房地合一稅繼承不可不看攻略

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若像是王先生於2016年以1,000萬元購入B房地，於2022年以相同金額出售給兒子，無價金支付流程證明，申報贈與稅時，王先生雖以「買賣」為由辦理所有權移轉登記，但經國稅局認定為贈與房地，依贈與時房屋評定現值及公告土地現值，核定贈與總額為400萬元，王先生可免辦理個人房地合一稅申報。 高雄國稅局舉例，李先生2019年以600萬元購入A房地，於2022年以700萬元出售給兒子，有相關交易價金支付流程證明，在申報贈與稅時，國稅局核認確實屬於買賣，李先生應該在所有權移轉登記次日起30日內，辦理個人房地合一稅申報。 國稅局提醒民眾，個人如有適用房地合一稅之房地交易，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不用併計綜合所得總額，如有逾期尚未申報者，請儘速自動向戶籍所在地的國稅局辦理補報。 該局舉例說明課稅所得額及應納稅額之計算：甲君之父於2016年6月1日取得A房地之所有權，而其父於2018年8月1日死亡，甲君即繼承取得A房地，繼承時之房屋評定現值及公告土地現值分別為300,000元及700,000元；甲君復於2019年10月1日將A房地贈與其配偶乙君，嗣乙君於2022年10月30日以總價4,000,000元將A房地出售。 國稅局進一步指出，納稅義務人105年1月1日以後繼承取得，且該房地係被繼承人於104年12月31日以前取得者，如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，若依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅。

房地合一稅繼承: 地主注意了！參與都更遇這情況 所得稅繳好繳滿

財政部台北國稅局表示，個人出售房地而應依房地合一稅制申報納稅者，如該房地是來自配偶贈與，應以配偶原始取得該房地日為取得日，並依配偶原始取得原因，計算持有期間及決定適用稅率，再依相關規定計算課稅所得額申報納稅。 以繼承方式取得的房屋，依照所得稅法第14條第7類第2款的規定，以繼承時的「時價」及因取得而支付的必要費用為其成本，其中關於時價的部分，因為繼承人實際上並沒有支付代價即取得該房屋，僅係以房屋及土地的現值作為遺產稅的課稅基礎，因而將之稱為擬制成本，進而成為納稅人出售時的成本。 二、「未」支付價款，且經國稅局核認屬「贈與」行為：雖以「買賣」方式辦理移轉所有權登記，但經國稅局認定為贈與房地，贈與人可免辦理個人房地合一稅申報。 受贈人將來出售該房地，其取得成本以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值認定。

由於房屋及土地的現值往往與市場實際成交金額差距甚遠，若房屋土地價值比過大時，納稅人勢必負擔龐大的綜合所得稅，因而有納稅人主張以繼承當時委由不動產估價師鑑價的金額或同社區於同時間交易的金額…等做為取得成本，但全數均遭稽徵機關改依現值核定，進而部分案件進入行政爭訟階段。 該局進一步指出，如前揭交易(適用舊制)符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者，倘依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅，享有課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅（現行最高稅率45%）。 台北國稅局呼籲，個人出售自配偶受贈取得的房地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，申報納稅。 關於課稅所得額及應納稅額的計算，台北國稅局舉例，甲的父親於2016年6月1日取得A房地的所有權，而其父於2018年8月1日死亡，甲即繼承取得A房地，繼承時的房屋評定現值及公告土地現值分別為30萬元及70萬元。 甲在2019年10月1日將A房地贈與其配偶乙，後來乙於2022年10月30日以總價400萬元將A房地出售。 至於課稅所得額的計算，則以成交價額減除配偶繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。

房地合一稅繼承: 出售繼承取得之房地「房地合一稅」怎麼計算

是以，稽徵機關通常以出售時的房地現值作為劃分原則，其法律依據即上述函釋及所得稅法14條之6，此即所謂推計課稅。 該局呼籲，營利事業倘有適用房地合一稅2.0之土地交易，應留意相關法令規定，以正確計算土地交易所得申報納稅，維護自身權益。 財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地相關主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，這三項稅收11月單月呈現衰退，且「連八黑」。 陳玉豐說明，主因是央行升息影響房地市場交易，再加上去年基期較高，因此土增稅、契稅及印花稅不動產部分稅收都持續衰退。 高雄國稅局特別提醒，二親等以內親屬間以「買賣」方式移轉房地，涉及贈與稅與個人房地合一稅申報，納稅義務人如有短報、漏報情形，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動補報並補繳稅款，可免予處罰。 「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保，向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。

• 國稅局指出，房地合一稅制是依照持有年度課徵合理稅負，像是一年內轉賣者就得課徵45％所得稅負，但考慮到繼承房地情況，若為繼承人轉售房屋，持有年度可加計過世親屬的持有期間，但官員也提醒，如果是多次繼承的話，則僅限合併計算前一任繼承人的持有期間。
• 若像是王先生於2016年以1,000萬元購入B房地，於2022年以相同金額出售給兒子，無價金支付流程證明，申報贈與稅時，王先生雖以「買賣」為由辦理所有權移轉登記，但經國稅局認定為贈與房地，依贈與時房屋評定現值及公告土地現值，核定贈與總額為400萬元，王先生可免辦理個人房地合一稅申報。
• 無論是繼承取得所有權，或是受贈與取得所有權，在房地合ㄧ稅取得成本，還沒有修法之前，都是以房地產的公告現值計算取得成本，所以重購自用住宅，再辦理房地合一稅重購退稅，或許是最好的選擇。
• 舉例來說，在2016年1月1日後、連續二次繼承房產的孩子，若能持有6年後出售，假設售價為2100萬元，減去公告現值1000萬元，再扣除400萬元所得免稅額，總計約700萬元獲利所得作為稅基，乘以稅率10%，須繳納稅額僅為70萬元；如果持有不到2年隨即出售，則沒有所得免稅額優惠，且稅率高達45%，房地合一稅高達495萬元。
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財政部台北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。 舊制財交因為僅對房屋課稅，除了買入及賣出時均將房屋及土地分別約定價格外，原則上都應依上開函釋的規定，以出售當時的房屋土地現值比計算財產交易所得，此即納保法所稱推計課稅的類型之一。 不過，這樣的做法有個前提，「最好是土地持分較少的大樓公寓，不可以是很大筆的土地，而且媽媽也沒有打算要出售」，因為如果是大筆土地使用剩餘財產差額分配取得，那麼取得時間將回溯到父親最原始的購地時間，如果持有時間長達20~30年，售出時將產生高額的土地增值稅，恐怕就會省了遺產稅、賠了增值稅，所以務必小心試算。 地政士林筱涵則建議，若是為了讓長輩安心，父親去世時，也可以讓媽媽行使「夫妻剩餘財產差額分配」，媽媽先分得2人剩餘財產差額的一半，剩下的再讓其他繼承人分配遺產，這樣做有兩大節稅效果，一是媽媽所分配到的財產差額，不需被課徵遺產稅。 房地合一稅繼承 另外，日後若媽媽也不幸離世，其名下的房產仍視同在2016年前取得，這樣繼承人再出售時就可以避開房地合一稅。 但國稅局指出，按照房地合一制，繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算，舉例來說，如果是A持有不動產4年後、將不動產贈與給配偶，未來配偶轉賣時，其持有年度可加計4年；而繼承也是一樣情況，如果被繼承人(過世親屬)持有不動產4年後過世，繼承人獲得不動產後轉賣，其持有年度同樣可加計4年。

房地合一稅繼承: 銀行挑客戶 借房貸變難了

財政部中區國稅局表示，個人105年1月1日以後交易前因多次繼承取得之房地，房地合一稅持有期間之計算，僅得將該次納稅義務人繼承案件之被繼承人持有期間合併計算。 由於土地不需課稅，包括舊制財交與房地部分適用新制（即房屋或土地適用房地合一，常見者為合建分屋），近年常見納稅人為規避所得稅，逕自透過非常規交易的租稅安排，將房地交易的獲利移轉至免稅的土地（土地增值稅原則係以現值課稅），並主張契約自由原則，卻仍遭稽徵機關以房地現值比調整的案例。 在有關的法院判決中，法院並未否定上述以近似於市場實際價格作為時價的認定，但法院強調的是，我國所得稅法與遺贈稅法的設計，在此部分有所連動。

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房地合一稅繼承: 相關

舉例來說：小明爸爸於2020年2月購買一棟市價2,000萬元，依房地公告地價現值為1,000萬元的房屋，之後將該房屋贈與兒子小明。 待房子過戶後，小明於2020年12月立刻以2,000萬元轉手賣出這棟房子，因為該房屋為2016年後購入，此時應適用房地合一稅新制，估算成本為1,000萬元（2,000萬元－1,000萬元），又因該房屋持有未滿1年，適用之稅率為45%，因此小明賣出房子需要付450萬元（1,000萬元×45%）的房地合一稅。 與贈與相較之下，繼承也是以繼承當下土地房屋現值為取得成本，但現在土地公告現值逐年調整，因此先贈與之取得成本會高於繼承，計算出之稅額會更高。 因此安律師提醒繼承人或受贈人，若在2016年前取得的不動產，最好不要立即處分，否則將面臨重稅，一定要清楚房地合一稅制，選擇適用對自己最有利的方式。

而繼承取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，也不用申報契稅，但仍應先持遺產稅繳清（免納）證明書向所轄稅捐稽徵機關辦理查欠。 四、納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得，於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前，得向稽徵機關申請註銷申報，並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報。 一、「有」支付價款的事實，且經國稅局核認屬「買賣」行為：不論有無交易所得，於所有權移轉登記次日起30日內，出賣人（即贈與人）應辦理個人房地合一稅申報。 另一種解套的方式，就是將房屋登記為自用住宅、並且不得出租，把戶籍遷入、設籍滿連續6年，這樣就可以把稅率降到10%。 舉例來說，在2016年1月1日後、連續二次繼承房產的孩子，若能持有6年後出售，假設售價為2100萬元，減去公告現值1000萬元，再扣除400萬元所得免稅額，總計約700萬元獲利所得作為稅基，乘以稅率10%，須繳納稅額僅為70萬元；如果持有不到2年隨即出售，則沒有所得免稅額優惠，且稅率高達45%，房地合一稅高達495萬元。 台北國稅局說明，個人出售的房地如果是來自配偶的贈與，而配偶又是繼承取得該房地者，依房地合一稅制申報納稅時，應以配偶原始取得該房地日（即繼承開始日）為其取得日；又因配偶取得原因為繼承，持有期間須將被繼承人的持有期間合併計算，再據以決定適用稅率。

房地合一稅繼承: 哪些銀行最好「貸」？民營比公股更受青睞 房貸族多問這句拿好條件

交易日起算前一年內任一日(係指110年7月1日以後)直接或間接持有國內外營利事業之股份(或出資額)過半數。 由圖表可知，房地合一1.0版僅針對持有「1年內」出售房地的案件課徵45%重稅，升級2.0版後，時間拉長至持有「2年內」出售房地均被課徵45%重稅。 信達聯合會計師事務所所長、台灣創速董事合夥人暨財務長，擁有中華民國會計師及英國會計師證照CPA，同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師及創業顧問，曾任會計師公會智庫服務委員會委員。

1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 因此，也有專家建議父母將繼承人單純化，只將房產給予其中一名子女，其他人則以現金或其他資產來繼承遺產。 此時，如果孩子要出售自己繼承的不動產，可以「納入父母取得不動產的時間」，藉此來降低「稅率」的影響（持有時間越長，稅率越低）；倘若實際居住 6 年以上、並自住設戶籍，稅率為 10%，而且還有免稅額 400 房地合一稅繼承 萬。

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但在房地合一稅、實價登陸後，贈與節稅的優勢不再，使得不動產贈與的數量降低許多。 【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部高雄國稅局表示，常有民眾來電詢問，繼承取得之房地，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅制(下稱新制)之課稅範圍。 【MyGoNews蕭又安/綜合報導】二次繼承老房產後再出售，從遺產稅變成房地合一稅，後來，靠著「重購退稅」的方式，取回之前繳納的房地合一稅，實際案例分享，要記住這種操作方式。 2年內重購新自住房地者，可於重購新自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，且無論是「先售後購」，或是「先購後售」皆適用。 以自益信託方式移轉房屋登記予受託人，如該房屋無出租使用，供委託人本人、配偶或直系親屬居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內，仍可按自住住家用稅率課徵房屋稅。 財政部高雄國稅局表示，常有民眾來電詢問，繼承取得之房地，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅制（下稱新制）之課稅範圍。

判決指出，納稅人因繼承而取得的財產，在繼承當下免納所得稅，而是課徵遺產稅；從而，當房屋作為遺產稅的客體時，其課稅基礎即以房屋評定現值為依據；進而在出售因繼承取得的房屋，也應以該擬制成本來計算所得。 換言之，納稅人不能夠在課徵遺產稅時主張以金額低的房屋評定現值為課稅基礎，卻又要在出售房屋時，主張以金額高的時價為課稅基礎，有失平等原則。 二、前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。 營利事業於2021年7月1日以後，出售2016年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。

房地合一稅繼承: 財政部推動智能客服「地稅小幫手」

房地合一稅上路後，因為繼承後、急售屋而必須繳納高額稅賦的案例算是特例、也令人同情，但是目前法令規定就是如此。 林筱涵呼籲，民眾賣掉先輩留下的房產，一定要確認取得房屋的相關時間點、委託專家試算，才不會面臨大筆稅金措手不及。 繼承的土地已經依法繳納遺產稅，依照土地稅法第28條但書規定，免徵土地增值稅，而繼承取得之房屋，非屬契稅課徵範圍，也不用申報契稅。 如果子女是在 2015 年 12 月 31 日以後，取得之房產的話，就須適用新版的房地合一稅。 因甲是在2018年8月1日繼承取得A房地，並於2019年10月1日贈與配偶乙，於申報房地合一稅時，必須將甲之父親（即被繼承人）的持有期間合併計算入持有期間。

依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年。 房地合一稅繼承 2023年起民法成年年齡下修為18歲，房屋稅自住用房屋、地價稅自用住宅用地及土地增值稅一生一屋等租稅優惠，因有涉及子女成年與否的規定，將會有實質影響，台中市政府地方稅務局提供節稅撇步，呼籲民眾可提前預作準備。 房地合一稅繼承 非都市土地依法編定為交通用地，如作農路使用，屬政府闢設供公眾通行使用者，移轉時取得道路主管機關核發「非都市土地供公共設施使用」證明書，可申請免徵土地增值稅。

房地合一稅繼承: 繼承受贈不動產出售房地合一課稅實務(元照智勝講座)

因此其持有期間（2016年6月1日至2022年10月30日）為超過5年未逾10年，應適用稅率20％計算應納稅額，其課稅所得額為273萬3千元，應納稅額為54萬6千6百元。 房地合一稅繼承 出售房地所得1000萬元，償還800萬貸款，再繳納房地合一稅35萬，尚還有165萬的現金餘額。 以往倘若繼承尚有房貸未還清的房地，因用不到而立即出售，可能會遇到出售所得，扣除需償還的房貸，以及繳納房地合一稅等稅費，反而出現倒賠情形，出現不少爭議。 財政部推出「地稅小幫手」智能客服，整合全國各地方稅捐稽徵機關稅務資訊，提供全年24小時不間斷的地方稅諮詢服務。 炒房行為經常涉及預售屋買賣，藉由成立未上市櫃公司持有不動產，再以交易公司股權方式間接移轉不動產，成為避稅漏洞之一，因此2.0版將其一併納入課徵。

倘若不動產金額超過遺產抵免稅額，子女需注意自己是否有金額可以負擔遺產稅額，還有要如何籌措資金來支付稅金。 在遺產稅中，有相當多的免徵項目可以扣除，包含：免稅額（1,200 萬元）、喪葬費（123 萬元）、遺有配偶者（493 萬元），共計有 1,816 萬元的遺產不需課稅，子女可以多多注意。 從上面列點能看出繼承不需要額外負擔土地增值稅，而且遺產稅會有抵免額可以免稅（下方會介紹），相比於贈予，可以省下不少稅金。

該局特別提醒民眾，個人如有適用房地合一稅之房地交易，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不用併計綜合所得總額，如有逾期尚未申報者，請儘速自動向戶籍所在地的國稅局辦理補報（非居住者應向房屋、土地所在地稽徵機關申報）。 凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，自動補報補繳僅加計利息免予處罰。 對於被繼承人是在房地合一新制實施後才取得的房屋或土地，就沒有改按舊制財交課稅的適用，納稅人務必在出售房屋移轉登記日的30日內申報房地合一稅，如納稅人所繼承的房地有被繼承人以該房地為擔保，向金融機構抵押貸款之未償債務餘額，在申報房地合一的成本時，得以繼承時該借款的未償還餘額與按物價指數調整後的房屋土地之現值擇大認列。 我國房地合一制自2016年上路，為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍，若為2014年1月1日以前取得，或繼承親屬在2016年以前購入的不動產，轉賣時可適用財產交易所得舊制。 但若為2016年以後購入的不動產，則必須採房地合一制，依規定，若要轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45%財產交易所得稅率、1～2年內出售為35%、2～10年為20％，10年以上一律為15％。 該局呼籲，個人出售自配偶受贈取得之房屋、土地，應依房地合一稅制申報納稅者，應確實參照相關規定認定取得日、取得原因、取得成本，並據以計算持有期間，以憑正確辦理申報納稅。

政府在去年7月1日正式實施所謂的房地合一稅2.0版，原則上1.0跟2.0只是在計算稅率的地方不同而已，課稅原則都一樣。 此外，房地合一2.0將「預售屋」納入規範，預售屋興建期間多為五年內，因此主要適用35％或45％的高稅率。 房地合一稅繼承 該局日前受理一案例，甲君在101年3月購買A房地，於104年10月往生，其子乙君在104年10月繼承該房地後，於107年7月間出售，並於107年8月按新制申報，因乙君本人、配偶或未成年子女並未設戶籍於該房地，依前開規定，其交易並不屬於房地合一課稅範圍，乃註銷其申報案件，並通知乙君應於108年5月底前辦理結算申報。 值得一提的是，部分專業人士對此函令的評論都著眼在向金融機構借款，筆者則認為「整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質」才是關鍵，若該貸款是繼承以後或非以該房地為標的借款，應無本函釋的適用。 (二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

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