民法8206大伏位

民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即分管決定的方式決定管理，倘有顯失公平的情形，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更；法院因而所為的裁定，即為分管裁定（註3）。 二、按檢附最近一期房屋稅單（或所有權狀或建物謄本）影本，公司登記機關始能據以審核出具同意書之人或租賃契約之出租人是否為所有權人。

故淑慎、高寧馨及富恆三人公同共有之股份應由全體共有人出席行使股東權，始合於民法第828條第3項，僅由淑慎代表出席股東會並非適法，該股份不得計入已發行股份總數之股東出席股份數。 本次長春宮股份有限公司舉行之股東會議，出席股份數未超過發行總數三分之二，所為解任解任監察人之決議，即與法定解任監察人決議程序相悖，魏瓔珞主張撤銷該次決議，應有理由。 魏瓔珞知悉後認為該公同共有股份未經全體共有人出席行使股東權利，應不得計入已發行股份總數出席之股東，該次股東會出席總數未達三分之二，所為之解任監察人決議程序違反法律規定，提起撤銷股東會決議之訴。 持分土地共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定，例如A、B共有一塊土地，約定東邊給A耕作、西邊給B耕作。

民法820: 法規名稱：

內政部七十七年八月十八日臺（）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。 二、準此，有關直轄市、縣（市）政府對於其所管公有持分土地，與他共有人簽訂共有土地分管契約，原則上無土地法第二十五條之適用，惟若土地分管契約約定內容兼含共有物之分割協議事項者，依民法第八百二十六條之一第一項規定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力，於此情形則應適用土地法第二十五條規定。 同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該 共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所 有權之比例，性質上與所有權並無不同。 是不動產之應有部分如屬公同共 有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。 內 政部七十七年八月十八日臺 內地字第六二一七六七號函頒修正之土 地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應 有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定 負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有 不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。

• 此種行為，雖攸關其他共有人之利益，且無迅速為之之必要，故法律規定共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計過半數之同意，不得為之。
• 至於該建物所有權或使用權如有爭議，允屬私權範疇，應循司法途逕解決。
• 以上例而言，若A、B、C三人就甲地之使用範圍事先有所協議，即可依照協議分管範圍各自使用分管土地。
• 惟參考外國立法例（德國民法
  第七百四十九條第二項、義大利民法第一千一百十一條第三項）仍有准許當事人
  得隨時請求分割之規定，且當事人契約既已明定不得分割，應限例外情事始得請
  求分割，爰增訂第三項，以期明確。
• 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
• （五）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用。
• 同辦法第九條第三款、第二十條 第一項規定由籌備會申請核定擬辦重劃範圍，以及同辦法第九條第六款、 第二十六條第一項規定由籌備會為重劃計畫書之申請核定及公告，並通知 土地所有權人等，均屬重劃會之職權，卻交由籌備會為之，與平均地權條 例第五十八條第一項規定意旨不符，且超出同條第二項規定之授權目的與 範圍，違反法律保留原則。

三、至共有人間雖訂有禁止分割期限之契約，但在該期限內如有重大事由，可否仍得
隨時請求分割？ 惟參考外國立法例（德國民法
第七百四十九條第二項、義大利民法第一千一百十一條第三項）仍有准許當事人
得隨時請求分割之規定，且當事人契約既已明定不得分割，應限例外情事始得請
求分割，爰增訂第三項，以期明確。 所謂「重大事由」，係指法院斟酌具體情形
認為該共有物之通常使用或其他管理已非可能，或共有難以繼續之情形而言，例
如共有人之一所分管之共有物部分已被徵收，分管契約之履行已屬不能或分管契
約有其他消滅事由等是。 (一) 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體的同意(民法第819條第2項)。

民法820: 不動產買賣流程-私契及公契

例如，原出租人（A） 與○○有限公司於100年2月1日所簽訂之房屋租賃契約，其租賃期間並未逾5年，且該建物係於101年3月29日始讓與第三人（B）。 依上開民法之規定，其租賃契約，對於受讓人（B）仍繼續存在。 本案公司登記機關並無須要求公司出具新所有權人同意書或再檢送與新所有權人重新簽訂之租賃契約。 大法官解釋最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第820條共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 (一)民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」準此，甲未經乙之同意擅自將該筆土地出租於丙（出租屬於管理行為），出租行為有效。

亦即依修正後民法第820條之規定，共有人得以多數決將共有土地予以出租或出借。 本題A、B、C三人皆同意將該地借與E使用，該租賃契約應屬有效，D不得依所有人之所有物返還請求權，訴請E將該地交還予自己及其他共有人全體。 法規名稱： 民法 第 823 條 民國 98 年 01 月 23 日一、原條文第一項規定各共有人原則上得隨時請求分割共有物，惟如法令另有規定者
自當從其規定，為期周延，爰增列除外規定。 二、不動產利用恆須長期規劃且達一定經濟規模，始能發揮其效益，若共有人間就共
有之不動產已有管理之協議時，該不動產之用益已能圓滑進行，共有制度無效率
之問題足可避免，是法律對共有人此項契約自由及財產權之安排，自應充分尊重
，爰於第二項增列但書規定，放寬約定不分割期限至三十年（瑞士民法第六百五
十條第二項規定參照）。

民法820: 民法名詞解釋 – 保存行為&共有物之改良&分管契約

因此，共有人間如欲出租共有物之一部或全部，只要符合民法第820條規定(即以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意)即可為之，無須理會其他少數共有人之意見。 因此，共有人間如欲出租共有物之一部或全部，需符合民法第820條規定〔即以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意〕始可為之，故甲之行為不符合民法第820條之規定。 按公司登記之所在地係為法律關係之準據點，舉凡債務之清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據。 又公司登記所在地之建物經法院假處分裁定禁止移轉、設定抵押、出租及一切處分行為，尚無影響公司設立登記效力。 至於該建物所有權或使用權如有爭議，允屬私權範疇，應循司法途逕解決。 民法820 民法820 一、按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」。

設A、B同意將該地出租於D，並為交付時，C得對A、B主張何種權利？ 按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，固為民法第821條所明定，惟對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依同法條但書之規定，並參照司法院院字第1950號解釋，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還（最高法院41年台上字第611號判例參照）。 大法官解釋最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第818條各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

民法820: 相關行政函釋

至如為訴訟文書，仍應依相關法令之法定方式為送達，方生送達之效力，併予敘明。 （七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。 但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。

須特別注意的是，民法第819條及土地法第34條之1第1項之處分，並不包含分割行為在內。 分割雖然亦為共有物處分之一種，然而民法第823條及第824條已經規定共有物分割以協議分割或裁判分割之方式，因此實務認為（最高法院74年台上字地2561號判例）亦認為，共有物分割不得以多數決為之。 (三) 出租不屬於民法第819條第2項的處分，乃是共有物的管理，而共有物之管理除了契約另有約定外，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但應有部分合計超過2/3的話，就不用計算人數(民法第820條第1項)。 部分共有人擅將共有物出租他人時，該租立契約在當事人間固然有效力，但對不同意出租的他共有人則不發生租賃關係。 本件共有件地以交付承租人D，不同意出租的共有人C得主張無權占有，返還該建物，並對同意該出租行為的部分共有人A、B行使侵權行為和不當得利請求權。

民法820: 共有地想要做利用，不需要全體同意

民法的分管協議契約和公寓大廈的約定專用是不一樣的，要特別注意兩者的成立條件、記載方式等差異，避免搞混哦。 分管協議契約既然屬於債權契約，亦即僅對契約當事人有拘束力，原則上不能對抗契約以外的第三人。 換句話說若共有人發生變更（EX買賣），新共有人便不受到分管協議契約之約束，則容易導致社會秩序的動盪。 （五）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用。 ，理論上於共有人協議成立時即發生效力，不待登記。 然登記為公示第三人知悉之方法，故分管登記之成立目的，在使第三人了解分管之內容，以保障交易之安全。

最高法院民事判例最高法院民事裁判行政函釋第830條公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。 但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 (二)土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此，乙將其應有部分四分之一出售於丁，甲有優先購買權。 船舶共有人，應選任共有船舶經理人，經營其業務，共有船舶經理人之選任，應以共有人過半數，並其應有部分之價值合計過半數之同意為之。 甲乙丙三人訂有分管契約書，約定甲乙丙各得使用該房屋之1樓2樓3樓，簽訂分管契約書後，甲將1樓出租給B，乙丙可否抗議。

民法820: 法規相關行政函釋

而不當得利之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責（最高法院97年度台上字第1311號判決意旨參照）。 再者，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。 民法820 惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。 如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照），其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院84年度台上字第2808號判決意旨參照）。 又民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。

所謂「處分」，包括事實上的處分(例如：拆除房屋)、法律上的處分(例如：所有權讓與)。 本件共有人中的A、B二人，未得C之同意要出賣該建地之全部，然依土地法第34條之1第1項規定，A、B二人皆同意出售該建地，且二人加起來的應有部分有2/3亦逾半數，故AB可以辦理所有權移轉登記。 二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，
不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體
共有人之權益，爰增訂第二項。 又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分
超過三分之二所定之管理。 三、對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更
之，俾符實際，爰增訂第三項。 四、共有人依第一項為共有物管理之決定時，有故意或重大過失，致共有人受有損害
者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，爰增訂第四項，明定共有人應
負連帶賠償責任。

民法820: 不動產買賣不破租賃-要件.細節

又該責任為法定責任，但不排除侵權行為規定之適用，併予敘
明。 六、第一項規定之「管理」，為上位概括規定，已可包括原條文第三項之下位概念「
改良」在內，故原條文第三項規定已無實益，爰予刪除。 檢視現行法條 第 820 條 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。 但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
。

• 一、按公司法第3條規定之公司所在地係為法律關係之準據地，舉凡債務之清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據。
• 本次長春宮股份有限公司舉行之股東會議，出席股份數未超過發行總數三分之二，所為解任解任監察人之決議，即與法定解任監察人決議程序相悖，魏瓔珞主張撤銷該次決議，應有理由。
• （參照民法第一百九十六條、第二百十五條）其請求權為可分債權。
• 法規名稱： 民法 第 823 條 民國 98 年 01 月 23 日一、原條文第一項規定各共有人原則上得隨時請求分割共有物，惟如法令另有規定者
  自當從其規定，為期周延，爰增列除外規定。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 Ⅰ共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 一、按公司法第3條規定之公司所在地係為法律關係之準據地，舉凡債務之清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據。 同法第387條第4項及公司之登記及認許辦法亦規定公司所在地為公司登記之必要事項，合先敘明。 按公司於不同地點營業，應否辦理分公司登記，應視其是否具備公司法第3條所稱分公司之性質為斷。

民法820: 民法第八百二十一條規定註釋-共有人請求權之行使

而旅行業管理規則，如其有特別規定，自從其規定。 按土地的所有權型態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分別共有」與「公同共有」。 前者指共有人按其應有部分（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者，則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。 本件，丙乃信賴出租人甲係經他共有人乙授權而有權出租，有保證書可憑，故丙係善意占有人，就因此項使用收益所獲得之利益，對於未同意他共有人不復返還義務，為不當得利之特別規定。 民法820 【參最高法院77台上字1208號判決】符合立法者保護善意占有人之利益。

民法820: 共有地不需要「多數決」?土地法新增條文

共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。 前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。 稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

例如請求交付標的物，於各共有人之代理人，為各共有人請求提存或於不得為提存時，請求將標的物交付於法院所選定之保管人，皆為實際上最適當之方法。 民法820 總之各共有人祇能依其應有部分，向他共有人主張所有權而已，此事理之所當然，故於此不另設明文也。 所謂「共有物分管契約」係共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，應由共有人全體共同協議訂定之。 以上例而言，若A、B、C三人就甲地之使用範圍事先有所協議，即可依照協議分管範圍各自使用分管土地。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請
，以裁定變更之。 共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害
者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。 民法820 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 分管對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？ 《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1，依該條第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理……之約定或依第八百二十條條第一項所為之決定，於登記後，訂於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」所以，分管於經登記後，即可對於第三人發生效力。

據此，以公司型態經營補習班業者，於總公司外設多家補習班時，不論設立地點，分設之補習班如具分公司性質者，自宜辦理分公司登記，如非屬分公司性質者，則無需辦理分公司登記。 至於是否先設分公司再設附屬補習班或設分公司後下設一家或多家補習班，允屬企業經營之策略規劃，公司法尚無明文限制。 至於涉及補習班及進修教育法如有特別規定，自從其規定，併為敘明。

民法820: 土地共有分割限制-因物之使用目的不能分割、契約訂有不可分割的期限

甲乙丙已簽訂分管契約書，甲之權利特定在1樓，甲如欲出租其管領部分，當然得自由為之而無須徵得其他共有人同意。 甲乙丙未簽訂分管契約書，即便甲乙二人(人數)及其持分均已超過半數，但仍不能自行將權利特定在共有物之某個部分。 在生活中，動產和不動產除了單獨所有外，共有也是一種很普遍的現象，對於共有物的使用、收益上如果有紛爭該怎麼辦呢? 一、按公司係依公司法組織設立之法人，而獨資、合夥之商業則係依商業登記法組織設立之事業，二者設立之法律依據不同，故為不同之權利義務主體。 查「○○○○股份有限公司」其名稱標明公司，乃公司法之規範範疇，尚無商業登記法之適用，合先敘明。 2.)於分割判決中，法院之判決不受當事人聲明之拘束。

依同條第4項規定，共有人所圍管理之決定，如有故意或重大過失，致共有人受有損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。 指不變更共有物之性質，而增加共有物經濟價值之行為而言。 此種行為，雖攸關其他共有人之利益，且無迅速為之之必要，故法律規定共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計過半數之同意，不得為之。