425-1詳細資料

據此，所謂推定，即得以反證推翻，如果當事人間事實上是另有別的安排（即如借貸關係），那就可以舉證推翻這個租賃的推定。 另外要留意的是，這個推定的租賃，僅限於房屋使用期限內，如果房屋已經滅失，租賃關係當然就消滅。 本件系爭房屋係中○公司與陳○郎訂立合建契約，由中○公司出具土地使用權同意書，陳○郎出資建造一節，為原審確定之事實。 425-1 425-1 系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1項所定及上揭判例所示情形即有不同，上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。 復因該規定及判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。

惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。 原審本其採證、認事之職權行使，合法認定系爭建物原始起造人黃王隱於58年間興建時係基於與黃松根間之使用借貸關係而占有系爭土地，兩造於58年7月28 日因繼承關係而公同共有系爭建物，並繼受黃王隱對黃松根之使用借貸關係，系爭土地於63年1月30日、83年2月22日先後經系爭建物公同共有人黃秋益、被上訴人取得所有權後，不生民法第425條之1之法定租賃關係，被上訴人非上開使用借貸關係之當事人，取得系爭土地所有權後，不當然繼受黃王隱與黃松根間之使用借貸關係，黃松根亦未舉證證明與被上訴人另成立使用借貸關係。 審酌一切情形，被上訴人行使物上請求權，並無違反誠信原則或權利濫用情形，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背（最高法院民事判決107年度台上字第1274號可資參照）。

425-1: 法律知識庫

最高法院延續向來實務立場，指出土地之共有人約定得在各自分管土地上興建建築物，其中系爭未辦保存登記之建物由共有人之一興建，業經該共有人之繼承人全體同意由單一繼承人繼承單獨取得，並依分管契約加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意興建，則該單獨繼承之人讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，因而致系爭建物與土地非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用土地，而有法定基地租賃關係存在。 與此相類者，如設定抵押權導致房屋與土地所有人不同之情形，依民法第876條規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。 」 425-1 換言之，如果設定抵押權而使屋主及地主不一致之情形，視為房主對土主有地上權。 蓋建築物性質上本來就不能與土地使用權分離而存在，當建築物與土地不同屬一人所有時，當事人通常可以經由契約約定，使建築物取得對土地之利用權，但如土地或建築物設定抵押權之後，經強制執行拍賣時，拍定人不可能經由契約等法律行為，使建築物取得土地利用之權，如此一來勢將造成建築物無從利用土地致拆除之結果，因此法律乃有擬制之規定。 判決指出，本件系爭房屋係訴外人公司與自然人訂立合建契約，由訴外人公司出具土地使用權同意書，自然人出資建造，則系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1項所定及判例所示情形即有不同，上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。 關 鍵 詞：法定地上權；基地利用權；土地及建築物同屬一人所有；房地異主；拍賣抵押物中文摘要：本文首先釐清我國房地利用權之規範體系，指出在法律條文的適用關係上，應當認為民法第 876 條關於抵押物拍賣的記載，是民法第838-1 條關於強制執行拍賣的特別規範，而民法第 876 條與第 條關於法院拍賣的明文，又均為民法第 條關於所有權讓與的特別規定。 其次，本文論述民法第 876 條之解釋適用，依序說明在民法增訂第 條規定以前，民法第 876 條之規定承載著提供抵押物拍賣之房地利用權、以及蘊藉房地利用權之一般性法則的兩大功能。

檢視現行法條 第 條 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受
讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
，有租賃關係。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 本件係訴外人公司與自然人訂立合建契約，由訴外人公司出具土地使用權同意書，自然人出資建造，惟嗣後訴外人公司拒將土地所有權移轉登記予自然人，反而移轉登記與他公司。 上訴人公司向自然人購買系爭房地並取得系爭房屋之所有權，且將房屋出租與他上訴人公司。 惟系爭土地經被上訴人拍賣取得，被上訴人請求上訴人公司拆屋還地。 有疑義者是，本件法律關係與民法第425條之1的規範意旨是否相同？

425-1: 民法425-1，推定租賃關係存在之闡釋

民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。 又所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 425-1 本條是一個「盡量不讓房屋被拆」的規定，當土地和上面的建物同為一人所有時，事後將土地、建物其中之一的所有權轉給別人，或先後轉給相異人時，此時新的建物所有權人和土地所有權人之間，如果沒有租賃或地上權的關係存在，土地所有權人可以請求建物所有權人把建物拆掉。 「土地與房屋不同屬一人所有」不宜類推適用民法第四二五條之一最高法院九十六年度台上字第一三五九號判決在法學方法論上的再思考，吳從周，月旦法學雜誌第165期。

• 惟系爭土地經被上訴人拍賣取得，被上訴人請求上訴人公司拆屋還地。
• 上訴人公司向自然人購買系爭房地並取得系爭房屋之所有權，且將房屋出租與他上訴人公司。
• 蓋建築物性質上本來就不能與土地使用權分離而存在，當建築物與土地不同屬一人所有時，當事人通常可以經由契約約定，使建築物取得對土地之利用權，但如土地或建築物設定抵押權之後，經強制執行拍賣時，拍定人不可能經由契約等法律行為，使建築物取得土地利用之權，如此一來勢將造成建築物無從利用土地致拆除之結果，因此法律乃有擬制之規定。
• 本件係訴外人公司與自然人訂立合建契約，由訴外人公司出具土地使用權同意書，自然人出資建造，惟嗣後訴外人公司拒將土地所有權移轉登記予自然人，反而移轉登記與他公司。
• 倘土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與上開所示情形即有不同，自無類推適用之餘地。

公司不當禁止股東出席股東會，積極侵害股東參與股東會之權益，應認為違反之事實重大，不論該行為對於決議有否影響，法院均不得駁回撤銷股東會決議之請求。 Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式之免費諮詢服務。

425-1: 民法第四百二十五條之一規定註釋-推定租賃關係

至法院依全辯論意旨及調查證據之結果，於斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，則為另一問題。 425-1 原審未類推適用民法第425條之1規定，而認被上訴人不受其前手債權契約之拘束，仍無可議，亦無違反上開判例之情形。 「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。

• 據此，所謂推定，即得以反證推翻，如果當事人間事實上是另有別的安排（即如借貸關係），那就可以舉證推翻這個租賃的推定。
• 又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
• 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。
• 最高法院延續向來實務立場，指出土地之共有人約定得在各自分管土地上興建建築物，其中系爭未辦保存登記之建物由共有人之一興建，業經該共有人之繼承人全體同意由單一繼承人繼承單獨取得，並依分管契約加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意興建，則該單獨繼承之人讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，因而致系爭建物與土地非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用土地，而有法定基地租賃關係存在。

檢視現行法條 第 876 條 土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為
抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議
定之；協議不諧時，得聲請法院定之。 土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者
，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。 檢視現行法條 第 條 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房
屋受讓人，仍繼續存在。 ） 檢視現行法條 第 條 租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登
記。 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。 本網站法規資料係由政府各機關提供之電子檔或書面文字登打製作，若與各法規主管機關之公布文字有所不同，仍以各法規主管機關之公布資料為準。

425-1: 民法第425條之1，法定租賃關係之期限？

惟在民法增訂第 條規定以後，民法第 876 條所謂土地及其上之建物同屬於一人所有的概念，須回歸房地同屬一人之物權法理解，從而不應類推適用於房地所有人彼此間具共有關係、親屬關係之案型，亦無類推適用於房地所有人相互間具合建關係、借名登記之事例。 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項推定租賃之規定，與最高法院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。 倘土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與上開所示情形即有不同，自無類推適用之餘地。 本件肇因於當房地分屬不同人時，有無土地法第104條優先購買權之適用，因此本件被上訴人即主張本件屬推定租賃關係，故有本條之適用，就此，應探究成立推定租賃之要件為何。 首先，較有疑義者是，民法第425條之1第1項規定「土地及其房屋同屬一人」所指為何？

檢視現行法條 第 449 條 租賃契約之期限，不得逾二十年。 可是此種情形跟一般的無權占有不同，若使建物慘遭拆除的結果，對於建物所有權人並不公平（當初是跟所有權人買的呀），於是法律特別規定，土地、建物所有權人之間，視為有「租賃關係」，使建物取得對土地的使用權，不會被拆除。 房地所有權分離時之法律適用與類推適用──臺灣高等法院104年度上字第1377號民事判決評釋，林誠二，月旦裁判時報第90期。 從法條規定可知，租賃關係存續至「房屋得使用期限屆至」為止，而使用期限係以「承租當時房屋之通常使用期限」來判斷。 而建物所有人若未得土地所有人同意，自行改造或更新材質結構延長房屋使用期限，則無延長租賃期限之效果。

425-1: 法律知識庫

按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。 又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 次按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。 第280號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，法院於該案所為之判斷，自難認於本件有爭點效之適用。 嗣國有財產署因徐○藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐○定所行使同法第34條之1之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。 按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。

由香港SEO公司 https://featured.com.hk/ 提供SEO服務