換屋8大著數

林秀瑩跟陳福來都住在台北市最精華的大安區，兩人的差別在於一個採取非常保守的財務規畫；一個則是不怕背債、勇於融資買進，以房養房、乘著這波房市榮景的浪頭，不但順利解決居住問題，同時賺進了可觀財富。 正常情況下，換屋當然是小換大、舊換新、遠換近，以提升生活品質、滿足現階段需求為基本原則。 不過房價漲勢驚人，尤其是好的物件，價格都高不可攀，在沒有更好的選擇下，許多人只好一動不如一靜。 房市達人田大權就點出，其實換屋族的行動力還比不上首購族，但也因此一再錯失購屋的好時機，讓「換屋夢」越來越遙不可及。

• 依據新制，民眾交易自住房地，自己或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該屋連續滿 6 年時，稅基又低於新台幣 400 萬元，是可免繳房地合一稅。
• 重點二，是要確保有地方可以住，尤其是現在要找到合適的租屋處，也頗花時間，如果是很重視居住品質者，千萬要把這點納入考量。
• 永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，一般民眾對於土增稅的重購退稅比較有概念，因為一差就是幾十萬元，而房地合一稅及財產交易所得稅退稅金額較少，很少人會注意到這部分可以退稅。
• 反觀年薪50萬以下的「新貧族」，有41.3%希望換屋資金來源，應全數由賣掉舊房的金額來支付，不希望再多存自備款。
• 新制下大屋換小屋還可以依比例退稅，需特別留意的是重購後5年內不得改做其他用途或出售，不然需繳回退稅。

首先在出售及重購相隔時間方面，都要求必須在兩年內；第二，兩者無論是先買後賣、先賣後買，都可以適用。 進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… 換屋 陳俊宏指出，今年遇到一位單身女性賣掉中山區的小套房，跟男友合買一間大安區屋齡30多年的舊公寓，打算要結婚，登記在女方名下，以房屋評定現值來看，中山區小套房是新屋，房屋評定現值80萬元較高，舊公寓僅20萬元，沒有達到財交稅的退稅標準。 根據央行新的打房政策規定，自然人購買六都和新竹縣市等8特定地區，第2戶購屋貸款不得適用寬限期，只要自然人名下已經有一戶「房貸」，即使該房貸擔保品不是在這次規定的特定地區裡，但只要是買進特定地區、申辦購屋貸款就適用。 而在銀行貸款方面，在資金不足的情況下，應當善用銀行「轉增貸」。

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但假如是資金實力比較不那麼雄厚的一般家庭，實在難負荷雙重房貸壓力，此時就只能考慮先賣後買，拿賣掉舊家的錢來補貼新房子需要的資金。 因為舊家已經賣掉了，知道確切可以拿回多少錢，對於新家的預算比較有把握，也比較有安全感，但要注意，房子一賣掉，假如新房子交屋遞延，可能就要趕快先找房子租或借住在親友家，如果要買中古屋也得花一些時間好好物色，而且到時候買到新房子時又要再搬家一次。 他認為，如果資金充足，建議還是先買再賣，民眾可以慢慢將家具搬到新家去，使舊家可以淨空，除了好整理、賣相比較好之外，鑰匙也可以交給仲介，讓他們方便帶看，較能釐清真實屋況。 林心瀠也提醒，重購退稅必須在完成所有權移轉登記日的 2 年內申請，至於土地買賣的先後順序則無限制，先賣後買或先買後賣皆可適用。 以黃先生為例，若一開始尚未找到老家的買主，就先購買了新屋，只要在完成新屋移轉登記的 2 年內將老家賣掉，並完成老家的移轉登記，就可以適用重購退稅。 雖然換屋族比首購族幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。

換新成屋後增加為33054元，差別不大；若買預售屋，每月房貸支出達76312元，負擔較重。 做好財務規畫，利用小屋賣掉的現金去付大屋的頭期款，並計算好大屋每月應繳的房貸，仔細規畫才能換得輕鬆。 換屋 ＳＡＲＳ結束後，陳斐娟開始在內湖四期重劃區覓屋，當時景氣還未明顯復甦，房市仍是買方市場。 她回憶接待中心裡銷售人員比看屋的人還多，所以不但可以拿著「大關刀」痛快地殺價，還有種種好康可「Ａ」。 交屋三年多來，她不但住得很愉快，更開心的是價格漲了快一倍，讓她的資產大增。 相對之下，原本從事娛樂事業的陳福來（化名），則是和林秀瑩完全相反的案例。

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於是在房屋供不應求、低房貸利率、流動性資金過多三重因素加持下，也造就南韓的房價一飛沖天。 由於換屋需求多是以小換大，購屋族需要根據自身的資金實力確定預算，首先判斷是要「先賣後買」或「先買後賣」，該如何決定？ 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議，地點偏遠的房子應該「先賣後買」，避免當郊區房子賣不掉時，兩屋的貸款壓力襲上心頭；精華地段的房子應該「先買後賣」，因為精華地段的房子，價格支撐力備受看好，願意承接人數亦較多。 雖然換屋族比首購族幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第1屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第2屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第1屋已經上漲的房價。 換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若想要提升換屋品質，除非這10多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第1屋。

另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。 由於第一屋是由張瀞勻貸款，買第二屋時為了爭取首購利率，改用先生的名義申貸，但麻煩又來了，因為先生從事業務工作，每月收入不固定，銀行竟然將業績獎金打6折計算，導致收支比偏低。 「為了貸到比較高的成數，和降低每月還款金額，最後選了某間外商銀行，把貸款年限拉到39年，才總算解決資金問題。」張瀞勻苦笑著說。 有24.8%的民眾，會趁機把舊房子出租，另外購買新房，一方面可當作購買新屋貸款的補貼，也能成為額外收入，顯見國人還是把房產當作最保險、最能保值的投資法。 至於找退休宅、因為小孩學區換房、遇到惡鄰居或是因為工作而換房的比例則從16.7%~23.5%不等。 規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。

換屋: 【台北】塭仔圳重劃區 新莊推案黑馬 房價衝上6字頭

除此之外，建商推案的信心指標「建築貸款餘額」， 6 月為 29,580 億元，持續締造新成績，雖然相較前一個月增加 324 億元，但 6 月的建築貸款年增率僅 12.86% ，連 11 月下滑成為近兩年半的最低水準。 規定在特地區內（台北市所有行政區及新北市十五個行政區），名下第 2 棟以上房產的貸款，其貸款成數不可超過 7 成（一般購屋時，都會希望貸款成數越高越好，因為代表所需準備的現金可以越少），讓管制區內房市交易瞬間凍結。 再來的打房政策是調降工業區閒置土地的抵押貸款，最高成數只剩 5 成！ 並且規定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款的「一定期間」為 1 年，也就是說降低建商利用手邊閒置工業區土地借錢買地的可能。 預售屋解約：為了使民眾更能判斷行情價格，預售屋買賣契約假如解約的話，建商要在 30 天內申報實價登錄；違規者將按戶棟處罰 3 ~ 15 萬元。

若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。 因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。 換屋族因比首購族更有購屋的經驗，對自己的需求也更為了解，但換屋過程複雜，包括資金規劃及買賣時機（先買後賣或先賣後買）、區域環境、公共設施、交通建設、房屋品質等項目都需要多方評估，才能順利完成換屋計畫。 換屋族大部分都有換屋的特別原因，選擇適合自己需求的房子，顯然比選擇便宜房子重要，而且還必須考慮未來轉售與增值問題，才能換到愈來愈佳的房屋。 中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會今日針對本周立法院將審議《平均地權條例》修正草案，做出四項建議，第一應刪除私法人取得住宅採許可制（草案第79-1條）。 世界上沒有任何一個國家，民眾購買房屋不僅要政府「許可」，且五年內不得移轉，這是剝奪民眾交易自由，並造成交易糾紛。

換屋: 台灣打房政策 VS 南韓打房政策

林秀瑩結婚後，和老公花了近兩千萬元，在北市敦化南路巷內買了一間房子，家裡也陸續添了兩個可愛的小寶貝。 在同事、親友眼中，他們是人人稱羨的家庭，夫妻都有不錯的工作，同時在市中心精華地段有自己的房子，是許多人心目中成功的典範。 以針對子女成長及學區要求來說，區位選擇以交通便利的市區精華區為主，而一般家庭通常會有兩個小孩，所以坪數選擇25~35坪的標準格局也是比較普遍的需求。

因為自用住宅用地稅率原則上一人一生只能享用1 次，如果曾按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，下次再申請享用自用住宅用地稅率條件就會較為嚴格。 所以阿銘可以保留不用，而按一般用地稅率繳土地增值稅，再利用重購退稅的方法把已繳納的土地增值稅退回來。 土地增值稅，是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦，計算原則是以買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，故稅額會與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關。 如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經不多時，幾乎就不用繳納房地合一稅了，如果金額很高，可考慮先出租再出售，拉長持有期間。 為避免民眾被課了土地增值稅，造成賣屋所得的錢不夠購買新屋，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣屋所繳納的土地增值稅，貼補買新屋土地總額價款的差價。 如果賣掉的舊屋超過都會區45坪、非都市105坪，或名下房子不只一間，雖然不適用「重購退稅」，也能選擇「一生一次」的土地增值稅10%優惠稅率。

換屋: 房價一直漲，現在到底是不是高點？先買小屋嗎？

更重要的是，分析家庭每個月的收支狀況，評估換屋後每個月能負擔多少貸款，就能根據可負擔的房貸，尋找適合的房子。 「風險權數」指的是銀行計算資本適足率時，必須計提多少資本的標準。 風險權數愈高，銀行就必須計提更多的資本額，才足以承擔可能的風險，所以資本額計提的愈多時，銀行面臨的增資壓力也會越高。 所以提升不動產風險權數，代表未來銀行進行不動產放款都會「吃掉更多資本」，除非增資，否則拉高不動產放款利率也無濟於事。 看完政府一系列的打炒房政策之後，究竟打房之後對於房市的影響狀況如何呢？

換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。 我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。 而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。

換屋: 買賣房屋如何申報財產交易所得稅？誰適用舊制/新制財產交易所得稅？可減除的必要費用有那些？快來看財產交易所得稅注意事項!

這次央行針對台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市推出第 2 戶購屋貸款不得有寬限期的限制。 也就是說如果你名下已經有這些地區的房產，又再購買第二戶的話，貸款不能享有寬限期。 限制私法人購屋：以往有些人會利用私法人名義購買豪宅，以規避稅賦，或是以私法人炒作房市。 此次修法明定一般公司等私法人購買住宅改採許可制，必須符合長期整棟出租經營、員工宿舍、都更危老取得產權所需或其他必要用途等 4 大用途，並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 而以「往精華區換屋」來說，陳傑鳴提醒，因為精華蛋黃區房價較高，購屋者需注意預算問題，若無充足預算負擔更高的房屋總價，恐將面臨居住空間縮小的情況。

一般而言，貸款月付金加起來不要超過家庭月收入的60%，申貸時較易通過。 ②銀行審核貸款額度時，會將申請人的其餘借款一併納入考量，因此若身上背有信貸、學貸，或是信用卡循環利息等負債，核貸金額都有可能會降低。 如果因為家庭人口增加、子女學區的原因而換屋，當然要「以小換大」，選擇坪數大、地段好、學區好的房子，就算是舊公寓沒有電梯，畢竟年紀還輕可以爬樓梯。

換屋: 換屋重購退稅 注意新舊制

這個網站採用 Google reCAPTCHA 保護機制，這項服務遵循 Google 隱私權政策及服務條款。 文‧洪寶山 2022年的最後一個月，各大機構陸續發布2023年經濟展望，如果用一個字來形容2023年的台灣經濟展望，「縮」可能是年度代表字，從2008年起媒體票… ● 都巿土地最大適用面積是300 平方公尺，約90.75 坪，非都巿土地最大適用面積是700 平方公尺，約211.75 坪。 根據家庭生命週期定義─「滿巢族」指的是最小的子女出生後到離家讀書前的這段時間，需扶老攜幼且有學區考量，夫妻年齡層約在35歲至55歲，居住成員多已固定，可能包含三代同堂或是小家庭組合。

如果想要換屋，但自己名下已經有一間房子正在背房貸，此時該如何取得更高成數貸款呢？ 此時可把第二戶房屋登記在老婆、孩子等親屬名下，再向銀行申辦房貸，即可避過第二戶限貸令。 假如親屬還款能力不足，可以用第一間房子作為擔保品，而自己作為連帶保證人，往往能取得足額房貸。 值得注意的是，房地合一上路前你是否為了節稅，而倉促制定購屋計畫呢？

換屋: 要動格局＋針對「換屋族」＝讓房子乾淨明亮就好，裝潢工作交給下一個屋主

我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對，判斷第2屋是自住或非自住標準，其中第2屋換屋自住占44％，非自住占56％。 面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己生不逢時。 然而有些人很慶幸早期在房價尚未飆漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。 這10多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質愈來愈差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間愈顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。 1.面對當前高房價，許多人感嘆根本買不起房子，有些人慶幸早期就擁有人生第一棟房屋。 但10多年來，雖然這棟自住的房價不斷上漲，屋齡卻逐漸老舊，品質愈來愈差；家庭小孩也不斷長大，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

換屋: 換屋買賣時別忘了「重購退稅」！

如果你還不是很確定未來長久定居的地點，那麼貸款通建議您盡量不要在郊區花大錢買房，應該盡量往蛋黃區靠攏，即使房子不似郊區地段的那麼大間，但是相對的未來脫手容易、房屋漲幅可期性更高。 換屋 張金鶚，美國麻省理工學院建築碩士，美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士、博士，曾於美國加州柏克萊大學、英國瑞汀及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、日本明海大學等校擔任訪問學者。 從事學術研究三十多年，研究領域橫跨建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政，經常於國內外著名學術期刊發表論文，並長年在各大報章雜誌發表專論。 曾任政大地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任，2013至2014年受邀擔任台北市副市長，現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授。 畢生以發展台灣住宅及房地產研究為己任，著有《房地產是一輩子的事》、《居住正義》、《張金鶚的都市更新九堂課》、《張金鶚的房產七堂課》、《房地產的世界》、《房地產投資與市場分析》等。 老屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，透過都更、整修或是搬到郊區，還是可以改善自己的生活品質。

其主要課稅範圍包含持有 2 年以內移轉之非自用房屋及土地，按「銷售價格」課徵 10 ％或 15 ％之特種貨物及勞務稅。 但自 105 年 1 月 1 日起訂定銷售契約者停徵，免再申報。 若原本第1屋的區位條件不錯，原本住在第1圈，可以朝第2圈方向換屋，若原本住第2圈，可以朝第3圈換屋。 換屋 我們再進一步建立2項選擇羅吉特模型，實證研究結果發現，第2屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第2屋較第1屋品質較佳。 而且換屋者傾向買與第1屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第2屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。 因為人是需要被push的，踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能。

第二，在可退稅額度上，舊制案件規定新買的房屋應超過原出售房屋價格，才能適用重購退稅，也就是說，小屋換大屋才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。 稅法給予換屋族「重購退稅」優惠，連退休的前央行總裁彭淮南都愛用。 不過房地交易稅制複雜，民眾出售適用舊制或房地合一新制房屋，雖都享有重購退稅優惠，但新舊制之間，有四大共同點、三大差異，提醒納稅人留意。

首換族換屋原因大多來自於子女成長及學區的要求，因此區位選擇上會以市區精華區為主，再加上交通便利的條件，不但在實際使用上，或是未來再度易手，都有其便利性與增值價值，並以25~35坪的標準格局為普遍性需求。 換屋 本網站內容資料皆受著作權法、商標法、營業秘密法、個人資料保護法及其他相關法令規定保護，非依法令或經中國信託商業銀行書面同意或授權，不得透過任何非法或未獲授權之方式進入本網站取得任何資料，亦不得任意重製、摘錄、轉載、擷取、散布、改作其全部或部分內容。 其中，「不動用舊房子，買新房另外準備一筆費用」的，以55.3%年薪達151萬以上的「高資產換屋族」為最多，與年收入50萬以下的「近貧族」、「新貧族」相差24.6個百分點；與年收入51~150萬的「小資階級」也相差14.4與15.8個百分點。 反觀年薪50萬以下的「新貧族」，有41.3%希望換屋資金來源，應全數由賣掉舊房的金額來支付，不希望再多存自備款。

又投資人亦須留意中國市場政府政策、法令、會計稅務制度、經濟與市場等變動所可能產生之投資風險。 ● 投資人應注意債券型基金投資之風險包括利率風險、債券交易市場流動性不足之風險及投資無擔保公司債之風險；債券型基金或有因利率變動、債券交易市場流動性不足及定期存單提前解約而影響基金淨值下跌之風險，同時或有受益人大量贖回時，致延遲給付贖回價款之可能。 ● 基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值可能因市場因素而上下波動；部分基金配息前未先扣除應負擔之相關費用，基金之配息可能由基金的收益或本金中支付，任何涉及由本金支出的部分，可能導致原始投資金額減損。

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