法人房地合一稅7大分析

不過，新措施一旦實施，預售屋交易將有重大變化，課稅要注意的點也跟現在不一樣，這四點一定要注意。 另項指標契稅在12月稅收13億元，年減近三成，排除遞延入帳因素後，也同樣是連九黑；此外觀察不動產交易契據印花稅，也大致呈現衰退跡象。 第二種情況是，如果這個標的公司是有簽證發行股票的，或經證券集保機構登錄，以帳簿劃撥方式進行無實體交易，那麼這個交易，就會被視為「證券交易」。 第一種情況是，交易國內未上市、未上櫃，且非興櫃營利事業股份 (或出資額)。 如果這個國內標的，沒有簽證發行股票，或是未經證券集保機構登錄，那麼這個交易，屬於證券交易以外的「財產交易」。 行政院會通過房地合一稅2.0後，將送請立法院審議，已列為本會期優先法案，希望儘速完成「所得稅法」修正案。

因此，出售農地如符合農用要件，則免納房地合一所得稅；未符合農用要件者，仍應申報房地合一所得稅，如計算後有所得餘額，將予課徵。 （中央社記者林育瑄、蘇龍麒、吳佳蓉台北9日電）政府打炒房啟動修法，財政部長蘇建榮今天表示，目前傾向將「短期交易」定義拉長，此外，現行自然人透過設立公司法人規避較高稅負，因此考慮將法人拉回房地合一稅一併管理，藉此抑制炒房歪風。 公共設施保留地，在政府徵收及徵收前的移轉，可免徵所得稅；假設原土地所有權人因徵收取得補償費或加成補償費，也將按都市計畫法規定，可免徵所得稅。 房地合一稅，將按土地移轉時點來判別是否適用房地合一稅新制，凡在2015年底前完成移轉的土地，將適用舊制課稅，即土地交易可免稅。 合建分售：個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起算2年內興建完成並銷售該房屋，土地按20％稅率課徵。

法人房地合一稅: 32 預售屋限制轉售不溯既往 花敬群：內心也很掙扎

政府推出房地合一2.0後，就可以要求這些人繳交相對來說，比較合理的稅負；並不是要去影響那些長期經營，獲取不動產利潤的企業。 依所得稅法 §14-5 規定，無論買賣房屋是否有獲利（有應納稅額），皆應在 30 日內填具申報書，並檢附契約書影本等證明文件，向該管稅捐稽徵機關（原則上為申報時戶籍所在地的稅捐稽徵機關）進行申報。 法人房地合一稅 交易持股 (出資額) 過半數的營利事業股份 (出資額)，而且營利事業股權 (出資額) 價值50%以上是由我國境內房地構成，但排除已上市、上櫃、興櫃公司的股票交易。

房地合一稅2.0的內容重點包括延長短期的定義、境內法人納入課稅範圍、境外法人延長課重稅期間一年、預售屋買賣「視為房地交易」、 將「特定股權交易」納入課稅範圍、設有例外條款，以及房地合一2.0的適用範圍與實施等。 回到前面的問題，那麼交易什麼樣的股權，容易被國稅局認定，是房地產交易呢？ 一般情況是，當個人或營利事業，直接、或間接持有，國內外營利事業過半數股份 (或出資額)，而這個事業的價值，有半數以上，是由我國境內的房屋和土地構成，那麼出售這個事業的股權，將會被視為是出售不動產。 聽到這裡，你就可以理解，為什麼有很多人喜歡把房地產裝到公司裡了。 法人房地合一稅 有的，把房地產裝進公司，要注意4種稅，包括「贈與稅」、「房地合一稅2.0」、「個人綜合所得稅或個人基本稅額」，以及「營利事業所得稅或營利事業基本稅額」。 ＊註：自行申報土地移轉現值 60 萬元超過出售時公告土地現值 40 萬元部分，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。

法人房地合一稅: 免稅範圍

總之，在房地合一稅2.0新制中，短期交易課重稅由二年延長為五年，凡五年內出售課重稅35-45％，主要是加重炒房成本，遏止「短買短賣」。 財政部官員表示，去年央行連續升息，觀察內政部移轉棟數統計，已連續三個月呈現雙位數負成長，顯現市場交易確實有收縮，反映在房地相關稅收，也大致呈現類似趨勢。 法人房地合一稅 然後呢，小明在持有房地產的1年內，也就是在7月1日房地合一2.0實施的這一天，賣出了境外公司30%股份。 雖然他的行為是賣股票，但是國稅局還是會認定他，賣股票等於賣房地產，會要求他繳交房地合一稅。

• 自105年實行房地合一稅新制，符合新制範圍內之情形，出售土地已不再適用以往所得稅法第4條之土地所得免稅了。
• 營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業(出資者)以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地(抵費地)。
• 「政府應將超收稅額中撥出30億，代繳小規模商家的營業稅！」民進黨立委鍾佳濱、郭國文、江永昌、賴惠員、湯蕙禎與江永昌11日共同召開記者會，呼籲政府協助受疫情衝擊的小商家代繳營業稅。
• 房地合一稅一律採核實課稅，也就是依照買賣契約價認定，稅額的計算公式為：（出售總價－原始取得成本－必要費用－土地漲價總數額）× 適用稅率。
• 試算工具、申請方式、準備文件房地合一稅重購退稅是針對「自用住宅」的一種節稅制度，如果在2年內買入與賣出房屋皆是自住宅，就可依規定全額或依比例退還房地合一稅。
• 房地合一稅制下，房地交易損益與營利事業所得分開計算，如為損失不能互抵。
• 短期若有投資房地產需求，且擬長期持有的客戶，可在2016年1月1日前進場，但以目前成屋為宜，若為預售屋，須於2016年1月1日前交屋，方可產生節稅效果。

以往的房地課稅是不包含預售屋的部分，通常都是房屋蓋完過戶後才會課稅，現在因為要避免大家紅單轉讓問題，所以針對預售屋、還有蓋的基地位置來評估要課多少稅，只要建商興建房屋完成後第一次移轉，還是維持稅率20%。 購入房屋及土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）。 1.105年1月1日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地。 這兩筆費用我們持家也要算進去，因為往往也都是上千元的稅。 大家都繳過的，應該清楚，就是一年之中我們各項所得加總起來，政府訂了稅的趴數，作為政府運作的基本收入。 行政院跨部會房市健全小組經兩個多月研商後，日前向蘇揆提出房地合一稅修法版本，有關延長短期持有定義，在研議過程中曾經討論過三年、四年和五年版本，最後選擇了「最嚴苛」的五年，主因考量炒作房產在五年內都有可能，因此初步規劃為五年。

法人房地合一稅: 相關連結

其中，「財產交易所得標準率」是由各縣市政府訂定，並於每年 1 月公告，且同一縣市的不同行政區標準率不盡相同，例如 2019 年度台中的西屯區標準率為 26%，東區及南屯區則為 20%。 官員表示，到時候在營所稅申報書上，各類不動產交易所得，原則上採分開計稅、合併報繳的方式，營利事業可留意未來新版申報書，會有相關欄位提供填寫。 原本境內的法人買賣房地產，在1.0版本都是課稅20%，被認為是漏網之魚，而且是大魚！ 反而鼓勵大家由個人變成法人，因此2.0的修法，就將個人與法人的持有期間以及適用稅率拉成一致，把漏洞補起來。 法人也沒有像個人一樣有持有超過十年就是15%的稅率。

但如果是2016年以後取得、出售日又在今年7月1日以後，官員表示，此類不動產交易案，就落入房地合一稅2.0課稅範圍，須依持有期間按差別稅率課稅，根據稅法，若持有期間在二年以內，稅率為45%；持有房地超過二年、未逾五年，稅率35%；持有房地超過五年，稅率20%。 今年房地合一稅2.0上路，諸多規定令許多營利事業看得霧煞煞，官員指出，像是今年出售不動產的情形，就可能會適用到舊制、房地合一稅1.0或房地合一稅2.0等三種情況，很多業者頻頻致電國稅局詢問，問題不外乎就是適用稅制、稅率及申報方式等。 而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，都算在內。 以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。 由於房地合一稅制改革短期持有期間定義，限制房市短期炒作交易，恐影響房市交易活絡，直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介、代銷業等，需「審慎研議」，財經高層說，尚未定案。 官員表示，建商自行興建銷售房產並不適用房地合一稅，因沒有前置交易成本，但若建商買進整批房產再出售，則需課稅。

法人房地合一稅: 營利事業房地合一稅新制的稅基與計算方式是什麼呢?

短期持有定義到底要延長到多少年，未來勢必是立院朝野攻防焦點。 進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… 民眾換屋只要符合自住目的，無論先買後賣，或是先賣後買，房地合一稅可申請重購退稅，但要符合以下四項條件，否則會被追回退稅。 在房地產市場也是一樣，任何稅率的風吹草動，都會牽動市場上敏感的神經，進而牽引出一波稅改前後的節稅動作，2016年我國正式課房地合一稅，這一新稅目在2015年底也明顯的出現一波房產贈與，以及左手賣右手的假交易潮。 不過財政部官員表示，提高房屋稅是否殃及無辜也是需考量的問題，舉例來說，實務上包含繼承祖厝，與多人共有持份，也算擁有一棟房屋，有些特殊情形可能也會被歸類為「囤房」，該如何配套解決，以及「囤房稅」調整涉及的稽徵實務負擔問題等，會再找地方政府討論。 對本國客戶，以投資公司方式投資持有房地，亦可達節稅效果，唯投資規劃及執行細節，亦建議請教會計師為宜，因可客戶各別情況做考量。

先問你一個問題，政府為什麼要推出房地合一2.0呢？ 法人房地合一稅 答案是為了打擊短期炒作，短期持有，或是哄抬不動產價格的人。 這些人往往只想獲得高額的利潤，用盡辦法，避開要繳的稅，甚至不想繳稅。

法人房地合一稅: 房地產「合法」節稅 讓有錢人越來越有錢

另項指標契稅在12月稅收13億元，年減近三成，排除遞延入帳因素後，也同樣是連九黑。 民進黨立委江永昌今天在立法院施政總質詢時，問到內政部長徐國勇、財政部長蘇建榮等人相關問題。 至於2014年1月2日到2015年12月31日買屋者，只要撐過二年就可以避開奢侈稅，又能避開新制，使用舊制，2016年以後才開始賣屋。 財政部因此參照行政罰法修正裁罰參考表，增訂利用他人名義銷售不動產違章情節較輕者的裁罰倍數，以利稽徵機關得按違章情節，作更合宜的處理。 財政部強調，本次修正發布之裁罰參考表，凡是經稽徵機關裁罰尚未確定的案件，若有利於納稅義務人者，都可以適用減罰。

這個法呢，其實是政府為了防止個人、和營利事業，藉由外觀看起來，像是在交易公司股票，但實際上，是在移轉在中華民國境內的房屋、土地的行為。 法人房地合一稅 因為這些人，很可能打算利用證券交易所得免稅規定，來規避稅負，或是少繳稅。 這些常見的避稅手法，其實政府都知道，所以在110年7月1日實施的房地合一稅2.0中，推出了「股權交易視同房地交易」的規定。 新制：為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地，以適用較低稅率之情況，新制實施後，營利事業將比照個人，按持有期間適用之稅率計算應納稅額，持有期間2年以內稅率45%；持有2年以上未超過5年稅率35%；持有超過5年，則維持20%課稅。

法人房地合一稅: 住宅增設電梯 這縣市不多課房屋稅

2016年後取得且先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，則不受2.0版實施的影響，亦即不會回溯並補稅。 如果是營利事業投資人，就會列入當年度營利事業所得稅計算課稅，營利事業稅率是20%。 營利事業如果在合計其他各項所得後，出現損失，符合某些條件下，在10年內是可以適用虧損扣抵的。

• 答案是為了打擊短期炒作，短期持有，或是哄抬不動產價格的人。
• 一般而言，房地合一2.0修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族較不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。
• 至於房屋興建者，而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應併計一般營利事業所得額。
• 特別是因其不與個人綜合所得稅合併結算，而容易出現漏繳狀況。
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• 蘇建榮提到，現行公司型態短期房屋持有買賣，是課徵20%營利稅或所得稅，不過目前個人有房地合一稅，法人持有房屋卻無需適用，將來這部分會拉回房地合一稅管理。

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法人房地合一稅: c.適用條件：

稅負加重下，許多法人趕在政策上路前獲利了結，下車潮衝高了市場交易量，讓房地合一稅「量多稅增」；且房地合一2.0實施後，不少法人交易採高稅率課稅，以不動產為主的法人股權交易，也被納入課稅範圍，使稅收進帳維持在高水位。 房地合一1.0與房地合一2.0的主要差別在於對優惠稅率的短期定義重新規範、提高境內法人的稅率、預售屋納入課徵對象，以及防止逃避稅漏洞等，同時新增規定包括預售屋與股權交易，藉以防堵假借公司股權移轉之名，行房地交易之實的避稅行為。 另外，為了避免無辜之人受到高稅賦的傷害，並設有多項例外條款，可以不須配合新制實行。 房地合一2.0實施後，由於房地合一稅率再變動，有助於遏止國內房市的短期炒作現象，但是否會產生稅損，造成國家收入的減少？ 根據財政部評估，新制實施初期，房市交易量將下滑，其所造成的所得稅淨稅損約4.74億元，其中，企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。

官員表示，其實申報方式的部分相對單純，營利事業跟個人不同，不必單獨申報房地合一稅，所以無論適用哪一個稅制，都是統一在隔年5月申報營所稅時，一同報繳，屆時營所稅申報書也會更新，新增房地合一稅2.0的填報欄位。 原則應提示有關帳簿、文據核實減除；未提示者，稽徵機關應依查得資料核定；無查得資料者，得依房屋評定現值土地公告現值核定成本，並按實際成交價額3%計算，並以30萬元為上限核定費用。 至於房屋興建者，而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應併計一般營利事業所得額。

法人房地合一稅: 營利事業、獨資合夥房地如何申報「房地合一稅2.0」？

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政策與疫情，是促使法人房地合一稅大增的兩大推手。 政策方面，房地合一2.0新制，將境內法人課稅比照自然人，使國內法人的短期交易稅率，從20%大幅提高到35%~45%。 房地合一稅2.0上路近一年，台灣房屋集團趨勢中心根據財政部資料，統計房地合一稅收狀況，去年政府共進帳322.4億元稅收，年增113%，創房地合一稅開徵以來新高，其中2021年法人上繳76.7億元，年增率高達138%，比個人的106%更可觀。

法人房地合一稅: 什麼是房地合一稅？售出房地產合併列入所得稅

他進一步指出，目前有些人成立投資公司，以公司型態短期房屋持有買賣，是課20%的營利稅或所得稅，因為現行個人有房地合一稅，法人持有房屋沒有房地合一稅，這部分要拉回房地合一稅管理。 蘇建榮提到，現行公司型態短期房屋持有買賣，是課徵20%營利稅或所得稅，不過目前個人有房地合一稅，法人持有房屋卻無需適用，將來這部分會拉回房地合一稅管理。 財政部表示，這次房地合一稅制改革，延長短期交易房地適用高稅率的持有期間、修正土地漲價總數額減除規定及視為房地交易納入適用等，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，財政部將積極與立法院朝野各黨團溝通，儘速完成立法。

修法重點在於持有5年內售出的稅率拉高，境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍，配合實價登錄的交易資料即時及門牌完整揭露，預售案的操作空間被大幅限縮。 另外，2021年7月1日，房地合一稅2.0正式實施，由於新制內容及修改重點不利於短期投資，對投機客相對不利，2021年第一季，國內房市交易量已有投資人獲利了結的現象，預期2021上半年房市交易量將增加。 同時，訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，以及明訂未能提供費用證明文件時，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬元，避免購屋人藉墊高成本而達到避稅目的。 而為了避免無辜之人受到高稅賦的傷害，並設有多項例外條款，可以不須配合新制實行，有關房地合一1.0與房地合一2.0的比較，可參閱表2的說明。

二是實價登錄制度已上路20年，主管機關已可輕易查到「時價」，因此在認定繼承不動產的成本時應可逐漸回歸「實際交易價格」，不應再一概採認土地公告現值及房屋評定現值。 法人房地合一稅 2016年前取得的不動產屬於舊制，土地增值稅不須課所得稅，但2016年後取得的不動產屬於新制，不論是買賣或繼承取得都要用實價課稅，陳安正認為，繼承屬於法律行為，卻要與買賣行為一起負擔此稅賦，本質上已相當不公平。 符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，及為免稅。 法人房地合一稅 假釋超過400萬，政府會針對超出部分課徵10%。

法人房地合一稅: 法人房地合一稅收法年增138% 專家：兩項政策將讓稅收再增一波

未來出售不動產時，應注意持有期間之計算將不包含持有預售期間。 現行：個人及營利事業處分未上市櫃股權之所得係課徵基本稅額（最低稅負），營利事業係按12%計算，持有滿3年以上者，可減半課徵；個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算，且視需基本稅額是否大於按累進稅率5%~40%計算之一般綜合所得稅額，決定應納之稅額。 現行：營利事業交易不動產之所得，不論持有期間長短，均按營利事業所得稅稅率20%課稅，而不需依房地合一稅，按持有期間課以不同的稅率。 至於自用住宅之買賣、夫妻間贈與、被繼承取得之房產交易是否需要納稅？

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