民法365條漏水詳解

李季鴻補充，不少民眾會用《民法》第365條來要求加長保固期，其條文的內容大意為：如果買方發現物有瑕疵，可以在5年內要求出賣人負擔瑕疵擔保責任。 延伸到預售屋的買賣，民眾常會誤解成交屋後的5年內，假如發現瑕疵，建商就要負起保固責任。 查系爭建物係因防水工程施作不良之瑕疵，始生漏水情事，則已生減少其通常效用之瑕疵，被上訴人所為給付內容不符債務本旨，上訴人自得請求賠償其因此所受之損害。 ＠ 民法365條漏水 被告至遲於應102年4月前通知原告其再次受領之物有無瑕疵。

然前審法院基於買賣雙方對標的物之掌控有別，並輔以社會通念，認應採履行說以貫徹對買受人之保障，值得參考。 物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任之權利行使期間規定相差甚遠（前者最短自瑕疵通知後6個月；後者最長15年），然最高法院於買賣契約之情形，未如前開96年度第8次民事庭會議決議作成瑕疵擔保責任與不完全給付之時效可互相影響之見解。 」所規範之解除權已經過民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」所規定之除斥期間而消滅。 四、雖本件被告抗辯已將原告房屋漏水的情形修復完成且業經協議和解賠償完畢，惟經林律師仔細研究鑑定報告及爭取法院同意補充鑑定，並傳訊多位證人後，最終即證明原告之房屋確實仍持續有嚴重滲漏水之情形，且先前雙方之和解情況並未免除被告之全部損害賠償責任及將來之漏水修復責任。 買受人一經行使瑕疵擔保請求權，其與出賣人之法律關係即進入瑕疵擔保之問題，故其雖名為請求權，實其性質為「形成權」。 因此本條所定之期間應為「除斥期間」，又本條是否亦適用於第360 條之損害賠償請求權與第364 條之另行交付無瑕疵之物請求權？

民法365條漏水: 法律知識庫

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。 民法365條漏水 買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。 又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條亦定有明文。 是買賣標的物雖有瑕疵，然瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約，僅得請求減少價金，買受人此項請求減少價金之權利，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。

張政德指出，中古屋交易實務上的瑕疵擔保請求時限通常是在6個月內，也就是在交屋後6個月內若發生漏水，買方可以向屋主請求修繕，同時仲介業者也都規劃有售後保固，例如信義房屋就也針對中古屋有半年的保固期，期間發生的漏水除了會請專業廠商到場評估並協助處理之外，也有30萬元以下的額度可提供作為修繕使用，讓買方的權益獲得保障。 但法律對於房屋漏水這部分其實有保障，也就是所謂的「瑕疵擔保」，《民法》第365條指出瑕疵擔保的責任自物交付時起經5年而消滅，也就是說當房子交屋後起算5年內，如果房屋發生漏水狀況，買方其實都可以依法向賣方請求負起瑕疵擔保的責任，而如果賣方不願處理，買方則要在通知後6個月內提起訴訟，確保自己的權利不因為時效而消滅。 針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。

民法365條漏水: 民法名詞解釋 – 除斥期間

同樣是這個買到瑕疵屋的案例，法界人士表示賣方的詐欺行為是否成立？ 舉例來說，賣方知道房子有漏水，卻在不動產現況說明書中勾選「沒漏水」，這就有刻意隱瞞之嫌；相對的，如果賣方不知道房子有漏水（例如漏在一般人很難查覺的地方），或是在房屋買賣契約書、現況說明書裡沒有註明房子有無漏水，這樣就很難斷定賣方有刻意欺瞞的行為。 【A6】一般交易中，違建大多屬標的物一部分，對出賣人而言當負瑕疵擔保責任，除非買賣契約書訂有明文或特別載明該違建為出賣人另外贈與，因贈與無瑕疵擔保問題，當不必負責。 民法365條漏水 我比較不認同，仲介或代書在簽約時就直接把賣方的瑕疵擔保責任縮短為半年，這違反了公平正義，因為仲介或代書並沒有事先清楚告知依現行民法賣方有五年的瑕疵擔保責任，並詢問買方是否同意將賣方的瑕疵擔保責任縮短為半年，如果買方知道現行民法賣方有五年的瑕疵擔保責任，但同意縮短為五年，這是協議，非法所不許。

此時，自應依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。 2.民法第365條6月除斥期間之規定，為買賣瑕疵擔保之特別規定，法院實務上多認買受人有無因通知瑕疵後罹於6月除斥期間未行使瑕疵擔保之解約或減價權，均不影響不完全給付請求權之行使（隸屬債篇總論）。 然本院認民法第356條第2項「視為承認其所受領之物」之規定，為買賣契約之特別規定，應優先於不完全給付規定之適用，故如買受人怠於履行該從速檢查及通知義務者，除已不得行使瑕疵擔保之權利外，亦不得復行使不完全給付之請求，而實質上達成「以瑕疵擔保之期間，限縮不完全給付請求權」之法律效果。 不動產說明書現況調查表裡有無記載滲漏水狀況，是看契約的第一步。 通常契約不會特別針對「漏水瑕疵」去約定法律效果（我看過有特別約定漏水瑕疵的保固和負責期間的，這部分如果有約定，原則上會優先於民法的一般規定）。

民法365條漏水: 法律論壇

如清倉大拍賣裡寫的「貨物售出，概不退換」；烘焙坊賣的NG麵包或蛋糕；電子賣場的展示品出清等等都是對於瑕疵擔保責任的免除。 李季鴻解釋，因為契約是買賣當事人之間的權利義務，因此，當屋主B跟屋主A買下房屋後發現瑕疵，屋主B就應該要找契約的當事人——也就是屋主A處理。 由於在保固期間內，屋主A則可以找建商來修繕，因為建商對屋主A負有保固責任。 2.本案高等法院認系爭房屋上開漏水現象之瑕疵原因，既於兩造訂立系爭契約前即已存在，被上訴人雖應負物之瑕疵擔保責任，尚不構成不完全給付，上訴人無從依民法第227條、第254條規定解除系爭契約。 1.海砂屋（即氯離子含量過高而易於生鏽之建築）欠缺房屋通常之效用，若依履行說，不論買賣契約訂立之時點，均無礙不完全給付請求之成立。 然本院最終採「擔保說」，因該施工瑕疵於買賣契約成立之初即已存在，故買受人已不得行使不完全給付之請求（非屬給付瑕疵）。

• 第三條 乙方合夥人以金錢為出資者，於合夥契約訂立日起 日於4個月內分期如數交付於合夥代表人收存。
• 不過，如果原、被告希望降低鑑定費用，合意選一般民間的鑑定公司，在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下，法院也是有可能准許的。
• 因本身在外地工作，一直未整理修繕，然問題在數月前發生，我常住兩天下，發現廁所排水管有嚴重漏水，向仲介反應完全不理會。
• ※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
• 鄭啟峰指出，這樣的加註其實不算少見，主要就是因為賣方將未來的修繕費用當作「折價」，買方既然已經同意並享受這樣的「折讓金額」，未來就算發生漏水也不能向賣方要求修繕或任何費用。
• 2.本案高等法院認系爭房屋上開漏水現象之瑕疵原因，既於兩造訂立系爭契約前即已存在，被上訴人雖應負物之瑕疵擔保責任，尚不構成不完全給付，上訴人無從依民法第227條、第254條規定解除系爭契約。

學說上有認第360 條與第364 條性質上仍係「請求權」，應適用第125 條之消滅時效，故採否定說；惟亦有認第360條與第364 條均屬第359 條之延伸規定，為求當事人法律關係早日確定，故採肯定說。 按 繼續性供給契約，乃當事人約定一方於一定或不定之期限內，向他方繼續供給定量或不定量之一定種類、品質之物，而由他方按一定之標準支付價金之契約。 是本案中的甲，自得類推適用民法第263條準用第258條之規定，向他方當事人為終止將來契約關係之意思 表示，並請求返還保證金（註五）。 本案，主人翁即授權代理人（仲介）處理該土地之買賣事宜，並於看完土地後給了30萬握旋金做為簽約之用，該30萬握旋金並在雙方「知悉下」轉為訂金，自符 合前揭說明而推定該買賣契約成立，且本案之所以致不能履行，乃因本案主人翁拒絕履約所致，自屬歸責於付定金當事人（本案主人翁）之由，30萬定金自不得請 求返還（註三）。 至於題意中所指「該土地目前請不出水電或鐵皮屋等問題」，若為事實，且原地主亦可給付，則屬該土地是否構成物之瑕疵而減少價金或解除契約 等問題，與定金是否返還無涉，併予敘明。

民法365條漏水: 瑕疵擔保最長5年、但不代表你可以慢慢等

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尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。 此外，在中古屋買賣議價階段，若賣方願意主動降價，並要求在合約中加註「未來不負任何漏水瑕疵擔保責任」，交易完成後若發生漏水情形，買方則無法向賣方請求相關修繕費用。 雙北蛋黃區新成屋房價高得嚇人，讓不少首購族「無力負擔」，只能透過屋主、房仲買中古屋；但有些物件在屋齡偏高、屋況不佳的情況下，遇到颱風或是連日大雨，就有可能出現漏水的情況。 正因如此，有不少內行人建議下雨天就是看房的最佳時機，許多晴天無法呈現的問題，透過雨天特別容易突顯。

民法365條漏水: 處理第1步：契約有無揭露漏水問題？

以法律來說，瑕疵擔保是指保證交付時無瑕疵，因此原屋主要負責的漏水問題，是交屋之前就已存在的漏水問題，而非交屋後才產生的漏水問題。 其實在成屋買賣的漏水訴訟裡面，除了出庭外，律師要幫忙整理損害賠償的內容、跟當事人溝通案情、選擇適當的法律請求權基礎，思考要調查哪些證據、對鑑定報告的意見、甚至證據如何保存、保全、對對方的意見去做答辯等，都是要耗費精神去安排的事情，所以並不能算是一份輕鬆的工作。 因為，法官也不是工程專家，而且漏水通常有很多的原因，有些賣方會主張，這個漏水跟屋子結構無關，或是不屬於屋子的固有損壞造成，而是買方買屋後自己造成、或是自然耗損下的損害，所以在雙方各說各話的狀況下，法官只能找第三專業人士來鑑定。 如果對方在接受你通知有瑕疵後，仍然不理你、或是雙方雖然有溝通，但仍然無法取得共識時，你必須在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利，否則上述民法「瑕疵擔保」的權利會消滅。 因此，若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知，或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話，則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任，買方可請求退還仲介費及償還費用。 因此，法院放寬法條標準，認為房屋交屋前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，買方及得拒絕受領，並拒絕付款。

另外，當雙方有爭執所謂房屋「貶值」損失時，這樣的貶值損失若是雙方沒有合意的標準，一般也是需要在法庭上，請不動產估價師或是鑑價公司鑑定的。 民法365條漏水 有些民眾會問精神賠償的問題，因為買到會滲漏水的房屋，真的是會煩到夜不成眠，情緒、健康整個人都很糟糕。 但是，一般法院會認為滲漏水屬於財物損失，不是人身傷害，所以一般是不太能請求精神賠償的喔。 一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面，都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示，不過實務上會發生的問題的案件，大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」，或者是滲漏水處揭露不足（例如有三處滲漏水，但只寫了一處有滲漏）。 6.房子天然氣有問題,但是簽約前才告知,也沒有說清楚,房仲就簡單帶過請我簽名,事後覺得有受騙的感覺.未善盡告知買方應有之權利. 第十六條 合夥代表人及管理合夥事務之合夥人，如為合夥起訴訂立和解契約，接受仲裁公斷，受票據上之義務，讓與不動產，或設定負擔、為與、借貸或為他人保證等重要事項，應經全體合夥人決議並以書面授權或承諾始得行使。

民法365條漏水: 房屋漏水過保固 房屋售後過保 物之瑕疵擔保-天秤座法律網

如發見有應由
出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。 於買方通知房屋有漏水瑕疵後，賣方也可以定一個期限要求買方在期限內確認是否解約，買方於此情形便需要在該期限內向賣方確認要不要解約，否則將喪失解約權利(民法第361條)。 簡言之，「現況交屋」之約定僅於買賣雙方已知之瑕疵始有適用，故對於已知瑕疵部分即可排除賣方之物之瑕疵擔保或債務不履行責任；而對於未知瑕疵部分，買賣雙方既無認知，遂無適用「現況交屋」之餘地，賣方無法據以排除其責任。

又買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責時，買受人得行使之權利為解除契約或請求減少價金。 被上訴人因系爭房屋有瑕疵，於付清價金後，向上訴人請求補貼修繕費用，縱其不諳法律規定，而未表明減少價金之語，惟是否即非係行使該請求權，亦滋疑義。 1.本院引用最高法院之判決意旨，認締約前即自始存在之瑕疵，仍有不完全給付之適用，看似採取「履行說」之見解。 民法365條漏水 惟其判斷請求權之成立，須以「出賣人故意或過失未告知瑕疵」且「買受人不知瑕疵而購買」為要件，並認為出賣人交付之標的與締約時告知之內容相符，其給付已合於債之本旨。 承前所言，可知倘採履行說，判斷給付是否合乎債務之本旨時，應以標的物「客觀上有無瑕疵」為準，然本院已將出賣人締約時所告知之內容（說明違建部分），納為當事人間債務約定之本旨，就買賣契約之主給付義務而言，實則採取「擔保說」，以當事人之給付是否「合於約定」為判斷依據。

民法365條漏水: 不動產法律系列！買到瑕疵屋提告竟會敗訴？

【A1】出賣標的物有瑕疵時，買方依法有解除契約或請求減少價金二種權利。 但買賣房屋發現漏水時，買方似以請求減少價金較為法院實務所接受。 ※民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。 質言之，係以契約成立後發生瑕疵者，認定出賣人所提出之給付，未合乎債之本旨。

4.買方在通知賣方物品有瑕疵後的六個月內，可以請求解除契約或減少價金。 申言之，訂約當事人之一方，由他方受有定金 時，推定其契約成立，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行（註一）時，定金不得請求返還。 另代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力，是以代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，委任人自應負授權人之責任（註二）。

民法365條漏水: 不動產法律資源

按民法第148條第2項所稱「行使權利」，當涵攝契約解除權在內，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋。 本院因瑕疵修補之費用與回復原狀所需之費用顯不成比例，故認買受人之解約權應受誠信原則限制，達成與高等法院相同之結論。 惟除費用顯不相當外，最高法院亦曾承認如自「物之交付」至「解約權之行使」間，經過之期間過長者，如許買受人解除契約，亦屬顯失公平而不得解約情形，值得參考（參最高法院99年台上字第1473號判決意旨，認「已相距8年」有違交易習慣及社會通念）。 3.經查，被上訴人就系爭建物本應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任，至其是否就系爭建物特別保證無滲漏水之瑕疵，應視兩造有無就此約定以決之，然遍觀系爭買賣契約並無隻字片語約定被上訴人特別保證系爭建物無滲漏水之瑕疵。 2.系爭建物點交表僅就全室給水系統、消防水管測壓（kg/cm2）記載無漏水，並未記載其他部分有無滲漏水情形，而建築物是否因防水工程品質不良而致滲漏水，非即可以肉眼察覺，應屬民法第356條第2項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因上訴人未於交屋時向被上訴人反應，即推認其已承認所受領之物。

民法365條漏水: 律師主張

因此，您可以委任律師發函給賣方，通知您檢測到海砂屋情況，請對方盡速出面跟您協商減少價金或賠償事宜，否則將提起民事訴訟。 1.依實務見解及通說，認為物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，係處於併存關係，債權人得擇一行使其權利。 惟物之「瑕疵擔保責任」尚有民法第365條除斥期間之限制，亦即買受人如遲誤民法第356條「檢查通知義務」或「通知後逾6月」未行使權利者，其權利即歸於消滅。 從而，買受人依「不完全給付」請求損害賠償或解除契約，著有實益。

民法365條漏水: 中古屋交易要注意 賣方加「1條」漏水恐免責

鄭啟峰指出，這樣的加註其實不算少見，主要就是因為賣方將未來的修繕費用當作「折價」，買方既然已經同意並享受這樣的「折讓金額」，未來就算發生漏水也不能向賣方要求修繕或任何費用。 如果買方在收到物品的當下，沒有立即檢查並通知賣方有瑕疵，則除非是不易發現的瑕疵，否則就視為承認收到的物品沒問題。 民法365條漏水 通常，被法院認定有能力鑑定的專業人士一般都是「土木技師公會」或「建築師公會」、「結構技師公會」。

民法365條漏水: 民事不動產物權-買到漏水屋訴請瑕疵擔保責任勝訴，被告應給付34萬元

民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。 在民國88年民法修正前，屋主的瑕疵擔保責任確實只有半年，但是修正後，買方因為賣方需負擔瑕疵擔保責任而得請求解除契約或請求減少價金的期限是交屋後五年。 4.又承攬契約關係之瑕疵擔保責任請求權與不完全給付請求權，彼此應相互影響，而於瑕疵擔保責任逾1年除斥期間後，應認不完全給付請求權亦受限制而不得行使，係考量法律關係之安定性而設，已如前述（參最高法院96年度第8次民事庭決議意旨）。 惟「買賣契約」與「承攬契約」性質不同，自無上開決議意旨之拘束，出賣人即不得據以其瑕疵擔保責任已逾除斥期間，而對抗買受人亦不得行使不完全給付請求權。

民法365條漏水: 律師說法

＠ 如違反瑕疵通知義務同時喪失瑕疵擔保及不完全給付之權利。 1.「民法第495條所規定之損害賠償不包括加害給付之損害」、「承攬工作物因可歸責於承攬人之事由，致工作物發生瑕疵，定作人之損害賠償請求權，其行使期間，民法債編各論基於承攬之性質及法律安定性，於第514條第1項既已定有短期時效，自應優先適用。」最高法院96年度第8次民事庭會議決議意旨參照。 孫女無法證明葉女於出賣房屋時，曾對她保證房屋絕對不漏水，則依契約的現況交屋的文義，房子雖然有損通常效用之漏水瑕疵，但葉女仍可依這個特約而免除房子的瑕疵擔保義務。 孫姓女子在三年前向葉姓女子購買台南市的一間屋齡十三年的中古屋，總價款四百十萬元，搬進去住時發現房屋有嚴重漏水、龜裂、頂樓排水管不通嚴重積水等瑕疵，孫女花費近一百二十七萬元修繕，她認為賣方葉女應負房子的瑕疵擔保責任，賠償她支出的修繕費用。 民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。