法拍屋注意事項10大優勢
拍定則是指法院將拍賣物拍歸出價最高的買受人的意思表示。 所謂「金拍」，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務(股)公司」協助辦理。 其實，買賣法拍屋依強制執行法的規定有一套固定作業流程，與一般買房的程序大不相同，現在就讓知識長為您簡介法拍程序中的眉角，不管您是正在搜尋法拍物件的買家，或是首次接觸法拍屋的民眾，只要留意以下談到的細節，都可以暢遊法拍市場，晉身資產階級。 法拍屋點交是指查封時是空屋或是由債務人自住；因此反過來說法拍屋不點交就是指查封時屋內可能有合法或非法住客。 在不點交的情形民眾不但沒辦法馬上入住，甚至可能要多花一筆費用走訴訟程序讓裡面的住客離開。 如果是以司法院法拍屋查詢來看，網站所給的資訊僅有拍賣公告與停拍公告（好比最近因疫情嚴峻，許多拍賣暫停執行後會公告在網頁上供民眾知悉）。
另外，依照執行拍賣機構的差別，以抵押的房屋來說除了法拍屋，尚有｢金拍屋」和「銀拍屋」2種。 所謂的金拍屋（簡稱金拍），是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交台灣金融資產服務公司協助辦理；然而銀拍屋（簡稱銀拍）則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣之不動產。 向法院標購法拍土地，通常較一般市價便宜，因此引起許多民眾興趣，其中若是土地區塊完整且坪數大，更是容易吸引建商前來競標獵地，但法拍土地風險其實存在不少陷阱，如果不尋求仲介業者代辦的話，務必要謹慎小心。
法拍屋注意事項: 法拍屋怎麼買？
取得不動產權利移轉證明書後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章，到地政事務所辦理所有權移轉登記。 向法院標購買法拍農地，通常比一般市價便宜，因此常引起許多民眾興趣，若是土地區塊完整且坪數大，更是容易吸引建商前來競標獵地。 但法拍農地其實存在不少法拍農地風險，一般民眾如有意標購，卻不願花錢尋求仲介業者代辦的話，務必要多方查詢，謹慎小心。
訴訟方面擅長處理家事及繼承案件，自107年獨立創設喆律法律事務所迄今，已辦理超過500件上述類型案件，成功協助當事人爭取法律上應有的權益及保障。 以上是法拍的相關資訊，如果您喜歡我們的文章，歡迎您分享！ 有任何相關問題也歡迎點擊下方或右側按鈕立即進行免費法律諮詢。
法拍屋注意事項: 取得權利移轉證書，並申請過戶
如果想獲得法拍農地買賣或法拍持分農地資訊，可以同查詢法拍屋一般，上司法院法院拍賣公告查詢，除了可選擇拍賣標的為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。 法拍流標的問題包括價格高、法拍屋有狀況，或者投資客觀望，有些法拍屋到法拍三拍還流標，通常是因為不能進屋了解實際屋況、法拍屋中有人租賃或居住， 或像海砂屋、輻射屋、凶宅等非主流產品，就會法拍多次依然流標。 法拍屋注意事項 為了避免勝訴後，遭查封的房子已被拍賣，債務人可同時依強制執行法第 18 條，提供擔保向法院停止執行，繳納擔保金後，法院就會裁定停止執行直到債務人異議之訴終局確定。 凡對拍賣公告內容或條件有影響的變更，如租賃權增加或去除、拍賣標的物拍定後點交與買受人資格、保證金數額等，通常會公告停拍。
元利建設副總吳麗謹表示，該案為剛需型豪宅產品，「私法人購屋許可制」可能讓銷售放緩，但價格絕不會受影響。 NCC通過台灣大合併台灣之星、遠傳電信合併亞太電信的申請案，除了要求台灣大跟遠傳都要承接既有被併公司的契約外，目前4家電信業者既有用戶，… 要避免買到這種法拍屋，知識長建議大家事先調閱謄本確認，如果發現有禁止處分登記就可能要再多加考慮，以免不敷成本。
法拍屋注意事項: 法拍投標前需核對謄本的哪些地方？
如果想要查詢每個縣市的法拍資訊，Google搜尋司法院法拍屋查詢後輸入執行法院或是該房屋的所在縣市，網站會將讀者可以搶標的房屋都整理出來。 因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。 因此銀拍屋並不是銀行法拍屋，而是要叫銀行拍賣屋。 魔鬼都藏在細節裡，法拍屋也是如此，建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助，才能少走冤枉路。 若身邊沒有這些背景的人士，也可以尋求有口皆碑的代標業者（如代書）協助，即使不點交的物件也能妥善處理。 繳交保證金：一般法拍屋的保證金是總底價的20%，得標後能充抵價金。
此時，若不動產上有他人占有的情形，拍定人就需要自行與占有人協調或起訴請求返還不動產了。 有意願投標者攜帶身分證件、印章及底價兩成的保證金支票都有資格參與公開競標，以最高價者得標，落標者領回保證金。 或者是因分割遺產、分割共有物的狀況而送交法院民事執行處執行拍賣。 抑或積欠政府機關的稅務、罰單、保險費產生的債務，法務部行政執行署也會強制執行。 投標單除了寫上投標人、代理人的基本資料及簽名蓋章之外，土地的地號、建物的建號也須依照公告上記載所填寫。
法拍屋注意事項: 法拍屋怎麼買？快速重點整理：
索取文件：到法院的民事執行處索取投標單、保證金信封袋，共10元。 法拍屋注意事項 保證金可繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行本支（為「本行支票」的簡稱，指一般商業銀行所開立之本行支票，銀行簽發一定之金額，於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據）代替。 法院拍賣的房子，一但拍定，於七天內繳足尾款後(含假日)，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。
也因此市面上有許多法拍代標業者，可以幫你去投標法拍屋，包括：地政士（代書）、房仲或律師…等。 如果你想委託代標業者進行法拍代標，一定要多留意業者是否是合法經營（可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢）、收費方式（可以事先詢問並簽訂合約）、評價（可以從網路上看看過去顧客的評價如何）。 法拍屋是因債權債務的關係而遭法院強制執行拍賣，例如房屋被設定抵押未履行或者是無法清償債務、無力給付票款等。 除有優先承買權人以外，通常法拍式得標後7日內繳足全部價金，因此建議投標前，先請代墊銀行評估好代墊金額，以免繳不出餘額保證金遭沒收。 由於投標時通常有不同股別、不同物件同時開標。 待法院整理好便會開始唱標，依照法院唱名指示，提供身分證、印章等物品。
法拍屋注意事項: 購買法拍屋步驟4：投標
實務上，保證金的金額約為拍賣底價的10％ ～ 30％。 法拍屋無法事先看屋內：但您從法院書記官查封當下的筆錄，還是可看出端倪喔！ 書記官會將查封當下的情形記載在筆錄上。 投標時間有的法院半小時、有的法院一小時，依照法院公告為準。 須在時間內將標單投入標匭，超過時間則投標無效。
- 點交情形：意即「使用權交付」，點交就是法院會負責交付使用權給得標人，反之，不點交就是不交付，得標人要自己處理。
- ➤優購拍定：書記官會開立收據，保管投標保證金，待法院發函通知共有人確認有無優購意願，才會通知繳尾款或領回保證金。
- 如果想獲得土地法拍資訊，可以同查詢法拍屋一般，上網至司法院法院拍賣公告進行法拍土地查詢，除了可選擇拍賣標的為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。
- 保證金約底價 2 成到 3 成，可為現金或銀行支票、匯票、本票。
- 民國 85 年強制執行法大翻修，抵押權改採塗銷主義，全部規定一律拍定後塗銷，抵押權人均行使優先分配權，抵押權塗銷，所以得標後會拿到「產權清楚」的權狀。
接著，現場勘查法拍屋或土地，看看有沒有地方是公告遺漏或寫錯的，這些步驟非常重要，避免日後產權不清的爭議。 法院應通知債權人與債務人拍賣日期到場，如果此通知未送達或不合法就會停拍，公告停拍後大約 1 個月後可能會再排出來。 根據強制執行法第 82 條，拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。 不過，第二次拍賣與公告相距可在 10 天以上、30 天以下。 通常遇到此原因停拍，大約 1 個月後可能會再排出來。
法拍屋注意事項: #8 拍賣無實益
權利人、債務人、設定時間、存續期限等資料也可查知。 法拍得標後 7 日內要繳清尾款，如果身上沒有這麼多現金，建議投標前先找到願意代墊尾款的銀行，最好在拍賣日前一週就去問，因為銀行有一些評估流程要跑。 除了仔細研究法拍公告，投標前也要到實地訪查，看看有沒有什麼地方是公告沒有寫出來的，至少要查明土地座落、房屋構造與型式、層別或層數、面積或其他使用情形。 在投標前，查明標的物內容、使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件 … 等非常重要。 5.最後這些清出來的物品還是得通知對方來領取，通常是發出存證信函給對方，如果沒有通知到對方或是對方沒有任何反應，還要再向法院申請公示送達（刊登公告內容在報紙上）。 萬一對方還是沒有任何動靜，法拍屋得標者才能向法院申請拍賣這些物品。
- 若身邊沒有這些背景的人士，也可以尋求有口皆碑的代標業者（如代書）協助，即使不點交的物件也能妥善處理。
- 在減價拍賣前，法院應將房屋交由債權人承受。
- 看到朋友小吳從事法拍屋買賣1、2年就累積上千萬元財富，小王有點心動地想如法炮製一番，不過，在了解法拍市場及法拍流程後，信心不足的他，還是怕怕的，因為聽小吳說，購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項，得再搞懂相關規定，才能避開陷阱，降低投資風險。
- 第四次拍賣稱為特別拍賣（或稱特拍／四拍），如果三拍後債權人不願意直接取得房屋所有權，就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。
- 不管是房屋還是土地，只要是不動產有「產權移轉」情形發生，都要繳「契稅」，但是因為土地移轉又要針對價值增加的部分課「土地增值稅」，所以法規裡面特別寫到『但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅』，避免多繳一次稅。
- 關於這個問題，法拍是否點交通常在查封筆錄中可以判斷，依強制執行法第77條第1項規定，查封時書記官應作成查封筆錄，查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項，「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。
避免待在象牙塔中懷抱自己理想的出價，容易產生只站在買方角度的盲點。 法拍屋注意事項 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報契稅，並查一下有沒有欠房屋稅、地價稅，以及工程受益費，如果有則補繳。 如果遇到好心的鄰居，居住的房型跟你的目標物件雷同，可以拜訪一下他們的房子，就能大概知道目標物件的內部狀況。
法拍屋注意事項: 法拍宣布得標【繳納保證金】
法拍屋無法進入屋內查看屋況，但還是可以先勘查房子建築外觀、建築樣式，周邊的交通狀況、生活品質與機能設施是否符合需求。 台南市地政局今（18）日舉行鹽行國中區段徵收區標售，共推出8標9筆土地，最終有5標6筆土地標脫，特別的是這次標售參與的建商不多，反而是資產管理公司取得較多土地，例如台灣金聯就拿下第二標及第八標，取得1517坪土地，未來將自建平價住宅。 五、遇不點交的衍伸費用：如果法拍屋遇到不點交，可能會有一些衍伸費用，包括訴訟費、佔用人的搬遷費用等。 二、7日內繳足所有價金：買法拍屋跟一般的房子的買賣順序不太一樣，在買賣過程的付款方式也不同，買法拍屋必須7天內就要完成所有的繳款程序。 I 執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。 二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。
不過，法拍案件如果承租方強調是「借用中」或朋友「借給無償使用」，雖然法院也會列入「不點交」案，但基本上，拍定人打官司都會贏。 有些標的物是國民住宅、工業用地、農地，或者是軍方眷舍，有一定的資格限制，因此，要看法院的公告上有沒有註明。 常見不點交的原因其中之一為帶有租約，根據買賣不破租賃原則（即民法第425條第1項），對於合法租客得讓他住到租約期滿，若遇到惡意霸占的租客，就可能得走到訴訟程序。 稅費：標購法拍屋時所要繳的契稅，如果標購當時的土地增值稅是低於公告現值的話也必須將稅金納入成本計算。
法拍屋注意事項: 法拍教父黃正雄老師：法拍屋怎麼買最賺錢？注意事項！
法拍有「五拍四賣」的拍次流程，多一個拍次是三拍後的「應買」階段，若此時還是沒人購買，則進入四拍，每次拍賣流標會再打八折。 四拍時無人購買，債權人會可以更改底價重新拍賣，銀行是債權人的話可能會自行買回，當作銀拍屋。 指將禁止處分的財產，實施拍賣以換到金錢。 準備拍賣時，應先估定價格並核定最低拍賣價額。 若有多數不動產或房屋同時拍賣，應考量應分別拍賣或合併拍賣。
3.由法院(國家法治機關)及TFASC(公正第三人)所售出之房屋，絕不可能發生產權不清或類似「一屋多賣」之不法行為。 許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子..住了會身體不健康或財運不順等等..。 事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。 此外，吳廷芳表示，父母在購買預售屋或中古屋房子給子女時，會跟仲介人員「指定」說要給某個兒子，但法拍屋用誰的名義去拍，拍定人就是他，不能跟法院指定說該法拍屋是要給誰。
法拍屋注意事項: #2 現場勘查法拍屋或土地
法院受理之後，除了發函給債務人（或現居人）、得標人、轄區派出所員警等人告知強制點交的日期之外，得標人也可以事先找好鎖匠，以免現居人故意不在家而使得法院書記官、員警、里長等人無法進入屋內執行點交的程序。 法拍屋業者表示，法院這項在點交前的履勘動作，並不會因為債務人沒有到場就停止或取消。 但是在程序上，如果履勘時發現屋內仍然有債務人的物品，而債務人也沒有到場時，法院還會再給得標人和債務人（或現居人）大約30天的時間去協調，這段協調時間通常就是得標人拿出一筆搬遷費請現居人搬走、或是現居人最後找房子搬走的時間。 接下來是第四項陷阱，法拍屋瑕疵因為依照強制執行法第113條準用第69條，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權（強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」）。
大部分的保證金都是以銀行開立的支票支付，要注意支票抬頭和金額是否正確填寫。 可能得支付額外成本：法拍屋雖然比較便宜，但事先沒有調查清楚，很有可能會產生額外的成本，例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出，或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形，甚至也有可能要另外支付管理費，因此投標前務必要詳閱拍賣公告。 一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關，其實只要了解其中原因和狀況，就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件！ 法拍屋的資金需求主要分成三個階段，有意競標法拍屋的民眾，必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金，作為取得競標門檻，之後若得標者，則需在七日內繳付尾款。 九、辦理所有權移轉登記： 取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
法院點交流程如下：在得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院發文給債務人，命債務人15天內自動交屋給拍定人，並以副本寄送拍定人。 拍定人在15天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷，即向法院陳報債務人未搬離，具狀法院繼續進行點交動作。 法院會再發文通知債務人，並定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。 同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。 發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。 法拍土地或法拍屋是指依強制執行法之規定進行拍賣程序，而拍賣的不動產通常是因為債務人欠債但無力償還，由債權人對債務人名下的不動產取得執行名義後，向法院依法聲請執行拍賣。
3.有的法院書記官心態較為保守，不希望強制執行落到「開鎖、強入民宅」的地步，但是只要前面的程序都走完了、得標民眾也做好萬全的準備，書記官也不能完全不作為。 至於「萬全的準備」就包括開鎖進入屋之前、之後都要全程錄影，還有搬動所有的屋內佔用者私人物品之前，都要先一個一個錄影、編號、造冊，證明物品遭到搬動前的好壞狀況等等。 若是一般民眾想買法拍屋不知道該從何著手，現在也有不少法拍代標業者，代理客戶去投標法拍屋，包括像是代書、房仲或律師等，民眾若想委託代標業者進行代標，一定要多留意業者的合法經營、收費方式及信譽，可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢。 同時也會影響借款人爾後不動產的購置，因為只要借款人有不動產，而債務仍未清償並存續中，債權人仍可向法院訴請處分，同時影響你個人的信用評等，因此，最佳的處理方式為與銀行或債權人商議在你能力範圍內的還款方式或完全清償債務。 銀行抵押借款（最多）：阿花向銀行借錢，並將房子設定抵押給銀行，到了還款日期，阿花無法清償債務，銀行可向法院請將抵押的房子拍賣來償債。 法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主〔１〕欠債不還；〔２〕抵押債務不還；〔３〕欠稅未繳。
