建商房地合一稅介紹

預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，也就是需以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，「不得合併計算預售屋持有期間」。 背景：現行計算房地交易所得可減除土地漲價總數額（如下圖），少數民眾藉由高報土地移轉現值，墊高土地漲價總數額，以減少交易所得，規避35%、45%的所得稅負。 在台灣從買到房子持有再賣出，必須繳納交易稅(印花稅、契稅) 、持有稅(房屋稅、地價稅)、所得稅(土地增值稅、交易所得稅)，而這些稅分別以公告地價、土地公告現值、房屋評定現值等價格作為課稅計算基準(目前課稅基礎遠低於市價)。 苗栗縣政府稅務局表示，民眾如以和解、調解或判決方式取得房屋，仍應向房屋所在地鄉鎮(市)公所申報繳納契稅，才可辦理房屋移轉名義變更登記。

最近，卻接到國稅局來函要求補繳房地合一稅近35萬元，他納悶，買價剛好是原價，何來獲利？ 原來是他朋友買的物件是建商「可換約」的物件，前一手向建設公司以總價1300萬元購入，而他朋友只買1080萬元（除以二等於540萬元），且換約後，直接登記給他朋友。 說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。 因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。 自住房地免稅額：課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。 建商房地合一稅 係由地主/建商從購地、整地 、規劃、設計到施工、興建並驗收、銷售完成，一手包辦。

建商房地合一稅: 營利事業出售房地合一稅2.0土地「注意這件事」

進行不動產交易時，身為買方，卻不知道需要負擔什麼費用及稅費的您請看過來，還有簡易買屋稅費試算… 至於一般民眾方面，徐佳馨強調，對一般持有屋主而言，房地合一稅2.0影響不至於太大，要適用此稅得要是在2016年之前購入的消費者；而對想要賣房的屋主而言，持有短期再賣出且有賺錢才要繳稅，目前看來也沒有屋主會想賠錢賣，多持有幾年也不會有太大影響。 她解釋，過去不少業者是靠著預售的錢來進行周轉，但現在短期交易的利潤不在，因此無法有更多資金能夠活用，最後可能會有部分中小型建商因周轉不靈而倒閉。 章定煊認為，當時很明確，就是「房地合一稅」拯救了建商，倘若當時房市沒有洩壓，被吹大的泡沫早就破滅，造成房市迅速崩盤的狀態。

劉若梅分析，建商為法人，將被列入開徵房地實價所得稅之內，所以未來一個個案完工交屋入帳後，稅後的淨利率勢必影響很大。 個人交易的房地產如果是屬於前面所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。 如果沒有在這些期限內申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；如果還被發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰。 郭國文強調，住宅基金目前是由國庫撥補，自2017年至2022年共撥補150.85億元，明年為辦理300億元租金補貼，更向國庫爭取357億元撥補，需求是愈來愈高，各部會應考慮讓房地合一稅合理分配到住宅基金，要求在一個半月內檢討並提報告。 財政部統計，房地合一稅自2016年開徵後，至今年11月止，合計稅收新台幣1124.61億元，扣除10%中央統籌分配款後的餘額1012.15億元，循預算程序，挹注長照基金。

建商房地合一稅: 個人購買房地，如取得價金折讓，應「這麼做」

房地合一稅制下，房地交易損益與營利事業所得分開計算，如為損失不能互抵。 房地交易損失，先自當年度適用相同稅率的房地交易所得中減除；減除不足的部分，得自當年度適用不同稅率的房地交易所得中減除；減除前述兩項後仍有餘額，得自交易年度起之次年起10年內之房地交易所得中減除(後抵10年)。 建商房地合一稅 建商房地合一稅 境內法人(包含本國法人及有固定營業場所之外國法人)比照個人依持有期間按差別稅率課稅，非境內法人(以下指無固定營業場所外國法人)亦延長短期交易房地適用高稅率之持有期間（詳附表），以抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。

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建商房地合一稅: 財部：房地合一稅2.0上路後 短期持有交易量減逾1成

房地合一課稅因持有年限不同而有不同稅率，所以不動產交易取得時間的認定，攸關持有年限的長短，若地主交易不動產或參與合建前，應多加注意。 房地合一稅2.0上路後，預售屋自簽約日起，2年內換約也要課徵45%房地合一稅，而且持有期間不能跟成屋合併計算，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。 實務上，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，待成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。 房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。 財政部房地合一實價課稅草案出爐後，將來土地增值獲利，必須實際獲利繳稅，預期建商恐怕會成為下一個苦主！

而前述合建分屋以土地交換房屋情形，交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，因所得已實現，仍應按比例計算所得，申報納稅。 個人和建商合建分屋後取得房地，出售時要主動申報房地合一稅，可以留意節稅方式，北區國稅局指出，首先，合建分屋地主，原則上可適用20%優惠稅率；其次，屋齡較高的舊制房地參與合建分屋，土地交易所得有機會免稅；第三，原有土地持有逾十年以上的舊房地，更可適用較低稅率。 惟經該局進一步查核，A公司於收取土地價款時，已依規定開立預收土地款之免稅統一發票，嗣因解約而? 入契約總價款15%之金額，屬違約金性質，非A公司銷售土地之代價，係屬與銷售行為有關之銷售額，A公司未依規定將原開立預收土地款之免稅統一發票收回，重行開立違約金之應稅統一發票，報繳營業稅，核認A公司短漏開統一發票，並短漏報銷售額，核定應補徵營業稅，並處以罰鍰。 四、 建商房地合一稅 營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定成本或費用，倘無查得資料，成本得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後推計核定，費用則按成交價額3%計算，並以30萬元為限。 總結來說，這次修法對自住宅而言，只要持有並設籍滿 6 年，即便後續賣屋課稅所得超過 400 萬元，超出部分仍可享 10 % 稅率優惠(低於 400 萬免稅)；2 年內交易可申請重購退稅 (延伸閱讀：【重購退稅】申請條件/退還稅額試算/申請教學及案例一次看)。

建商房地合一稅: 投資客GG了！浮洲合宜宅法拍案依原價85％買回

而實價登錄的價格仍然停留在1300萬元，二分之一的價格為650萬元，於是就以650萬元的價格承買，也完成匯款。 建商房地合一稅 因此，國稅局認定650萬元與540萬元有資本利得，換算房地合一稅必須課徵45％稅率，等於34.875萬元，接近35萬元。 社團法人新北市地政士公會指出，近日有購屋民眾來電，稱他的朋友2年前買預售屋，今年初完成點交，因為兩人決定一起住，所以他就向朋友承買了二分之一的所有權，因為對象單純，手續簡單，於是就把錢匯給了朋友，並且自己去地政事務所填好表單，也辦好過戶。 關鍵就是買的是「換約」物件，且沒有找地政士過戶，錯過評估繳稅風險。 社團法人新北市地政士公會指出，有民眾買下朋友從建商「換約」的二分之一產權，並匯款給朋友，結果不久後，國稅局要求得補繳房地合一稅近35萬元。 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論，經網友檢舉或本網站發現，聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。

然而，2020年交易移轉棟數將衝刺代表房市榮景的「30萬棟」關卡，六都房價皆回到歷史高點。 陳俊宏特別提醒，申請重購退稅後，5 年內不得移轉房地、出租或變更用途，也不能將戶籍遷出，否則會被追繳已經退還的土地增值稅。 而所謂的「自用住宅用地」有 2 種規定，分別是「一生一次」和「一生一屋」，「一生一次」顧名思義只能使用一次，而「一生一屋」則必須在使用過「一生一次」後才能使用，但沒有次數限制。 只要不符合自用住宅用地規定，或不以自用住宅用地稅率申報，就統統適用一般用地稅率。 但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。

建商房地合一稅: 建商今年推案直逼2兆元

只要房屋取得時間是在 建商房地合一稅 2016 年1 月1 日之前，或是在 2016 年1 月1 日以後因繼承、配偶贈與而取得房產，報稅時即可適用舊制，也就是財產交易所得稅，其計稅方式分為 3 種。 該局舉例說明，甲建設公司107年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。 出售繼承取得之房地，以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制，被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制，繼承人出售後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。 謝君依出資比例取得抵價地所有權，經該局依上揭抵價地持分移轉登記時之公告現值，核定謝君該年度其他收入，又謝君未能提示購入系爭土地成本之相關資料供核，乃以該等土地購入時之公告地價，依謝君應有部分比例計算土地成本，減除成本後，核定謝君當年度之其他所得。

• 境內法人(包含本國法人及有固定營業場所之外國法人)比照個人依持有期間按差別稅率課稅，非境內法人(以下指無固定營業場所外國法人)亦延長短期交易房地適用高稅率之持有期間（詳附表），以抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負。
• 地主與建商合建分屋，由建商出資興建房屋，並由建商及地主為建造執照起造人，地主應就取得房屋依規定申報繳納契稅。
• 行政院會通過房地合一稅2.0後，將送請立法院審議，已列為本會期優先法案，希望儘速完成「所得稅法」修正案。
• 而所謂的「自用住宅用地」有 2 種規定，分別是「一生一次」和「一生一屋」，「一生一次」顧名思義只能使用一次，而「一生一屋」則必須在使用過「一生一次」後才能使用，但沒有次數限制。
• 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。

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