國稅局房地合一稅詳細介紹

所以奉勸各位2016年以後購買不動產的消費者，趕快檢視一下當初的取得成本、服務費發票、相關憑證。 國稅局房地合一稅 尤其是仲介服務費發票，趁著現在將影本存檔，避免未來出售不動產時，找不到發票，無法舉證的窘境。 財政部北區國稅局表示：父母將財產移轉給子女，贈與稅免稅額是以「贈與人」為計算基準，當年度累計贈與金額超過免稅額時，應依遺產及贈與稅法第24條規定辦理贈與稅申報。

但是實務上，有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手，所以沒有土地之增值，土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。 若遇到這些情況時，能不能符合不課徵房地合一稅，依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作認定。 根據南區國稅局表示，如果該民眾以「買賣」的方式移轉不動產給兒子，雖然不需要繳納贈與稅，但因該名民眾和兒子是二等親內，所以要跟國稅局申報，提出實際支付價款1000萬元的證明文件給國稅局審核，取得國稅局核發的非屬贈與與同意移轉證明書，才能辦理出售該房地登記。 該局呼籲，營利事業倘有適用房地合一稅2.0之土地交易，應留意相關法令規定，以正確計算土地交易所得申報納稅，維護自身權益。 該局說明，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年以內，而且符合自住規定者，都可以申請適用重購退稅或扣抵的優惠。 有關自住房地的認定，以個人或其配偶、未成年子女於該出售及重購的房屋辦妥戶籍登記並居住，且該等房屋均無出租、供營業或執行業務使用等情形為適用條件。

國稅局房地合一稅: 相關

2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。 住商不動產表示，利用遺贈可省去不少稅費負擔，如繼承免徵土地增值稅，在房價節節升高且少子化的趨勢下，多數父母選擇在百日後將房產留給子女，至於生前贈與除了可利用每人每年220萬的免稅額，也可利用分割分次移轉不動產來節稅。 換屋族要注意，不管「先買後賣」或「先賣後買」，從完成移轉登記日起算2年內重購新自住房屋，適用房地合一重購退稅，但新購置的自住房屋，在5年內若有改作其他用途或再行移轉時，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。 中區國稅局表示，個人重購自住房地5年內，如因未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、本人或配偶因公務派駐國外或原所有權人死亡，致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋，若房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用，仍可認定免予追繳原退還或扣抵稅額。 您的瀏覽器不支援或未開啟JavaScript功能，將無法正常使用本系統，請開啟瀏覽器JavaScript功能，以利系統順利執行。

以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。 出售自用住宅用地時，土地所有權人已適用過一生一次者，如符合一生一屋條件，仍然可以適用自用住宅用地優惠稅率。 依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年。 國稅局房地合一稅 財政部台北國稅局表示，土地及其地上建築物分屬不同所有權人而共同出租時，該土地租賃收入及房屋租賃收入，均得減除43％必要損耗及費用。 您使用的是已經不支援的過時作業系統，將無法瀏覽本網站，請更新您使用的作業系統以確保瀏覽的流暢與安全。

國稅局房地合一稅: 公告地價調漲 全國地價稅開徵稅額成長4%

民眾對於不動產的移轉都會考量如何節稅，而近期有民眾詢問，其名下一筆不動產，公告及評定現值為200萬元，市值大約1000萬元，若使用不同的移轉方式，會不會影響下一代出售該筆不動產呢？ 財政部南區國稅局對此表示，不動產移轉主要有「買賣」和「贈與」兩種方式，其中贈與方式可能會須繳納贈與稅；另外因房地合一所得稅已在2016年開始實施，如果該民眾的子女有要出售該不動產，可能就需繳納房地合一稅。 至於課稅所得額的計算，則以成交價額減除配偶繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。 該分局說明，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。 故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合免納房地合一稅的要件。

A君自認已取得農業用地作農業使用證明書可免納房地合一稅，惟嗣後經該管地方稅稽徵機關認定A君申報土地增值稅時未檢附農業使用證明書且承受人亦非為自然人，不符合不課徵土地增值稅要件，A君出售土地應適用房地合一規定課稅。 財政部中區國稅局雲林分局表示，近來審理房地合一稅未申報案件時，發現有納稅義務人將105年1月1日以後取得的農地出售給公司法人，誤認已取得農業用地作農業使用證明書，即不用課徵房地合一稅，致未依規定申報個人房屋土地交易所得而遭補稅處罰。 財政部臺北國稅局表示，營利事業於110年7月1日以後，出售105年1月1日以後取得之土地（下稱適用房地合一稅2.0土地），所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。 關於課稅所得額及應納稅額的計算，台北國稅局舉例，甲的父親於2016年6月1日取得A房地的所有權，而其父於2018年8月1日死亡，甲即繼承取得A房地，繼承時的房屋評定現值及公告土地現值分別為30萬元及70萬元。 甲在2019年10月1日將A房地贈與其配偶乙，後來乙於2022年10月30日以總價400萬元將A房地出售。 財政部台北國稅局表示，個人自2021年7月1日起，因調職、非自願離職須出售持有期間在5年以下的房地，應符合財政部公告之態樣及條件，始得適用較低稅率按20％申報繳納房地合一所得稅。

國稅局房地合一稅: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」

第二則是與建商簽訂房地買賣契約後，又與建商協商折價，取得折讓證明，但後來賣出，在申報房地合一稅時，卻未依折讓後的價款來申報取得成本，導致漏報所得，也會被國稅局補稅加上罰鍰。 千鈞一髮之際，只好跑一趟仲介公司，還好皇天不負苦心人，資料還在沒有作廢，取得當初的發票影本後，直奔國稅局申報房地合一稅。 財政部南區國稅局表示，被繼承人死亡前5年內，繼承之財產可列為不計入遺產總額，是指該項財產在被繼承人死亡前5年內，繼承前次被繼承人之財產已申報繳納遺產稅者為限。

重點是超過5年，依照商業會計法第38條規定，這些發票銷毀是依法有據的，想到這裏就讓您頭皮發麻。 心想當初仲介公司的發票應該有留底，於是向當初的房屋仲介公司請求幫忙影印，得到的答覆竟然是：該發票開立已經超過5年，依照商業會計法第38條規定，可能已經銷毀。 由於這張發票攸關房地合一稅費用的證明，如果以20％稅率，194,400元計算可以少繳38,880元，因為時間久遠，實在無法尋獲，賣方想到當初承買是向大型品牌加盟店承買，而且有承作履約保證，有履保對帳單可以舉證，應該沒有問題。 為保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，民眾出售自住房地繳納的房地合一稅，符合重購租稅優惠條件者，可申請退還或扣抵。

國稅局房地合一稅: 房貸壓力增！五大銀行房貸利率衝破1.8% 逾6年半新高

因甲是在2018年8月1日繼承取得A房地，並於2019年10月1日贈與配偶乙，於申報房地合一稅時，必須將甲之父親（即被繼承人）的持有期間合併計算入持有期間。 該局舉例，甲君配偶於111年5月22日以2,500萬元購買臺北市北投區的A房地，嗣甲君於111年10月13日出售屬房地合一課稅範圍，位於臺北市士林區B房地，成交價額1,800萬元，而且甲君及其配偶在A、B處房屋分別辦妥戶籍登記並居住，均無出租、供營業或執行業務使用等情形。 甲君在111年10月17日辦理出售B房地的房地合一稅申報應納稅額50萬元，因甲君符合上開在2年內「先買後賣」自住房屋之條件，且買入新屋價額高於賣出舊屋價額，在不超過出售房地的應納稅額額度內，全數應納稅款50萬元扣除「重購自住房地扣抵稅額」後，無須再自行繳納稅額。 新制房地合一稅於2016年1月1日起實施，在此之前登記取得的不動產為舊制，不動產買賣時土地只課徵增值稅，不課徵所得稅，房屋課徵交易所得稅。 納稅義務人為塗銷因未繳納稅款經稅捐稽徵機關辦理之禁止財產處分，得提供不動產作為繳納稅款擔保，該不動產擔保價值的計算，可主動提示銀行貸款評定房屋及土地款價格等時價資料及證明文件，由稅捐稽徵機關核實認定，即塗銷禁止處分登記。

• 計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。
• 財政部賦稅署表示，2022年地價稅已於11月1日開徵，繳納期間將於同月30日(星期三)截止，該署提醒納稅義務人儘早繳納，如繳款書遺失或尚未收到者，請即向土地坐落之地方稅稽徵機關申請補發。
• 台北國稅局呼籲，個人出售自配偶受贈取得的房地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，申報納稅。
• 因甲是在2018年8月1日繼承取得A房地，並於2019年10月1日贈與配偶乙，於申報房地合一稅時，必須將甲之父親（即被繼承人）的持有期間合併計算入持有期間。
• 2022年地價稅繳納期限至11月30日截止，新北市政府稅捐稽徵處籲請民眾如期繳納，以免逾期繳納需加徵滯納金。
• 國稅局指出，包括房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，是「使用」期間的相對代價，不能在「出售」時列為費用減除。

換屋族可享房地合一重購退稅，但有退稅閉鎖期5年限制，若在5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。 依照土地法第34條之1執行要點規定，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。 土地所有權人確因疫情戶籍遭遷出，且無其他符合條件的人設籍，只要在2023年9月22日前提出申請，並檢附該戶籍遭遷出者出具其出境未回國期間無法返國係因受疫情影響之切結書，2021年、2022年可准恢復按2‰稅率課徵地價稅。

國稅局房地合一稅: 繼承房地贈配偶後再出售，小心「這個稅」上門

財政部台北國稅局表示，遺產土地設有地上權，依遺產及贈與稅法第10條第3項及同法施行細則第31條規定，按公告土地現值減除估定之地上權價值後辦理估價。 財政部賦稅署表示，2022年地價稅已於11月1日開徵，繳納期間將於同月30日(星期三)截止，該署提醒納稅義務人儘早繳納，如繳款書遺失或尚未收到者，請即向土地坐落之地方稅稽徵機關申請補發。 計算式：出售收入2,000萬元－取得成本1,000萬元－可列為費用之土地增值稅40萬元－得減除之土地漲價總數額上限400萬元＝560萬元。 因甲君出售A屋與重購B屋期間在2年以內，且都設籍居住，並無出租、供營業或執行業務使用，其重購價1400萬元又大於出售價700萬元，因此甲君已繳納的房地合一稅10萬元可全數申請退還。

國稅局指出，包括房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，是「使用」期間的相對代價，不能在「出售」時列為費用減除。 但如果是婚前贈與，雙方尚無婚姻關係，視為一般贈與案件，應以受贈時的房地評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後價值為成本。 如果是在婚後贈與配偶，在出售房地時的成本，是以配偶間第一次贈與前原始取得房地的成本為準，例如先生贈與太太，太太後來出售房地，是以先生原先買房地的成交價格為準。 民眾申報房地合一稅，留意成本及費用應核實申報，財政部高雄國稅局表示，常見有四大補稅樣態，多是在申報成本或費用上出差錯，導致被國稅局補稅或處罰，提醒納稅人注意。

國稅局房地合一稅: 財政部推動智能客服「地稅小幫手」

但若兒子日後出售，須申報房地所得稅，並依其受贈時之土地公告現值及房屋評定現值，再按政府發布的消費者物價指數調整後的金額，作為計算房地交易所得之取得成本。 國稅局房地合一稅 國稅局房地合一稅 財政部台北國稅局表示，個人出售房地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房地是來自配偶贈與，應以配偶原始取得該房地日為取得日，並依配偶原始取得原因，計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。 國稅局房地合一稅 該局呼籲，個人出售自配偶受贈取得之房屋、土地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，以憑正確辦理申報納稅。

• 該局舉例說明，納稅義務人甲君在108年7月以總價700萬元出售自住房屋A屋，並申報繳納房地合一稅10萬元；108年10月以總價1400萬元購入新屋B屋，並於108年12月5日將戶籍遷入B屋，且居住於B屋，屬自住房地「先售後購」的情形。
• 該局說明，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年以內，而且符合自住規定者，都可以申請適用重購退稅或扣抵的優惠。
• 財政部台北國稅局表示，個人出售房地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房地是來自配偶贈與，應以配偶原始取得該房地日為取得日，並依配偶原始取得原因，計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。
• 換屋族可享房地合一重購退稅，但有退稅閉鎖期5年限制，若在5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。
• 官員指出，通常僅購入農地未作農用，後續出售時會發生這種情形，由於農地移轉時，可暫不課徵土增稅；但若未持續作農用，移轉時就應課徵土增稅，若為適用房地合一案件，雖可列報減除土地漲價總數額，但僅限列報自身持有期間部分。

該局舉例說明，納稅義務人甲君在108年7月以總價700萬元出售自住房屋A屋，並申報繳納房地合一稅10萬元；108年10月以總價1400萬元購入新屋B屋，並於108年12月5日將戶籍遷入B屋，且居住於B屋，屬自住房地「先售後購」的情形。 財政部臺北國稅局表示，自105年1月1日起實施房地合一稅，並於110年7月1日持續推動房地合一稅2.0，針對短期交易房地適用較高稅率，以抑制短期不當炒作，惟為保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，民眾出售自住房地繳納的房地合一稅，符合重購租稅優惠條件者，可申請退還或扣抵。 國稅局官員表示，實務上有夫妻並未注意到贈與時間點的差別，導致以錯誤方式申報取得成本，被國稅局補徵房地合一稅，不只如此，也可能涉及贈與稅問題。 因此其持有期間（2016年6月1日至2022年10月30日）為超過5年未逾10年，應適用稅率20％計算應納稅額，其課稅所得額為273萬3千元，應納稅額為54萬6千6百元。 2年內重購新自住房地者，可於重購新自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，且無論是「先售後購」，或是「先購後售」皆適用。 財政部推出「地稅小幫手」智能客服，整合全國各地方稅捐稽徵機關稅務資訊，提供全年24小時不間斷的地方稅諮詢服務。

國稅局房地合一稅: 房屋15日前變更使用 當月即可適用新稅率

財政部台北國稅局表示，個人出售房屋、土地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房屋、土地係取自配偶之贈與，應以夫妻間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並依配偶之原始取得原因，據以計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。 如採用「贈與」方式移轉房地產給兒子，須申報繳納贈與稅，贈與金額以土地公告現值及房屋評定現值為準。 國稅局房地合一稅 因贈與人每年有220萬元免稅額，所以若該民眾同年度沒有其他贈與項目，且該房地公告及評定現值200萬元，則民眾贈與該房地給兒子並未超過免稅額，便不用繳納贈與稅。