項管理事務之落實，依據社區實際需要，所補充制訂之內部管理規則。 管理辦法之制訂可由區分所有權人會議授權給管理委員會來執行，然管理委員會會議在決議管理辦法時，仍須符合社區規約中對於管理委員會會議召開、出席、表決所訂立之標準。 （三）成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會議紀錄及出席人員名冊（簽到簿），格式如附件三、附件三之一 ；推選管理負責人公告，格式如附件四 。 （三）依本條例第十八條第二項規定完成本條例第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後，應向直轄市、縣（市）主管機關報備。
共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。 就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。 例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。
大樓管理條例: 管理組織
由此可見，規約是社區在法律以外的第二層保障，可依據社區個別的需要彈性制訂，但還是必須在不抵觸法律強制或禁止規定、不違背公序良俗、不違反公平正義及權利濫用的原則下，否則便可能成為無效的規約。 第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 大樓管理條例 答： 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之，又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準，亦應依區分所有權人會議決議認定之。 答： 「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
大樓管理條例: 公寓大廈管理條例
《公寓大廈管理條例》第16 條第2 項、第5 項分別定有明文。 又按住戶違反第16 條第2 項（或第3 項）規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4 萬元以上、20 萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 《公寓大廈管理條例》第49 條第1項第4 款定有處罰明文。 是(一)只要公寓大廈存在，即有管理、維護之必要；為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為「管理費」。
本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 公寓大廈未依第二十九條之一第一項規定於期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，由直轄市、縣（市）主管機關按每一專有部分處區分所有權人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期辦理；屆期仍未辦理者，得按次處罰。 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 有關大樓管理費，《公寓大廈管理條例》第10條規定，公共區域（法律稱之為「專有部分」）的修繕、管理和維護，由住戶共同負擔費用，這就是管理委員會因此可以請求住戶繳納管理費的依據，不過，法律並沒有明確規定管理費繳納的方式，因此要交到管理室或是透過轉帳方式，都是可以的。 第14條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
大樓管理條例: 社區大學公共論壇 公民記者分享拍攝影片
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
大樓管理條例: 管理費怎收?規約說了算?
漏水發生在專有部分：例如鄰居家裡瓷磚地板破裂，導致滲漏到他人住家時，則應由鄰居全額負擔修繕費用。 按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。 早在1561年法國南部及科西嘉島一帶就因地狹人綢，面臨一樓多戶的區分所有權問題。 據文獻記載，當時的習慣法是一樓負有支撐二樓建物的義務，二樓負有不能壓塌一樓的義務。 1720年法國蘭納市發生火災，連燒五天，毀掉市中心850棟房屋，因而產生立法規定區分所有權相互關係與建蔽率的觀念。
第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。 區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
大樓管理條例: 第二十三條第三項:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
答： 為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。 公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 另第18條規定公共基金的來源有4種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第1種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。 也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後3種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。 依公寓大廈管理條例第23條第1項規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 漏水發生在共用部分：例如外牆、共用管線破裂、頂樓平台滲水，則由管委會負擔。 若沒有管委會時，就由全體區分所有權人(即住戶)，按照共有之比例分擔，但如果是可歸責於其中一位住戶導致需要修繕時，例如該住戶在頂樓平台種植花草，導致損壞樓地板、漏水，則單獨由該住戶負擔。 如果規約中沒有這樣的規定，管委會拒絕住戶向管理室繳納管理費，就不合理了。 住戶可以透過召開區分所有權人會議（也就是全體住戶大會），直接針對管理費繳納的具體方式作出決定，以避免相關紛爭。 大樓管理條例 該條例另規定，大廈的管理方式除了法律已經規定的外，可以用自訂的規約約定有關社區與住戶的大小事，因此，究竟管委會可不可自行決定繳納管理費的方式，可以從規約中檢視住戶有沒有授權管委會決定如何繳納管理費。
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通常是由建商擔任召集人，向全體所有權人發出通知，召開區分所有權人（所有持有這棟大樓持份權利的人都算在內）會議，其中必須要有區分所有權人 2 / 3 以上及區分所有權比例 2 / 3 以上出席，會議才具有法律效力；如果要達成決議的話，必須要出席人數 3 / 4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3 / 4 以上同意。 之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。 而要達到這點，除了期待自己無法掌握的外部建設及發展外，其實自己簡單能做的，就是透過正確理解公寓大廈條例，使得社區管理及軟硬體運作更加順暢、健全。
- 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
- 社區如果已經年逾 30 年以上，管委會可以協助依照《都市更新會設立管理及解散辦法》之規定，設立都市更新會辦理老舊大樓之都更重建。
- 規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。
- 再進一步看，調漲費用若經住戶大會同意，也不一定公允，如果通過，也應依法規流程：住戶大會應做會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之，不能僅以電話通知。
由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故，事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險，致受難者家屬求告無門，為解決此一問題，本條文及明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。 此外，社區管理委員如任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時成立管理委員會接續時，可依公寓大廈管理條例第29條第6項及第25條規定，以區分所有權人互推之召集人為管理負責人，經公告10日後生效，無須召開會議即得進行推選。 答： 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。
大樓管理條例: 大廈管理委員會適用勞基法疑義常見問答專區
不過專家表示，近年在工料雙缺的威脅下，不少地主擔心房子的品質會受到影響，也一定程度影響投入改建的意願。 不過法規規定若裝設原因消失則必須拆除，其實真正拆掉的人不多，但民眾必須注意隱形鐵窗在發生火警等狀況時仍會是逃生的阻礙，最好也要準備好相關拆卸或剪斷的工具在附近，以免意外發生時逃生無門。 小陳覺得這項決議並不公平，身為小小的租戶，他有辦法捍衛自己的權益嗎？ 身為資深租屋族的佑佑，特地採訪了景文物業管理機構董事長郭紀子來幫大家解惑，我們拆成幾個問題來看。 大樓管理條例 不管是能不能養寵物，或寵物若造成社區大樓衛生或安全的危害，都是有法律依據規範的，飼養寵物除了要注意毛小孩的健康發展，也不要忘了要遵守所居住社區大樓規範的規章喔。
不少住在大樓或公寓的人，難免會想把鞋櫃等雜物放在家門口，但這樣基本上已經違反「公寓大廈管理條例」第16條第2項，開放空間堆放雜物，最高恐罰20萬。 就有一位網友在臉書《買房知識家（A你的Q）》貼文，「請問真的有人檢舉大樓堆放雜物成功的嗎？」說他已經檢舉了，卻一直沒改善，所以想問問過來人的意見。 例外規定，理應從嚴解釋，因此已發生的管理費給付義務，不在本條例第24條規定範圍內。 本案情形管委會訴請後手給付前手積欠之管理費，必受敗訴判決。 大樓管理條例 公寓大廈總幹事(管理服務人)於取得證照時，均須研讀公寓大廈管理條例。
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在此次面對修法過程中不同團體的多方角力，林奕華委員感嘆，當初提議載具納管時，明明很多委員都同意，可是到了協商階段時，卻又出現反對聲浪。 大樓管理條例 不過，她也明確表示，儘管推動雙禁的難度很高，但站在台北教育界的立場，為了學校、老師、家長、及學生們的健康權益，她有責任把教育界對新興菸品的憂慮明確表達出來。 大樓管理條例 立院是社會縮影，立院黨團協商是讓多元意見在立法階段充分發聲的最後機會，雙禁電子煙與加熱菸的立場應該受到各界尊重。
（四） 公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）公布施行前，同一宗基地部分使用執照間未有共用部分，就該部分使用執照範圍所成立之公寓大廈管理組織。 （二）依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織。 第23條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
