21世紀 房屋必看攻略

幾家澳大利亞的貸款機構已經修改風險較高抵押貸款種類的政策。 這些變化已相對影響較小，除那些提供貸款給信貸缺陷與次級抵押貸款借款人的不合格貸款人。 這趨勢是否將繼續下去，或者澳大利亞銀行最終將停止提供高風險貸款產品都還有待觀察。 政府贊助企業房利美與房地美皆於2008年9月由聯邦接管。 這兩個政府贊助企業接擔保或持有住房抵押貸款證券、抵押貸款和其他債務的承作金額超過5兆美元。 非儲蓄銀行（例如投資銀行和抵押貸款銀行）沒有受到如儲蓄銀行一樣的資本儲備限制。

相比之下，在中國頭期款得超過20％，對非主要居所的頭款要求更高。 消費主義文化是在「植基於立即滿足需求的經濟」中的一種要素。 21世紀 房屋 從2005年開始，美國家庭已經將超過99.5％的個人可支配收入投入消費或支付利息。 如果不計大多數涉及業主自用住房，每年美國家庭開銷自1999年開始超過其個人可支配收入。 家庭債務由1974年的7050億（60%個人可支配收入），增長到2000年年底的7兆4千億，並最後於2008年中期達到14兆5千億，合134%的個人可支配收入。 2008年一般美國家庭擁有13張信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付帳款，較1970年時的6％更多。

21世紀 房屋: 聯邦

次級抵押貸款發放率在介於1994至2003年間，每年增長25％，這造成了在短短九年間次貸總數近10倍的增加。 這些證券相對較高的收益率，以及在一定時間內的低利率，對華爾街來說非常有吸引力，而當房利美與房地美一般只買危險性最低的次級抵押貸款時，這些採購激勵了整個次級抵押貸款市場。 21世紀 房屋 1996年，美國住房及城市發展部指示政府贊助企業，他們過去購得至少有42％的抵押貸款，應該已經發行給其家庭收入低於該區域中位數的借款人。 21世紀 房屋 這一目標在2000年提高到50％，2005年則到52％。 自2002年至2006年房利美和房地美一併購買的次級證券則從每年380億美元，到後來降回900億美元之前漲到1750億美元左右，故履行了他們政府協助購房更容易負擔得起的承諾。

此外，資產證劵化還意味著發行人可以反覆再貸出某一總額，大大提高了他們的手續費收入。 因為發行人不用擔保任何違約風險，他們盡可能的鼓勵降低承保標準，以增加其貸款數量和總利潤。 資產證券化是结构性融资的一種形式，牽涉到金融資產募集，特別在那些沒有現成資金，如抵押貸款、信用卡應收款、學生貸款等二級市場。 募集來的資產是為由法人（主要是政府贊助企業和投資銀行）新發行之金融資產的擔保物，而法人則擁有的資產。

21世紀 房屋: 市場快訊

鑒於銀行以往表彰個人表現的諸多紅利在危機期間併發的損失被一筆勾銷，許多主要銀行及高級主管目前正面對來自各方調低獎金的壓力。 不過極少數企業有「追回」的規定可用來取回獎金，因為過去獎金領取是定義在短期利潤而非長期價值建立。 瑞士信貸銀行宣布將開始從其帳目上以問題資產的基金支付獎金，取代現金支付，令員工獎金受該基金的表演影響，這種做法被一位分析師譽為「超級靈光」。 時至2008年8月，全球各地金融機構都相繼減持其與次貸有關的債券共5010億美元。

投資銀行和資產負債表外的融資工具有時被稱作影子銀行體系（shadow banking system），而它並沒有受到像儲蓄銀行般同樣的資本要求規範及中央銀行的支援。 2007年期間，這一危機造成金融市場的恐慌，這鼓勵投資人將其資金從風險抵押貸款債券和搖搖欲墜的股票裡抽走，並將之轉變成物資以「保值」。 對期貨的投機伴隨著金融衍生品市場的崩潰造成世界糧食價格危機以及石油價格上漲肇因於「物資超級週期」。 金融投機者為尋求回報快已自股票和抵押貸款債券移走了數以兆計的美元，許多已投資在糧食和未加工的材料上。

21世紀 房屋: 相關條目

一些住房貸款抵押公司早在2005年於發現投資人對多重產業採取高槓桿操作時，即確認這種投機帶來的風險。 1997年到2006年間，普遍美國住房價格增加124％。 由2001年往前計算20年，全國房價中值為中產家庭收入2.9到3.1倍。 這個比例在2004年上升至4.0，而2006年則昇至4.6。 這房地產泡沫導致不少業主對其住屋以較低利率再融資，或透過免除由房價上漲保證的二次貸款為消費開銷提供融資。 時至2007年底，美國家庭債務對年度個人可支配收入的百分比為127％，而在1990年為77％。

在2008年最後一季，這些央行購買美國的2.5兆美元的政府公債以及從銀行購買陷入困境的私人資產。 這是在世界史上最大規模為信貸市場挹注流動性資金、以及最大型的貨幣政策行動。 歐盟和美國政府也透過向其主流銀行購買新發行的優先股，為其國家銀行系統募資達1.5兆美元。 像所有的掉期交易和其他金融衍生工具，CDS可以用來對沖風險（具體一點，以保障債權人對抗違約行為），或者用來投機獲利。 CDS呆帳數量自1998年至2008年增加了100倍，而據估計涉及CDS合同的債務，截至2008年11月為止，範圍為33兆美元到47兆美元。

21世紀 房屋: 成就永續職涯 信義房屋員工愛用「信福幣」購書、上課 還能買Switch

寬限期結束前無法支付較高月付款的借款人大概會試著再融資其抵押貸款。 一旦房地產價格在美國許多地區開始下降，再融資變得更加困難。 發現自己無法透過再融資以擺脫較高的月付款之借款人開始違約。 經濟穩定緊急法案（Emergency Economic Stabilization Act，簡稱EESA）是由時任總統布什2008年10月3日簽署頒布實施，為「問題資產紓困計劃」（TARP）提供7000億美元資金。 這最早是打算用來購買金融機構大量的住房抵押貸款證券（MBS）和抵押債務債券（CDO）這兩種支撐次級抵押貸款的問題資產；該資產也被稱為作為「有毒資產」。

• 2007年期間，至少有100間抵押貸款不是關門、歇業、就是出讓。
• 2008年12月，據美國聯邦存款保險公司報告，2008年上半年超過一半的抵押貸款修改後再次被拖欠，許多案子是因為月付款未減少或抵押債務沒被減免。
• 從2009年2月往前算12個月以內，美國境內就有約500萬人失業。
• 首先，信義房屋為了協助屋主解決房子銷售期長，以及要花費很多心力陪同一組又一組的買方看屋、洽談，卻成效不彰，設計「賣房法寶1+1」數位工具，大幅改善傳統不動產購屋流程。
• 美國國內生產總值已在2008年第四季年度值下滑了6.2％。

在這段時間內，次級證券整個市場從1720億美元爬升到近5000億美元，目前僅僅掉回4500億美元。 從2007年第三季到2008年第二季，評級機構為住房抵押貸款證券的信用評級下調了1.9兆美元。 金融機構認為，他們不得不降低他們MBS的價值，並得募集額外的資金，以保持資本比率。 危機可歸咎於普遍蔓延於住房和信貸市場的若干因素，而這些因素是好幾年才浮現出來。 就像所有的掉期交易和其他純賭博一樣，在CDS下一方損失，另一方則獲利；CDS只是重新分配現有的財富。

21世紀 房屋: 聯邦儲備局與各國中央銀行

經濟學家們亦爭論了社区再投资法（Community Reinvestment Act，簡稱CRA）的可能產生的影響。 反對者聲稱，該法鼓勵貸款給無資格接受信用貸款的借款人，而維護者聲稱30年為期的借貸史並不會增加風險。 21世紀 房屋 反對者還聲稱，在90年代中期對社区再投资法的修訂，增加了大量、對要不是該法就不合格之低收入借款人的抵押貸款發行，並允許符CRA規定抵押貸款的證券炒作，即使其中好一些都是次級貸款。 除了考慮高風險的借款人之外，貸款人提供風險越來越大的貸款選擇以及借款獎勵。 在2005年，美國首次置業人士頭期款的中位數為2％，這些買家中的43％沒有任何訂金。

如果借款人在償還抵押貸款的按時付款給貸款服務商（如銀行或其他金融機構）時拖欠，貸款人可以依貸款裡的實收款項依法占有房產所有權，這個過程被稱做法拍。 21世紀 房屋 由於住房市場低迷，使金融市場危機對整體經濟造成風險，令不同的中央銀行降低利率、各國政府推出經濟刺激方案，以刺激經濟增長、穩定大眾對金融市場的信心。 從2008年1月1日至10月11日為止，美國企業股票持有人隨著總市值20兆下調至12兆美元，蒙受了約8兆美元的損失，其他國家的損失幅度平均為40％左右。 股票市場的損失和住房價值下降進一步壓縮消費者開支，繼而影響實體經濟。 較大的已開發及新興國家的領導人已在2008年11月高峰會制定策略，以解決這場危機。

21世紀 房屋: 美國政府政策

一種高風險的貸款選擇是「不查收入、不查工作且不查資產」（No Income, No Job and no Assets）貸款，有時也被稱為忍者貸款。 另一種高風險貸款是，只付利息浮動利率抵押貸款（ARM），要求業主在最初階段僅支付利息（而非本金）。 還有一種是「付款選擇」式貸款，這種方式讓月付款金額有彈性，但是任何未支付的利息都將納入本金計算。 21世紀 房屋 據估計三分之一在2004年到2006間發放的這種「招搖撞騙」的比率低於4%，隨後在某程度首期過後大幅度增加，甚至達到月付款的雙倍。 在危機之前的數年，低利率和大量美國國外資金的流入創造寬鬆的信貸條件，為房市暴漲加油添火，並鼓勵負債融資性消費。

這些承諾可根據其特點分為投資、貸款、與貸款擔保，而不是直接開銷。 在許多情況下，政府購買金融資產，如商業票據、抵押擔保證券、或其他類型資產擔保票據，以活絡本已凍結的市場流動性。 隨著危機的進行，美國聯邦政府擴大願意借錢給哪些抵押品的範圍，其中包括高風險的資產。 在1995年，政府贊助企業開始接受政府獎金，以用來購買住房抵押貸款證券。

21世紀 房屋: 加盟連鎖

華盛頓互惠（WaMu）銀行於2008年9月被美國儲蓄機構管理局扣押。 自從危機在2007年8月變得明顯以來，各方已經採取了種種行動企圖力挽狂瀾。 在2008年9月，世界金融市場大範圍的不穩定性讓大眾更加了解和關注此危機。 各種機構和監管部門，以及政治官員們，開始採取更多、更全面的手段來處理這場危機。 區域特許：即由特許者將在指定區域內的獨家加盟連鎖權授予被特許者，該被特許者可將加盟連鎖權再授予其他申請者，也可由自己在該地區開設特許點，從事經營活動。 直接特許：即特許者將加盟連鎖權直接授予加盟連鎖申請者，獲得加盟連鎖權的被特許者按照加盟連鎖合同設立特許點，開展經營活動，不得再行轉讓特許權。

抵押貸款違約率和期貨違約撥備造成在8533家受美國聯邦存款保險公司保險的存款機構的利潤下降，從在2006年第四季度352億美元在一年後的同一季下降到6億4600萬美元，減少率達98％。 2007年第四季是自1990年以來最壞的銀行和儲蓄單季業績。 在2007年整年，已保險存款機構收入約1000億美元，比起自2006年的1450億美元創下降了31％紀錄的跌幅。

21世紀 房屋: 經濟刺激法案

這是因為確定資產泡沫，並決定適當的貨幣政策以縮小資產泡沫是經濟學家間辯論的要點。 有證據表明，聯邦政府向住房抵押貸款業包括房利美與房地美兩家政府贊助企業傾斜，以降低借貸標準。 此外，美國住房及城市發展部住房抵押貸款的政策助長了風險貸款發放的趨勢。 21世紀 房屋 此外州與地方財產稅收預計會減少，估計在房價短少了1.2兆美元，並美國整體經濟的腳步趨緩。 由於發現它們自己無法借到錢，加州與麻州請求聯邦容許它們在正常情況下可以向其他來源借入資金。

高信貸評級鼓勵了投資人購買由次級抵押貸款背書的證券，為房地產榮景提供資金。 對評級機構評級，以及它們用來證明投資獲利方式的依賴誘使許多投資人把證券化商品—某些基於次級抵押貸款—視為等同於高品質證券對待。 這加劇了美国证券交易委员会移除監管障礙並減少披露要求，這些種種隨著安然醜聞浮上檯面。 隨著越來越多的借款人停止支付他們的抵押貸款還款，法拍和待售房屋庫存增加。 這使得住房價格面臨下行壓力，從而進一步降低業主的抵押資產的淨值。

21世紀 房屋: 全球見證抗中保台牌失效 民進黨九合一慘敗

截至2008年，從要求單方履行CDS的義務，到證明無法履行CDS契約下的義務皆沒有所謂中央票據交換所可管。 保險業公司，像美國國際集團、MBIA和Ambac等的評級面臨調降，因為抵押貸款違約率的普遍增加了它們暴露在CDS損失下的可能性。 AIG所擁有的CDS投保住房抵押貸款證券4400億美元，導致該公司尋求並獲得了聯邦政府的緊急援助。 不管觀點是「推」或「拉」，「氾濫」的資金（資本或熱錢）進入了美國金融市場。 外國政府通過購買美國國債以提供資金，從而避免了許多與危機的直接衝擊。

21世紀 房屋: 美國

高力國際集團Colliers身為全球多元化專業服務和投資管理公司(納斯達克和多倫多證券交易所代碼：CIGI)宣布，我們被美國富比士雜誌評選為2022年的「全球女性友好企業」。 合作加盟（Corporate Chain）是由性質相同的零售商，共同合作經營，會產生一個總部，總部的工作主要在於負責統一採購及廣告促銷活動，藉統一採購以獲得折扣上的優待來回饋於各零售商。 2008年11月，房利美、房地美以及其抵押貸款收款服務商網路宣布一項簡化貸款修改計劃，並且暫停法拍，旨在幫助借款人保有他們自己的家園。 貸款人和借款人都可以從避免法拍中獲益，然而避免法拍是個昂貴和漫長的過程。 某些貸款人為已陷入困境的借款人提供更有利的抵押貸款條款（即再融資、修改貸款或損失減緩）。

2008年6月美國聯邦調查局表示，它手頭的抵押貸款欺詐案在過去三年中增加了一倍，仍在處理超過1400件案。 從2008年3月1日到6月18日，一次FBI全國性誘捕行動中共406人以抵押貸款欺詐罪名被逮捕。 被捕的人包括買方、賣方和其他相關人士，範圍涵蓋整個的抵押貸款行業。