法拍屋缺點8大優點
A：購買法拍屋無法提前入內看屋，部分銀行透過現場勘查外觀環境、拜訪債權人及街坊鄰居、調閱建物測繪圖等方式，盡可能協助客戶了解法拍屋實際屋況。 除了貸款機構的代墊款項外，購買法拍屋是需要保證金的，通常是底標的兩成左右，若情況許可的話，預先準備三成是比較保險的作法。 投標後如得標，得標人需要在 7 天內繳清（或請銀行代墊）所有價款，否則視同流標，後續有保證金無法取回之風險及損失。 法拍拍次一般會有 4 次，但到了第三拍仍然流標的時候，會出現「應買公告」，所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀，以第三拍的價格（第一拍底價的 64 折）直接購買。 在 3 法拍屋缺點 個月的應買公告程序期間，投標人比的不是投標金額高低，而是投遞應買狀的速度，誰先投遞即可以第三拍價格直接購買，請各位注意！
1、投標前的「投標保證金」：保證金通常是法拍屋底價的20%~30%，投標時，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。 如果債務人想要拿回該法拍屋，依照強制執行法第58條的規定，只要債務人於拍定前提出現金清償債務，即可聲請撤銷查封。 因為法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題，無法成立法律上的買賣。
法拍屋缺點: 點交變不點交
高房價當道，想要便宜房有些人會大膽想標下法拍屋，因該類房屋為原屋主用房屋做抵押品，因欠債未還，債權人依法向法院聲請拍賣以還清，一般來說法拍屋的價格會比市價低1~2成，但法拍屋的底價會經由法官參酌估價報告書決定。 買房想撿便宜，不少人會想到法拍屋，但除了有相對便宜且產權清楚的優點外，也有不少需要注意的風險，像是法拍屋屋況難測、得標後短期內要繳清尾款，口袋深不深可是關鍵，若想透過專業的代標業者，服務費也是硬成本，這些都要在搶標法拍屋前想清楚。 有些法拍屋也會一直流標，等到流標太多次後，銀行可以回收的錢就會越來越少，因此為了避免過多的損失，銀行會將法拍屋買回來，做一些簡單的修繕、裝飾，再自己舉辦拍賣。
但如果只是業餘，就不一定要加入團隊，平常勤看法院公告，找到喜歡的物件再深入分析，可以的話參加競標，累積經驗。 法拍屋缺點 法拍團隊最重要的是老師，選擇跟你接近的老師學習比較有效率，而加入團隊有什麼好處呢？ 除了可以跟著老師去實地訪查，學習一些實務技巧，還可以吸收老師的經驗，這些都是網路和書籍很難學到的。 小提醒：有些仲介建議的開價範圍會偏高，因為你得標他才能賺到服務費，所以就算找仲介，自己也一定要先做好功課，有自己的判斷。
法拍屋缺點: 資金
對一般人來說要在7日內繳清尾款相當困難，因此得標者須在投標前找好法院代墊銀行，先由銀行代墊尾款，才能避免大筆金錢損失。 在這裡再次強調，投標法拍屋前一定要將拍賣公告看得仔仔細細 & 法拍屋缺點 不厭其煩地實地探查，最好還要調閱謄本，掌握的資訊越完整越好。 「拍定後抵押權塗銷」簡單地說即被查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，絕大部分法拍屋都會註記，如果沒有標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後有異狀。 有些老一點的房子可能是海砂屋(大多集中在民國70、80年代建造)，但沒有被登記列管，沒辦法從系統裡查到，所以更需要多跟附近居民打聽，看一下旁邊有沒有同系列同時興建的房子可以參考。 投資法拍屋需要做很多事前功課，標到後並不是馬上就能交屋，後續還有一些手續，如果遇到不良的前屋主不肯好好搬離，還得再協調(或許會延宕好幾個月)，這些都需要耐心地花時間、精力、金錢來處理。
- 104法拍網、透明房訊總經理籃茂山表示，以現今市場狀況來說，底價幾乎會超過市價，因為若是流標，法院可以依次降低2成的價碼進行拍賣，2拍就會打8折，3拍時的底價約市場行情64折，直到拍定為止，所以大家投標的時機多落在第2拍或第3拍，得標價格低於市價。
- 各家銀行自行拍賣的房子，當法拍屋多次流標後，債權銀行會將法拍屋買回來做簡單的裝修，再依各家銀行拍賣方式賣出。
- 法院的拍賣公告會提供不動產附表，資訊包含：房地所在位置、建築物的建號、使用用途、總面積、權利範圍、建材與層數、建物面積、附屬建物等資訊，同時可看見最低拍賣價格。
- 建議在得標並取得「不動產權利移轉證明書」後，再以該房屋作為抵押權設定，申請一般的房貸，享有一般的房貸利率與優惠。
- 除了競標制可能讓喜歡的房子和自己擦身而過外，這位網友也提出幾個法拍的缺點，例如需要在7日內繳足全部價金、屋況沒有物之瑕疵擔保請求權、可能有優先承買權的人半路殺出，而這些都是經由一般方式購買可以避免的。
- 法拍屋購屋者從得標確定當時起，即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋；但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求因此暫時無屋可住，懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生，使得標者不知所措。
以下這個案件的分享，應該算是我處理過，最為刺激的案件了，除了從頭到尾都是自己來之外，大部分會遇到的狀況，應該都遇到了。 而點交房屋的過程，真的很像偵探在辦案，要找出關鍵人，要抽絲剝繭，要談判，要膽大心細，一步一步完成，實在是很有趣，不過自身的心理建設還蠻重要的。 另外一個額外的好處是，因為有過完整的經歷，當親朋好友有這方面的問題時，可以有人諮詢，有時候可以避免掉很多不必要的問題發生，也算是好事一件。 不過，除了自己運作案件之外，選擇委託信譽良好的法拍代標業者也是一種選擇，不過自己也一定要有基本的判斷能力，才不會被牽著鼻子走，多花不必要的成本。 另外也要參考實價登錄系統，參閱周遭物件的實際行情，還要加入其他的費用，例如搬家費、手續費、稅費等等，都全部列出來做計算後，才會知道自己拍到的價錢是不是真的划算。 老人家認為房子會淪為法拍，多半是房子風水不好影響住的人運勢，曾有人住進法拍屋後工作和健康越來越差，最後匆匆買掉，除非住的人氣勢強能壓過，看法見仁見智。
法拍屋缺點: 法拍屋好賺嗎？投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險
查封前即有租賃權（租約）且無法被排除租賃權，或拍賣物有地上權、地役權等，拍定後確定不點交。 若拍賣物為公同共有部分（及拍賣持分的部分）、耕地三七五減租、合法租約等，優先承買權人有法拍土地優先購買權，即便優先承買權人放棄優先購買權利，仍須由買受人自行處理，屬於不點交範圍。 辦理手續：得標者在7天內向法院繳清剩餘款項，取得不動產權利移轉證明書，接著可至地政事務所辦理過戶；未得標者則可當場領回保證金。
A：我都是用excel鍵入我想投標的價格及欲售出的價格，然後詳列每項成本（就像上面提供的表格一樣），在估成本時我會保守的把成本估到最高，以免獲利比預期差。 在數字都填入後，我會做不同情況的模擬，比如說持有6個月、持有1年、2年的分析以及是否出租的分析。 如果獲利太差就降低投標金額，獲利好也許可以提高投標金額以增加得標的機會。 則必須要在一周內補足(包含國定假日)剩餘的尾款，如果因故沒補足的話保證金會被法院扣留住，等到案件重新被標走後才會返還，而如果接下來的得標金額比你的低，差額的部分就是你的損失，所以務必三思而後行。 所以，多了解一個投資方式是好的，如果有興趣，想要參與這項投資項目，多做功課，勤跑現場，業務談判，資金運作，還有個人的心態調適，都要有相當的能耐，而且要有心理準備，時間，是省不了的。 建議把法拍屋當成是投資不動產的之一選，而不是唯一選項，對行情還是有足夠的了解，較能判斷是否值得投資，不管是法拍屋，中古屋或是預售屋，這樣才能綜合評估。
法拍屋缺點: 銀行鑑價作業
因此在應買階段，縱使後投標的投標人金額比較大，仍會由金額較小但先投標的投標人勝出。 3、最後過戶的「房屋擔保貸款」：等法院權利移轉書寄達並且房屋過戶給得標人（即為貸款人）後，銀行也會同時在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。 至於「銀拍」，則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣，所以千萬不要誤會銀拍屋是銀行法拍屋，應該稱之為銀行拍賣屋。 民國90年，依據金融機構合併法第11條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，政府為加速處理銀行的不良資產，並協助法院處理法拍屋，正式成立台灣金服公司擔任公正第三人，協助法院進行抵押不動產拍賣。 房子查封後，法院會請不動產估價師進行房屋鑑價，徵詢完債權、債務雙方的意見後，就會訂出法拍屋的「拍賣最低價額」，出價需高於這個數字才可能得標。
核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」。 在法拍屋的市場中，很多拿不到錢因此向法院聲請強制執行的人，幾乎都是銀行，因此各大銀行成立「台灣金融資產服務股份有限公司」，來處理不動產拍賣，拍賣完的後續再交由法院處理，而由此公司拍賣的房子就叫做「金拍屋」。 【點交】在物件拍定後，繳清物件款項，取得權利移轉證書，即可向法院聲請點交，法院會安排時間履勘或強制執行現場點交，通常點交物件拍賣價格會比不點交物件貴。 法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，可進行法拍土地買賣，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家和賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。 如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款，須由債權人撤回聲請強制執行，並應得拍定人（即為買受人）同意。
法拍屋缺點: 法拍屋建議買嗎？投標前注意事項
法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。 購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。 但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。 基本上拍賣的相關資訊可以從三個地方查詢，分別是：法院前的拍賣公佈欄、司法院網站、民間的法拍屋資訊公司。
1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 最後再次建議如果想投資法拍屋，應該先多了解一般房地產的市場行情，唯有當一般房市上找不到擁有相同條件且價錢又低的物件時，才有買進法拍屋的價值。 下面貸款通便替大家整理了4大買法拍屋時可能會遇到的風險，競標前一定要留心，以免撿便宜不成反倒勞力又傷財。
法拍屋缺點: 第四 投資法拍屋到底怎麼獲利 ?
大部分的人走到門口，應該都會鎩羽而歸了，不太可能看得懂，因為根本找不到進去的門，沒有門牌，更別說門口擋住的那些東西了，詢問各個單位，不管是法院，警察局，交通局，遇到門口屬於私人土地，停放沒有大牌的汽車這事，根本就是無從處理。 根據市場現況，目前法拍屋的底價一開始都會超過市價，並會經過第一次的流標後開始降價。 通常第二次拍賣（二拍）時，大概就會以原本底價的 8 折作為拍賣價，若再次流標來到三拍，那底價就會再打 8 折，依此類推。 因此最好出手的時機就是二拍或三拍的時候，才會拿到真正低於市價的好價錢。
不管是銀拍屋還是法拍屋，光價錢就比較吸引人，也因為交易過程繁瑣、陷阱又多，不少投資客乾脆找代購，但傭金可能高達底價的3至5%，想撿便宜還是得精打細算。 在遺留物處置方面，因為屋內的動產不屬於拍賣範圍，通常筆錄備註欄會載明點交條件，按照規定，拍定後債務人若有遺留有價值的遺留物在現場，法院會要求拍定人保管遺留物、拍照、造具遺留物清冊，並陳報法院，限期要求債務人領回。 買法拍屋，最吸引人的就是省下不少錢，但也因為法拍屋的條件特殊，所以注意事項可很多，優缺點也很明顯。 建議大家若真的要買法拍屋，就要搞清楚整個交易的過程跟詳細手續，以免撿便宜的背後實際上是多花錢，那還真的得不償失。
法拍屋缺點: 法拍屋操盤者 真實經驗訪談》投資法拍屋很好賺？你不可不知的隱藏成本、風險大公開…
元利建設副總吳麗謹表示，該案為剛需型豪宅產品，「私法人購屋許可制」可能讓銷售放緩，但價格絕不會受影響。 另一個較穩妥的方法 – 不管是否為點交，雙方協議後簽立搬遷切結書，主要內容含搬遷期限、搬遷費以及其他但書(比如當月水電費、管理費是否結清等)，這樣就有個依據得以行事。 雖然喜歡的物件可遇不可求，但要相信未來一定還會再出現其他好的物件，所以不必因為一次沒標中就灰心，反而應加以改進。 若是和我一樣以投資的角度，自然希望 CP 值越高越好，出價前就會再三評估，最好能比其他競爭者多出一丁點錢就標中；但若是想買來自住的人，就會傾向出價高一點來增加標中的機率(有的人會出跟市價差不多甚至高於市價)。 例如：海砂屋、輻射屋、火災屋、嚴重漏水、凶宅，如此若遇到一般瑕疵例如：壁癌、輕微漏水等等問題，法院不負責。
如果想了解法拍屋的價格是否合理，建議可以上實價登錄網站做查詢，根據座落地段、坪數等資訊，比對較相似的物件價格來作評估，目前實價登錄網站已經揭露成交門牌號碼，所以可以更輕鬆查詢到房價。 此外，還需考量該法拍物件的取得難易度，如果為不點交物件、或需要補繳管理費等情形，可能還會產生隱形成本，應謹慎評估買法拍屋是否真的比較划算。 法拍屋是透過法院公權力強制執行拍賣的物件，只要得標後7天內繳清剩餘款項，法院便會核發權利移轉證明書，產權轉移比一般房屋買賣更有保障性。
法拍屋缺點: 法拍屋代墊前需要注意什麼？
若該案件幸運得標之後，自得標日算起7日內，必須繳納全部拍定價金。 短期內此一龐大資金之準備，對於資金不充裕的購屋者來說，確實存有不小壓力。 舉例來說，如果標購法拍屋者以3百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於3百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。 法拍屋缺點 法拍屋缺點 不過由於不動產所牽涉之法令繁雜，一般民眾如欲標購法拍屋也可透過專業人士、專業代標或專業點交之公司，來圓人生的一大夢想。 除此之外，建議民眾投標前可以先找物件周邊的仲介詢問行情，再比對實價登錄行情，更為精確，另外由於法拍屋產生的額外費用多，像是搬遷費與雜費等，民眾應將這些隱形成本一併考量再評估到底划算多少。 實際訪查環境：在投標前可先到標的物所在位置進行探訪，了解地理位置，也可針對屋況詢問原屋主或附近鄰居、里長，最好不分時段要多去探訪幾次，仔細觀察周遭環境再決定是否投標。
法拍屋分點交和不點交兩種，點交的房子 法拍屋缺點 指的是查封時以竟是空屋，或者是由債務人自住；不點交的房子指的是裡面還有合法居住的人，或是非法占用的人，得標者只能自行處理。 得標後，剩餘款項必須在7天內繳清，不得以任何理由要求延長繳款期限，若未繳足尾款，致無法完成交屋手續，房子就會再拿出來拍賣，原得標人已繳交的保證金會被沒收，且需負擔第二次拍定價差與拍賣所需費用。 ，法院會主動提供不動產移轉證明，但不協助點交，若屋內還有租客或第三人占用，法院不會以公權力介入，必須由得標人自行與對方協議，不管是花錢消災還是循法律途徑，都相當耗費時間和金錢。 如果土地增值稅、地價稅、房屋稅或使用牌照稅等稅捐逾期未繳，政府可依《稅捐稽徵法》第39條規定：「納稅義務人應納稅捐，於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者，由稅捐稽徵機關移送強制執行。」將納稅義務人名下不動產拍賣。 即使是跟個人、民間借貸，如果沒有在約定時間內還清債務，持有本票的債權人，可直接向法院聲請本票裁定，向法院聲請強制執行對方財產；若債權人只有借據，也可以向法院提起請求清償借款的民事訴訟，獲勝訴判決確定後，一樣可聲請強制執行。 購買法拍屋時，要留意幾個法拍屋陷阱，包括得標後棄標、假租約、遺留物、抵押權、地上權塗銷、產權移轉限制、法拍屋瑕疵等，提醒民眾不要為了想要透過法拍屋撿便宜，卻反而賠上更多不必要的損失或麻煩。
10權利移轉核發權利移轉證書，並函送地政機關進行塗銷登記。 11分配價金製作價金分配表，並訂出分配日期。 12價金發款將拍賣價金分別發給債權人或其他相關人等。
法拍屋缺點: ( 法拍屋的來源？房子被法拍的原因？
常見不點交的原因其中之一為帶有租約，根據買賣不破租賃原則（即民法第425條第1項），對於合法租客得讓他住到租約期滿，若遇到惡意霸占的租客，就可能得走到訴訟程序。 最近，顏福榮又標到和平東路三段的某間公寓，到了現場才發現網路資訊與法院公告相差十萬八千里，57坪縮水成28坪，居然還被火燒厝，而且那棟公寓的門牌標示很奇怪，明明是一樓，註記的卻是B1。 再者，前屋主就是倒楣透了、運氣背了、住了變不爽、變窮了，才會讓房子被法拍，如果是透天就只是這戶、這塊土地，但如果是社區，那就很容易拖累整個社區的房價。 法拍屋缺點 Sway以林口國家一號院為例，才交屋沒多久，就有屋主被法拍，第一次建商還出手標下想阻止價崩，第二次就知擋不了只好放棄，時至今日，這社區賣屋多數都得賠大錢。 Sway指出，法拍屋有不少黑道愛買下並轉手獲利，不管你這戶是否點交，你覺得有利可圖，別人也會覺得有利可圖，如果你把黑道想要的東西搶標買走，千萬得當心。
大部分的銀行都有承作一般房貸，但法拍屋代墊就不一定了，畢竟法拍屋代墊房貸屬無擔保貸款，對銀行來說風險較高，並不是每一間銀行都願意承作。 所以民眾若想標購法拍屋，第一步應向自己經常往來的銀行詢問，看他們是否願意承作。 法拍屋本身並沒有問題，有問題的是房屋的所有人，也就是債務人，是 … 把法拍屋的缺點變成優點，成為一個解決問題的人，也就是收益最大的人。 向法院購買投標書後，填寫好相關訊息及投標金額，並附上一定數額（一般為 20 ~ 30% ）之銀行本票作為保證金（務必要在支票背面背書轉讓），放入各封存袋後，將所有文件封存至投標封後，於投標日當天投入法院投標的標箱內。 位於新莊副都心的新建案，近期受到重劃區與機捷議題影響，房價穩穩站上5字頭。
，那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權，屆時如果屋主未搬離，導致法院無法點交，就會進入強制點交程序。 面對居高不下的房價，不少首購族和投資客，將目光投向了價格低於市價1~2成的法拍屋。 雖然近幾年的法拍屋市場趨熱，在投資客和代標業者的炒作下，法拍屋的拍定價格已接近實際成交價，但仍吸引不少人投標。
法拍屋缺點: 法拍屋代標就找大揚代書
雖然有合法節稅的方式可以直接出售，而且價格應該會不差，但是考量到這個案件取得不易，加上現行台中市長積極的開發北區，後勢看好，就沒有往出售做處理。 這整個案件從得標，到最後處理好，整修完成，前後花了半年多，以點交的案件來說時間是有點長，不過我認為，這是最安全，保險的處理方式，而且最後的結果是好的。 我們請鎖匠換了大鎖之後，事務官就算是把房子點交給我們了，可是屋內滿滿的東西，門口那些障礙物，跟隔壁相通的這些東西該是如何是好~當下並沒有做出判斷跟決定如何處理。
隨著房價愈來愈高，有很多民眾開始往法拍屋市場尋找便宜的物件，而且不僅是老手，也有愈來愈多法拍屋「初心者」進場，甚至有人第一次出手就順利搶下高雄農16特區的豪宅，出價3333萬3333元，更聲稱是因為前晚做夢給的靈感。 一般來說凶宅的價格都會比市價低很多，但近期台南卻有戶法拍屋拍定後因故成為凶宅，重啟拍賣底價竟比上一拍的拍定價更高，專家則表示由於近年台南房價上漲速度快，該物件又鄰近南科，因此才會出現這種奇特的現象。 而不點交的物件，因為銀行大多不予承作，所以必須要有足夠的自有資金才能進場，門檻高一些，不過相對較有機會標到物超所值的商品。
