房地合一課徵申報作業要點全攻略

值得注意的是個人持有土地與建商合建分售，若僱用員工協助土地銷售事宜，或是透過拍賣網站進行交易，如此該個人會被歸屬為營利事業，課徵營利事業所得稅與綜合所得稅。 閱讀核心 房地合一課徵申報作業要點 為因應新房地合一課稅規定之施行，財政部乃於今年6月30日修正發布施行「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，涉及納稅義務人及稽徵機關第一線人員對於房地合一所得稅之認定及適用，是有詳予探討之必要。 (三) 個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。 個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地；(二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。

• ‒ 股份或出資額轉讓合約、該交易之國內外營利事業股份或出資額交易後及交易日起算前一年內之股權或資本額登記資料、股權變動明細表、關係企業（含股權）結構圖。
• (一) 個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。
• 當原土地所有權人（個人、營利事業）參與都更或危老取得更新或重建後房地並銷售，其中，土地部分，可回到所有權人原取得土地之日判斷是否應適用房地合一2.0，若土地為104年12月31日前取得，仍可適用舊制（土地交易所得不課稅）。
• 本次房地合一稅制改革，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，各地區國稅局亦將加強宣導，俾利各界充分瞭解，使房地合一稅2.0順利實施。
• 例如：110年8月1日交易房地，往前一年期間為109年8月1日至110年7月31日，但110年7月1日施行前期間不計入，所以只回算至110年7月1日，即以110年7月1日至110年7月31日期間內任一日的持股有無超過50%。
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另一個重點為避免操作課稅主體避稅，營利事業之房地交易所得脫離原有架構，朝向個人2.0 處理，所以營利事業與個人之房地合一2.0 規定原則相同，性質不容者才規定不同，也因為課稅主體不同，雖然皆為分開計稅，報繳程序仍有分開或合併的不同。 四、個人交易股份或出資額之必要費用包含證券交易稅、手續費及其他相關必要費用；未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。 營利事業交易股份或出資額之成本費用計算，應依所得稅法及營利事業所得稅查核準則規定辦理。 尤其需要注意的是，個人與建商合建分售判斷是否須辦理營業登記時，分為合建與銷售兩階段。 申報作業要點第18點第（一）款為合建階段的判斷標準，第（二）款則為銷售階段的判斷標準。

房地合一課徵申報作業要點: 法規內容

購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。 本網站自111年12月16日(五)下午5點至12月18日(日)晚上12點，配合地方稅資料庫轉檔作業，屆時「線上申辦」、「線上查調」、「電子稅務文件」暫停受理地方稅案件，如急需相關文件，請先行線上或臨櫃辦理，不便之處敬請見諒。 依取得原因而異，分別有實際興建日、原取得徵收土地之日、原取得重劃前土地之日、都市更新事業計畫核定之日、重建計畫核准之日，所有權人原取得土地之日等。 因強制執行取得為拍定人領得權利移轉：無法辦理產權移轉者為訂定買賣契約日；房屋使用權為權利移轉：預售屋及其坐落基地為訂定買賣契約之日。 點，配合地方稅資料庫轉檔作業，屆時「線上申辦」、「線上查調」、「電子稅務文件」暫停受理地方稅案件，如急需相關文件，請先行線上或臨櫃辦理，不便之處敬請見諒。 財政部說明，配合新制105年1月1日上路，本次修正規定可溯及至該施行日起適用，以保障納稅義務人權利。

另個人交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有本要點之適用。 房地合一2.0 將三種標的移轉視同房地合一交易，包括：（一）設定地上權方式之房屋使用權，（二）預售屋及其坐落基地，以及（三）個人持有營利事業過半數股份或出資額，且營利事業之股份或出資額半數以上來自房地價值者（下稱「房地股權化」），交易其股份或出資額也視同房地交易，納入房地合一2.0 課稅。 以自有土地與其他營利事業合建分屋、參與都市更新或都市危險及老舊建築物重建(下稱危老重建)所分配取得之房屋，房屋持有期間以該土地之持有期間為準，得依該持有期間按規定稅率課稅。 前述第（一）、（二）款為此次申報作業要點的新增規定，第（三）款則是將過去已有的營利事業判斷標準，納入申報作業要點中，屬於舊有規定。

房地合一課徵申報作業要點: 相關新聞

個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者，稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。 個人與營利事業當年度適用房地合一2.0課稅之不動產交易損失，皆可後抵未來年度不動產交易所得（房地合一2.0課稅）。 因應房地合一2.0 適用， 第二次修正的作業要點由今年7 月1 日起適用（ 草案第29點），可見第二次修正是為了因應房地合一2.0而定。 因此，房地交易若發生於今年7 月1 日前，仍適用房地合一1.0，所依循的作業要點則是105 年3 月9 日所發布的第一次修正版本。

以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，佔其已發行股份總數或資本總額比率認定。 交易日起算前一年之期間末日在110年6月30日以前者，以110年7月1日為期間末日。 交易股份或出資額而依據所得稅法第４條之４規定視同房屋、土地交易者課稅者，免依基本稅額條例第7條或第12條課徵基本稅額。

房地合一課徵申報作業要點: 營利事業所得稅

但提醒注意，在營業稅方面，仍有可能被視為經常出售房屋而被認定為營業人情況，此時應辦理稅籍登記及開立發票（房屋銷售額）。 配合105年1月1日起實施房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)，財政部業訂定｢房地合一課徵所得稅申報作業要點｣，俾利實務施行。 因應都市更新事業及土地重劃規範與實務，該部於今日修正該要點第4點及第18點，規範納稅義務人實施都市更新事業取得房屋、土地，以及以資金參與自辦土地重劃取得之抵費地，其取得日之認定規定，並修正個人從事房地交易應認屬營利事業之認定條件，俾使規定更臻合理明確。 三、符合一定條件之股份或出資額之取得日及交易日之認定，原則以買賣交割日為準。 七、營利事業交易房屋、土地於辦理營利事業所得稅結算申報時，應依持有期間適用差別稅率分開計算稅額，合併報繳。

本次房地合一稅制改革，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，各地區國稅局亦將加強宣導，俾利各界充分瞭解，使房地合一稅2.0順利實施。 房地合一課徵申報作業要點 六、個人以自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，或以該自住房屋參與都市更新或危老重建所取得之房屋，得將拆除之自住房屋自住期間合併計算，其交易持有並設籍滿6年之自住房地，適用自住房地優惠稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元。 房地合一課徵申報作業要點 在房地合一課稅前，個人交易房地的所得，房屋應課徵綜合所得稅；土地則免課徵綜合所得稅。

房地合一課徵申報作業要點: 財政部因應嚴重特殊傳染性肺炎專區

‒ 股份或出資額轉讓合約、該交易之國內外營利事業股份或出資額交易後及交易日起算前一年內之股權或資本額登記資料、股權變動明細表、關係企業（含股權）結構圖。 (五) 適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等，但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。

本文彙整作業要點草案之修正重點，以及衍生之實務疑義，在現有其他相關法令下，企圖尋找適法之見解，提供給納稅義務人參考，於實務運用時可向稅局諮詢相關見解。 不動產交易損失（房地合一制）與營利事業所得分開計算不能互抵，計算所得為負數者，不得減除該筆交易之土地漲價總數額，當年度交易二筆以上之房屋、土地者，應逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額。 ‒ 指交易該營利事業股份或出資額時，其中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之時價，占該營利事業全部股權或出資額價值之比率。 房地合一課徵申報作業要點 (一) 個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。

房地合一課徵申報作業要點: 服務園地

‒ 拆除自住房屋自建或與營利事業合建分屋或以自住房屋參與都市更新或參與危老重建取得房屋，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。 ‒ 土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之時價：參酌下列資料認定，金融機構貸款評定之價格、不動產估價師之估價資料、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價、法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋及土地之價格、報章雜誌所載市場價格、其他具參考性之時價資料。 房地合一課徵申報作業要點 ‒ 全部股權或出資額之價值額之價值：以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證之財務報告每股淨值計算；交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產每股淨值計算之。 財政部說明，房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑，所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義並改善貧富差距。

• 一、個人及營利事業交易符合一定條件之股份或出資額、105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，視為房地交易。
• 上列組織及本文內任何文字不應被解讀或視為上列組織之間有任何母子公司關係，仲介關係，合夥關係，或合營關係。
• 點，配合地方稅資料庫轉檔作業，屆時「線上申辦」、「線上查調」、「電子稅務文件」暫停受理地方稅案件，如急需相關文件，請先行線上或臨櫃辦理，不便之處敬請見諒。
• 房地合一2.0已於7月1日上路，因交易日及取得日之認定將影響應適用舊制（土地交易所得免稅）或房地合一1.0或2.0新制，而持有期間之計算亦會影響應適用之稅率，故納稅者於計畫取得或處分不動產時，建議可適時諮詢專業人士之意見，以免適用錯誤之制度而遭稅局補稅或處罰。
• 不論是個人或法人股東於交易持有不動產公司股權，或家族進行不動產公司股權傳承的規劃時，應特別注意以下：交易該特定股份或出資時應依新制2.0課稅（交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司者可排除），免再納入最低稅負計稅。
• 坊間仍不乏藉由在同年度買土地再賣土地，獲利之餘還能避稅的情形，藉由規範素地買賣的營業登記標準，或許對於抑止炒地有所幫助。

適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。 八、獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，應由該房地登記所有權之獨資資本主或合夥組織合夥人依個人房地合一課稅規定辦理，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。 本法第24條之5第4項規營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，指營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地。 ‒ 自地自建、或以自有土地與其他營利事業合建分屋、參與都市更新或參與危老重建，計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。

房地合一課徵申報作業要點: 相關連結

關於此文內所有資訊皆屬一般通用之性質，且並無意影射任何特定個人或法人之情況。 即使我們致力於即時提供精確之資訊，但不保證各位獲得此份資訊時內容準確無誤，亦不保證資訊能精準適用未來之情況。 配合金管會發布之資本市場藍圖中，提升審計品質之具體措施，審計準則委員會修正現行審計準則，與國際接軌。

該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動，除發布本要點外，亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會，加強宣導，俾利新制於105年1月1日順利上路。 二、個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成認屬本法第11條第2項規定之營利事業，其中認定要件第2目有關個人5年內參與之興建房屋案件數，由現行達2案以上修正為逾2案，俾更臻明確。 (二)營利事業或個人以資金參與自辦土地重劃取得抵繳出資金額之抵費地，與營利事業受託辦理土地重劃規定相同，均以「重劃計畫書核定之日」為該土地之取得日。

房地合一課徵申報作業要點: 相關法規

一、個人及營利事業交易符合一定條件之股份或出資額、105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，視為房地交易。 公式的分母，原則上是公司淨值（交易日前1年內最近期會計師簽證財報淨值；無會計師簽證，則以交易日當天的報表淨值），但稽徵機關查得公司價值高於淨值者，按查得資料認定。 因此，未來個人或法人股東於交易不動產公司股權時，可就不動產公司股權作價值評估，若評估後之價值高於淨值，建議可同時備妥相關佐證資料，供稅務機關審查認定。 日前所得稅法第4 條之4 修正時，房地股權化視同房地交易，已將上市上櫃興櫃公司股票交易排除適用，不過對於交易非上市櫃公司股票者，除了課徵房地合一稅2.0 之外，僅在立法說明提及不再課徵最低稅負，作業要點此次增訂第2 點第4 項，將不課徵最低稅負納入法令規定（草案第2 點第4 項）。 著日前所得稅法修正，作業要點亦從105 年3 月9 日修正發布的1.0 版，改為2.0 版。

不論是個人或法人股東於交易持有不動產公司股權，或家族進行不動產公司股權傳承的規劃時，應特別注意以下：交易該特定股份或出資時應依新制2.0課稅（交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司者可排除），免再納入最低稅負計稅。 坊間仍不乏藉由在同年度買土地再賣土地，獲利之餘還能避稅的情形，藉由規範素地買賣的營業登記標準，或許對於抑止炒地有所幫助。 本法第24條之5第2項第1款第5目規定，總機構在我國境內營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%之規定，適用範圍包括以自有土地與其他營利事業合建分屋、合建分售或合建分成。 ‒ 交易之房屋、土地屬個人提供自有土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，交換房屋、土地。

房地合一課徵申報作業要點: 個人理財

過去由於土地的交易所得免納所得稅，因此如何判斷個人是否屬於以營利為目的，均以房屋銷售為主。 隨著房地合一課徵所得稅即將於105年度開始實施，財政部日前所發布的申報作業要點第18點，即新增個人銷售土地之情形，以補強房地交易在新制須否辦理營業登記之標準。 例如，房地合一2.0 重點之一，是拉長短期持有的期間，由1、2 年拉長為2、5 年，並增加視同房地交易項目、懲罰稅率豁免項目，因此，作業要點就以上各項目之交易日、取得日、持有期間、交易所得計算等增訂細節規定。

在辦理營業登記後，個人所出售的房屋，除了課徵營業稅、營利事業所得稅之外，營利事業分配盈餘後，為個人的營利所得，課徵綜合所得稅。 ‒ 個人能提出原始取得成本者，應採用個別辨認法，或按交易時所持有之該國內外營利事業股份或出資額，依所得稅法施行細則第46條規定之加權平均法計算之。 交易直接或間接持有股份或出資額過半數之營利事業之股份或出資額，且該營利事業股權或出資額價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者（排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易）視同房屋、土地交易者課稅，重要相關規定如下。

房地合一課徵申報作業要點: 公告訊息

配合房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自105年1月1日起施行，財政部於今日發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點)，供徵納雙方遵循。 直接或間接持股或出資＞50%，係以「交易日起算前1年內任1日」直接或間接持有之股份或資本額有無超過50%來認定，但因房地合一2.0自110年7月1日才施行，所以往前一年的期間最多回算至110年7月1日。 例如：110年8月1日交易房地，往前一年期間為109年8月1日至110年7月31日，但110年7月1日施行前期間不計入，所以只回算至110年7月1日，即以110年7月1日至110年7月31日期間內任一日的持股有無超過50%。

公式的分子，不動產價值認定主要是參考時價（如金融機構貸款評定之價格、不動產估價師之估價資料等），且不區分取得時點新、舊制，即全部不動產均納入。 您使用的是已經不支援的過時作業系統，將無法瀏覽本網站，請更新您使用的作業系統以確保瀏覽的流暢與安全。 肇於國人通常將「理財」與投資，或單純的購買理財商品劃上等號，而相關的如收支，信用，風險，稅務，投資等管理或是符合自身價值觀的人生理財目標設定，及財商教育，經常忽視或是欠缺而不完整的。 上列組織及本文內任何文字不應被解讀或視為上列組織之間有任何母子公司關係，仲介關係，合夥關係，或合營關係。 上述成員機構皆無權限(無論係實際權限，表面權限，默示權限，或任何其他種類之權限)以任何形式約束或使得 KPMG International 或任何上述之成員機構負有任何法律義務。

配合今年4月28日修正公布所得稅法(下稱房地合一稅2.0)，財政部於今日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點)，供徵納雙方遵循，並自今年7月1日生效。 1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。 自房地合一於105年1月1日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制（土地免稅、房屋屬財產交易所得）或是房地合一新制（土地、房屋皆要課稅）（請見圖1）。

表一將房地出售分為五個態樣，分別是自地自建（例如自用住宅用地拆除重建）後出售、個人提供土地與建商合建後分屋，分售或分成、以及購入房地後再出售。 歸納說來，即是房屋交易依舊有規定，土地交易則依新增規定，以判斷是否需要辦理營業登記。 房地合一2.0已於7月1日上路，因交易日及取得日之認定將影響應適用舊制（土地交易所得免稅）或房地合一1.0或2.0新制，而持有期間之計算亦會影響應適用之稅率，故納稅者於計畫取得或處分不動產時，建議可適時諮詢專業人士之意見，以免適用錯誤之制度而遭稅局補稅或處罰。 新制房地合一所得稅課稅制度，將自110年7月1日起施行，為明確規範交易所得之計算及申報相關規定，財政部於6月30日修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，茲摘錄增修重點，請下載PDF瀏覽全文。 財政部指出，房地合一稅2.0對於多數自住、長期持有或該部公告之非自願性因素交易、參與合建、都市更新或危老重建等需於短期內交易房地之民眾而言，於今年7月1日以後完成所有權移轉登記，仍維持適用10%(自住)、20%稅率，並無課重稅問題。

從制度改變之差別略可窺得修正幅度，房地合一從1.0 到2.0，個人制度皆與綜所稅分開計稅及報繳，無大幅變動；而營利事業由營利事業所得額合併計稅及報繳，改為分開計稅、合併報繳，變動幅度較大。 因此作業要點屬於個人之制度架構未變動，但營利事業的制度架構翻新，將帶動子法令、申報書表、查核作業等有嶄新的一頁，後續發展應持續關注，始能掌握以利運用。 房地合一課徵申報作業要點 因應房地合一稅2.0（下稱房地合一2.0）於今（民國110，以下同）年7 月1 日開始適用，財政部擬修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（下稱作業要點或草案）。

房地合一課徵申報作業要點: 法規內容

(一)營利事業實施都市更新事業取得都市更新後之房屋、土地，採「協議合建」方式實施者，與「權利變換」規定相同，均以都市更新事業計畫核定之日為該房屋、土地之取得日。 （二）個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。 也建議大家做任何安排之前務必尋求專業的諮詢，畢竟房地產屬於高價值產品，加上房地產交易除了涉及所得稅以外，尚有契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等，且各稅目的規定不盡相同，最好能事前做好完整妥善的分析與規畫，以免掛一漏萬，造成權益受損。 房地合一制之交易損失應先自當年度適用相同稅率的不動產交易所得中減除，減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的不動產交易所得中減除；仍有餘額，得自交易年度之次年起10年內之不動產交易所得（房地合一制）減除（後抵10年）。 若為繼承或受贈取得則成本為繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

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